很多在大城市工作的年輕人對於租房這件事都感覺比較頭疼，特別是押一付三、半年付甚至全年付的租金支付方式，經常讓現金並不充裕的他們犯難。最近許多長租公寓適時推出的“租金貸”業務，為他們提供了新的房租解決辦法。
“租金貸”，是指租客在與長租公寓企業簽下租賃合同的時候，需要與該企業合作的金融機構簽訂一份貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款，相應的貸款利息一般由長租公寓企業代為支付。將按季、按年支付變為按月支付，“租金貸”這種房租支付方式逐漸獲得了許多租客的歡迎。
在58同城、安居客、趕集網聯合發佈的《2018年一季度住房租賃市場報告》中指出，截至目前我國長租公寓品牌達到1200家，運營租賃房屋數量已超200萬間。考慮到租房市場的巨大潛力，越來越多長租公寓企業、金融機構也開始參與到“租金貸”中。
不過，在“租金貸”發展過程中，也出現了一些讓租客疑惑不解的問題。有的租客在不知不覺間“被籤”下了“租金貸”合約，有的租客對提前退租時需繳納的費用感到疑惑……
租客使用“租金貸”時遇到的問題
已在北京打拼了三四年的張政（化名），在租房這方面有過許多次換房、搬家的經歷。2017年最後幾個月在蛋殼公寓租房時辦理的“租金貸”，讓他既高興又擔心。
2017年10月，張政在長租公寓企業蛋殼公寓租下了一間房子，採用“押一付一”的方式支付房屋租金。按月支付房租，是張政在其他租房機構從未遇到過的支付方式，這讓他對今後的租房生活有了更多向往。
11月初，張政正式入住了這間房。但沒過幾天，他收到了一封由某互聯網金融機構發出的借款協議郵件，這讓他感到很是意外。這份郵件上清楚地寫著，張政與該機構簽訂了為期一年的貸款協議，每月還款金額剛好是蛋殼公寓的房租。
由於租房前公寓管家(租房經紀人)在介紹房屋情況和簽訂租賃合同時並未提及還需要辦理貸款業務，張政感到很納悶。於是他聯繫了之前帶他看房的公寓管家，但其回覆稱自己已經離職，讓他聯繫蛋殼公寓的客服人員。而客服人員並不瞭解該貸款業務的來龍去脈，甚至說蛋殼公寓並未與該互聯網金融機構開展過合作。
多次聯繫蛋殼公寓客服無果後，張政又把電話打給了該互聯網金融機構的客服人員，但剛提到租房貸款的問題，客服馬上以信號不好為由將電話掛了。
經歷過這些事情後，張政很擔心蛋殼公寓可能在自己不知情的情況下，已經替自己簽下了租房分期貸款的協議。出於財產安全考慮，他馬上在官網辦理了退租，但讓他沒想到的是，貸款協議一直難以消除，還要求他向上述互聯網金融機構繳納一筆違約金。
為何租客在不知情的情況下“被簽下”了租金貸款合約？小編聯繫了蛋殼公寓的管理人員，但截止發稿前並未得到及時回應。蛋殼公寓官網顯示，租客若想要辦理“蛋殼分期月付”業務，需滿足簽約蛋殼公寓房源，並通過金融平臺確認徵信記錄良好，達到法定貸款年齡這些條件。但官網上並未展示出具體合作的金融平臺，以及合作方式，也未顯示租客“被簽約”的原因，以及相應的解決辦法。
小編查閱資料發現，“租金貸”一般的模式是：公寓把房子租給租客，租客向金融公司申請租賃貸款，金融公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款，甚至押金都可以申請貸款。
“租金貸”本身是一箇中性的工具和手段，但必須建立在契約自由、契約公平、契約嚴守的基礎之上。如果在租客不知情的情況下，中介公司或公寓私自為其開通“租金貸”，一旦出現違約，租客仍需要償還貸款，這顯然對租客不公平。就借貸關係來看，如果租客不能按時還款便會構成違約，有可能影響到租客的徵信。
小編認為“租金貸”在租客簽約前看起來非常方便，能減輕租客一次性付大額房租的經濟壓力，但在承租後才會慢慢發現各類問題的存在。例如，一旦租客在中途不想繼續租住，或者房東中途需要收回房源，那麼原有的租房關係被打破，而“租金貸”是否還要繼續足額還款？這很可能會引起各方糾紛。
租金貸”廣受相關企業的追捧
雖然“租金貸”在具體實踐中可能存在上述問題，但在大的行業變化中，“租金貸”已經成為不少租房公寓企業、金融機構追捧的方法。
