在中國罵房地產，跟在美國罵種族歧視一樣，已經是一種政治正確了，不管是官媒黨媒還是民間自媒體，只要今天這一版湊不出內容了，罵罵房地準沒錯。
你罵我，那是因為你還不瞭解我；你瞭解我後，就一定會打我
可不管你怎麼罵，房價還是一路躥升，連頭都不回。而我們自己罵完了街，抹完嘴上的吐沫星子，轉身就進了售樓處——盤算著手裡的錢夠不夠再來上一套。
——為什麼大家天天罵房地產，政府還時不時搞個限購，房價還是一騎絕塵？
——這兩千年來中國的房地產市場是怎麼變化的？房價的本質是什麼？
——如果沒了房地產這個“大惡人”，中國製造業就能大團圓了嗎？
西周時代，一個叫矩伯的人用兩塊玉，一件鹿皮披肩和一條花圍裙，換了另一個叫裘衛的人一千三百多畝地。
從此，一個叫房地產的江湖誕生了。
接下來的兩千多年裡，這個江湖一共就發生了兩件事：漲價和限購。
西漢時期，集體主義和理想化的色彩還很濃，宅基由政府統一分配，一戶一房。為了嚴格限制土地兼併，遏制貧富差距，政府還出臺了歷史上第一個限購政策，叫做“不比其宅，勿許。” 意思就是說，你如果想買二套房，只能買鄰居的，如果隔壁王大媽和李大爺都不賣，對不起，您還是在自己家裡繼續湊合住吧。所以西漢的住房交易很少，房價也很便宜，一個最底層小公務員的收入，三兩年就能在大城市裡買一套小戶型。
東漢開始，中央政權衰落，限購形同虛設，貧富差距拉大，社會階層固化，房價也跟著一路飛漲。到了南北朝時期，房價已經是一般居民收入的幾千倍！這比今天的北上廣深誇張多了吧……
唐朝吸取前朝滅亡教訓，大力遏制豪門大族，重新開始執行限購。“天下諸郡，應有田宅產業，先已親鄰買賣。”，就是說你要買一個人的房子，不但房主要同意，連房主的親戚和鄰居也必須同意，否則無效。這個限購政策維持了一百多年，房價逐步回落，到了盛唐時期，大概只花相當於現在的40萬元左右，就能在首都長安買一棟大別墅了。
中唐以後，藩鎮和豪門日益強大，中央限購政策再次執行不下去，房價又開始抬頭。
這裡給大家講一個“長安漂”白居易的故事吧：
白居易少年得志，二十八歲中舉，二十九歲中進士，三十二歲在中央辦公廳上班，官拜“校書郎”，處級幹部，負責校對各種紅頭文件，工資每月一萬六千錢，在當時也不算低了。
他在長安東郊租了四間茅屋，因為離上班的地方遠，又養了一匹馬代步，此外還僱了兩個保姆，這樣每月的開銷是七千五百錢，剩下八千五百錢都存起來買房用。但是在當時，存錢永遠沒有房價漲的快，白處長存了十年，也沒能在長安買下一套房子。
後來他覺得這樣長期租房不是辦法，就跑到陝西渭南縣，也就是長安城的衛星城，買下一處房子，平時住在單位，逢假期和休息日就回渭南的家。
看著眼熟不？郊區買房不住投資用，在城裡租房上班，跟現在北上廣的白領差不多吧……
宋朝崇尚市場經濟，乾脆不再限購，加上兩宋經濟繁榮，房價繼續急速飆升。當時一個普通的公務員，如果在首都開封買房的話，要不吃不喝攢錢260年左右才可以！如果不是富二代，連蘇東坡、歐陽修這樣的名士也買不起房，只好跟白居易處長一樣租房住，做一個“封漂”了……
元朝靠殺戮建國，十室九空，無主的房子都歸了公，國家手裡房子太多，於是就給各級官吏都分了福利房。但是很多蒙古人跑到江南做了官後，嫌分到的公房太小，就出去借住或購買民房。這個過程中他們經常強拿強要，而且還強姦殺人，民怨極大。元世祖忽必烈為了防止這些蒙古官員惹是生非，乾脆出臺政策，禁止官員買房，只允許住在國家分配的福利房裡，於是房價開始回落。