例如，國內規模最大的長租公寓——自如，為租客提供兩種租金分期服務：一種是與京東金融合作的“自如白條”，租客首次付款只需交押金+首期房租+服務費，之後每月支付當期房租+服務費+分期手續費；另一種是與中國對外經濟貿易信託有限公司合作的自如分期，由租客向其申請租賃貸款，外貿信託公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款。
此外，銀行、互聯網金融機構、消費金融機構也開始介入房租分期貸款市場中。
2017年年底，中信銀行、建設銀行等銀行紛紛推出住房租賃貸款產品，對符合條件、有長租需求的個人發放，用於一次性支付租金等租房相關費用。今年5月初，工商銀行四川省分行與龍湖地產旗下的成都冠寓合作，在成都試點推出長租公寓房租信用卡分期付款業務。
此外，支付寶、京東金融也進入租房領域，通過“在線支付+信用租房+消費金融”打造租房平臺。元寶e家、平安好房等消費金融平臺也介入其中。
為何房租分期貸款存在明顯不足，仍然廣受追捧？小編分析，2017年12月現金貸新規之後，發掘各類消費場景、開展場景分期業務成為消費金融機構的重點轉型方向。就長租公寓而言，隨著房地產市場由增量轉向存量，租房市場規模超萬億，相應的分期貸款空間巨大，吸引各方加速佈局。
除了吸引力以外，小編還注意到租房公寓企業開展房租分期業務的內在推動力：由於國內租售比處於高位，長租公寓行業將持續面臨盈利難題，有強烈的動機通過金融等增值服務增厚盈利水平。
在租房市場活躍的一二線城市，租售比長期處於高位。中國社會科學院城市所5月發佈的房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》顯示，一線城市中上海的租售比為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。而在國際上，租售比一般處於200~300之間。
不過，這也是租房分期業務能否做大的重要前提。小編分析，這很可能是目前租房及租房分期市場發展所面臨的最大問題。“租售比不正常，就會導致一個問題：租賃型資產的收益能不能在市場上形成有競爭力的金融產品？如果不能的話，就很難去推動做大做強。”
“租金貸”被寄予資產證券化的厚望
在租客端方便但也存在明顯問題的“租金貸”，在租房企業端，則被寄予了資產證券化的厚望。
以前述第二種自如租金分期貸款為例。2017年8月15日，自如發行了第一隻以該房租分期小額貸款為底層資產的資產證券化產品，規模5億元，運行至今尚無逾期記錄。未來1年內，自如將在上海證券交易所完成共計20億元的資產證券化產品。
由於租賃市場屬於典型的重資本投入行業，資金消耗大，通過資產證券化，租賃機構可以快速盤活存量資產，在行業風口期快速做大做強。同時，先自持物業後通過出租分階段回收資金的業務模式，也非常適合資產證券化。因此，資產證券化有望成為長租公寓市場中一條重要的資金渠道。
身為租房市場的創業者，優客逸家最近也在進行依託房租的資產證券化嘗試。類似“租金貸”這樣分散、小額的貸款業務，傳統金融機構不可能一一核實，很難形成大規模的資產包和金融產品，這給租房運營企業帶來更高的要求。
在小編看來，要發揮租房領域的資產證券化潛力，業內還需要更多租房公寓企業實現規模化、數字化運營。金融的核心是風控，風控的核心是數據，只有這個行業的運營數據化，它才能透明，才有金融的基礎。
除了行業變革，租房運營企業還希望政策方面可以釋放更多“紅利”。
近兩年國家和一些地方推出的允許“商改住”，甚至“工改住”，以及集體土地入市、低價的租房專項用地等政策措施，從源頭上提供了較低價格的土地和房產資源，起到了很好的效果。但還可以釋放更多的“政策紅利”，讓符合市場收益率的金融產品得以誕生與認可，從而推動租房市場發展壯大。
在小編看來房租的證券化肯定是要去做的，但有一個前提，就是租賃市場必須要實現租售同權。只有租售同權真正落到實處，“租金貸”才能獲得更多關注，逐步落地資產證券化的金融產品，才會有更多企業願意參與其中，逐步建立相應的規範，使租客獲得更多便利，使租房運營企業獲得更大的收益。
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