明清兩代，隨著中央集權越來越嚴重，官員受賄問題也就越來越明顯。那個時候官員受賄的花樣太多，尤其是低價買房這種事，你根本就沒法查。既然查不清，乾脆就都給你算受賄，所以國家規定所有官員，只要在工作的城市買了房，就默認你是貪汙，就摘你的烏紗帽，打你的屁股。在這個政策下，房價繼續下降，明朝開始時一個最底層公務員不吃不喝不貪汙，還要10年才能攢夠房錢，到清朝時兩年就夠了。
古代買房都是全款的，到清朝末年才開始出現抵押貸款買房，到了民國就有了按揭貸款買房。民國前期，也就是大軍閥袁世凱時代，房價還是比較便宜的，北京二環裡一百平米的房子，大概相當於今天六萬元就能拿下。等到了革命元勳蔣介石時代，買米都要扛一麻袋錢，買房就只能呵呵了……
但是這兩千多年裡，無論房子是貴是賤，好像房價從來沒有成為一個社會熱點問題，你也從來不見唐宋八大家因為買不起房子而寫文章罵街的。
事實上，房價是在最近20年才成為社會問題的，那麼這中間到底發生了什麼事情，把房地產變成了屠盡天下高手的“大惡人”的呢？
這要說到新中國建立之後，經歷的三個歷史階段：
第一個階段，急速的工業化。
工業和農業最大的區別在於，農業社會自給自足就可以維持，而工業社會需要大範圍的協作才能運行起來。要大範圍協作，就要有一個基本的工業體系，但是建立這個體系的初期要花錢的，而且是很多錢。
一個是靠搶，一般以戰敗和帝國體系崩潰收尾，比如英國、法國、德國、二戰前的日本；
一個是靠借，一般以金融危機和經濟崩盤收尾，比如韓國、新加坡、二戰後的日本。
而對於當時年輕的中國來說，這兩條路都走不通。
首先中國建國的時候，全球和平體系剛剛建立起來，人心思安，明搶是不可能的。
同時，我們又被整個西方陣營孤立，唯一能給我們輸點血的就是蘇聯，俄國人從來都是個窮親戚，所以我們也借不來多少錢，這條路也不通。
既然沒有外部輸入的增量，我們就只能調整內部存量的結構，實行計劃經濟。
建國之初，我們依靠農業和工業之間的剪刀差，把農業部門的能量源源不斷的掠奪（輸入）到工業，私人不願意投資，我們就成立大量的國有企業，以全國人民吃不飽飯為代價，才建立起一個基本的工業體系。
當時所有的第三世界國家中，只有中國實現了三十年的高速增長，就是因為他們一上來就搞市場經濟，賣農產品和礦產資源來錢最快，沒人願意投資工業，連基本的工業體系都建不起來，最後只能淪為農業國和資源輸出國。而中國正是因為當初的計劃經濟打下了工業體系的底子，後來才能發展成為世界工廠。
計劃經濟這東西，就像任我行的吸星大法，表面上威力無窮，但是反噬也非常厲害，早晚是要出大問題的。
總之，當整個工業體系建立起來之後，計劃經濟必然要退出歷史舞臺，因為農業部門無法長時間的承受這麼大的剪刀差。到60-70年代，整個農業和輕工業部門已經瀕臨崩潰，以至於改革開放初期的整個80年代，我們都在努力恢復普通商品的生產，放開農產品價格，放開輕工業品管制，就是要消化二十多年計劃經濟的反噬。
大部分國家的房價都是隨著工業化而上漲的，而中國由於計劃經濟時代，房子都是國家的，不能買也不能賣，這就把房地產的問題一直拖到了下一個階段。
第二個階段，高速的城市化。
90年代之後，中國城市化的步伐開始加快。這裡要說明一下，城市化和工業化這兩件事其實是同時進行的，只是在不同歷史階段的主導地位不同而已。
城市與農村最大的區別，其實就在於背後的公共服務，農村都是各掃自家門，而城市因為大規模的人口聚集和協作，需要非常多的公共服務來支撐。
國外的城市普遍來源於“市”，先有集市貿易，而後形成城市。而中國的城市普遍來源於“城”，就是依靠政府行政規劃硬建起來的，比如石家莊、合肥，都是這種城市，這是計劃經濟的慣性決定的。
城市與行政級別掛鉤，自然是地盤越大越好，所以咱們中國的城市化普遍都是攤大餅，中心城區沒建好就去造各種衛星城了。
這種人造出來的“城“，要提供公共服務，就需要大量新的基礎設施，而這些設施的投資期長，回報慢，私人是肯定不願意做的，只能有政府來主導。
那麼問題來了，哪個政府來主導呢？
按照國際慣例，工業化一般由中央政府主導，而城市化由地方政府來主導。
但是這個慣例在中國實現不了，因為地方政府沒錢。
長期的計劃經濟慣性，賦予了中央政府強大的行政力量，並使得它在90年代初與地方政府的分稅制博弈當中勝出，拿走了大部分財政收入。
如果光是這一次分稅，其實問題還不大，問題出在分稅制的長尾效應——省級財政“二次”集中財力、市級財政“三級”集中財力，層層效仿。收錢容易辦事難，財權逐步向上集中，事情逐步向下攤派，導致基層政府既沒錢還要幹一大堆事，只能向當地企業和居民收費、攤派和集資。
所以有時我們看一個政策的好壞，不要光看它本身邏輯是否正確，還要看它的長尾效應是什麼。
二十年分稅的結果，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了所有基層政府的必修課。
地方政府要負責城市化建設，但是手裡卻沒錢，這不是欺負傻小子嗎，他們也不幹。所以中央政府在1994年分稅制改革的同時，開始了房改，就是為了給地方政府留個錢口子，從此中國就開始了二十多年的土地財政時期。
這裡要說明，今年看起來萬惡的土地財政其實當時並不是什麼壞事，因為在當時中國落後的金融體系下，土地財政是地方政府融資時一種非常好的信用工具。
地方政府通過出賣土地，把未來70年的收益提前一把兌現，融到當前發展所需的資金，然後投入城市的公共服務建設當中去。
而你購買了土地和房產，就相當於買了這個城市的股票，回報來自於這個城市公共服務不斷提升後帶來的溢價。
所以中國樓市的本質一直都不只是商品，更是融資的信用工具，它的價格取決於你對這個城市未來公共服務的想象空間，跟房子本身的價值沒有關係。
我們老說中國股市長期低迷，樓市卻一路狂奔，所以得出結論說房地產吸走了實體經濟的錢，這其實是不講理。
首先中國實體經濟差是因為自己乾的太爛，加上外部需求又不足，工業的投資邊際收益遞減。如果不能創造出足夠的需求，就算沒有樓市，理性人也會把錢拿出來投資別的東西，可能買古董、可能買黃金、也可能買比特幣，鬼知道。
所以即便沒了房地產，中國的製造業該是什麼鳥樣還是什麼鳥樣，製造業的從業者要從自身找原因，而不是把責任都推給房地產。如果你的木匠活幹的太爛沒生意，就別去賴旁邊的花匠生意太好。
其次，中國的樓市跟美國的股市一樣，一定程度能起到藏富於民的效果。如果你把北上廣深的房產看成“北京股”、“上海股”、“廣州股”和“深圳股”，把樓市看成股市的一部分，就會發現這二十年中國的股市其實再好不過了。大量的普通人也是在最近這些年，因為持有房產而獲得了財富，雖然好像只是紙面財富，但這會提高一個人的安全感，從而讓他敢於去追求更高的消費。
應該說所謂中產階級消費升級，就是來源於房地產給人帶來的財富幻覺，有房子心裡有底，人們才敢大量消費的。所以如果沒有房地產，中國的製造業今天絕對只會更差。
土地財政和房地產本身並沒有錯，錯在很多地方政府把融資當成了自己的收益。
融資的本質是負債，你融到了多少錢，就等於欠購房者多少公共服務，你必須要投入進去，替城市股民們把這個想象中的收益兌現。
而現在我們覺得房價虛高的原因，不是因為房子超過了水泥塊的價格，而是因為政府沒有創造出與房價等值的公共服務來，他把土地融資當成了自己的收益，拿去開闢各種“新城”，胡亂花掉了。
還有，雖然我們現在都說房價太高了，但我敢打賭，中國一套房子都沒有的，睡大街的人並不多（我指的是包含未來能繼承到的房產）。
但是你為什麼還覺得房子貴呢？
是因為你不想跟父母住，想有自己獨立的空間，或者是你出去上學和打工之後，想留在大城市生活，而大城市的房價是出生在小城市的你承受不了的。
你憎恨房價的真正原因，不是因為你沒地方住，而是因為它阻斷了你追求上一個階層更好生活的階梯。
這就涉及到中國現在所處的第三個階段。
第三個階段，階層固化。
高速的工業化和城市化之後，中國現在開始進入了一個新的階段，社會階層的固化。
前一段有個比較熱的說法是“中國即將分層，你處於哪一層”，這個其實不太準確。
動物生而平等，人卻從來不是，人類歷史上任何一個社會都是分層的。
中國當前真正的問題不是分層，而是各個層級之間的斷裂和固化。
一個有活力的社會，雖然也分層，但是“朝為田舍郎，暮登天子堂”，只要你聰明努力就能改變命運。
中國古代是靠科舉實現這個功能，建國以後一直到2015年之前，這個層級都可以通過知識，通過努力來跨越。但是從2016年開始，“龍生龍，鳳生鳳，老鼠的兒子只能打洞”這個趨勢就很明顯了。作為一個平民的孩子，不要說登上天子大堂，你連個縣長都不太可能當上。
前不久看了個在清華大學的演講，其間主持人問現場的學生，有多少人有鋼琴之類的藝術特長，200多個人裡，有180多個人舉手。你明白這意味著什麼嗎？藝術特長的培養，至少要城鎮以上的家庭才能夠負擔的起，這意味著中國最頂級的高校裡已經基本沒有農村的學生了！
整個中國社會正在急劇的斷裂開，階層之間的通道即將關閉，這一次分化之後，你屬於哪個階層，可能世世代代就得在這個圈子裡混了。
社會階層大斷裂時，房地產是唯一的一張船票。
兩個人可能智商、體力、長相都沒有什麼差別，但是因為今天你們擁有房產的城市不同，未來你們的社會地位之間就會出現一道不可逾越的鴻溝。
換句話說，今天你在房價什麼水平的城市擁有房產，將決定未來你和你的後代屬於社會的哪一個階層，而且可能再也無法改變了。
很殘酷，很不願意承認，但這是事實。
今年只要有人問我要不要買一線城市的房產，我都告訴他，一定要買，砸鍋賣鐵也要買。因為房產已經不僅僅是一個投資品，它現在已經是通向未來階層的船票。你只有拼命抓住上一個階層的入場券，才能避免世世代代被甩到下一個階層去。
2017年，大城市將繼續從小城市吸走大量資金，“窮天下而富北上廣深”的效應會更加明顯。一線城市房價會繼續上漲，三線城市將開始長期滯漲，劇烈的馬太效應將發生，大城市的富人愈富，小城市的窮人愈窮，整個社會將開始真正迎來建國以來第一次徹底的撕裂。
不是我們競爭不過，而是我們連跟人家競爭的資格都沒有。
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