前 言
買房是個技術活，不說交易行為、投資行為等大道理，只從我們能切身感受的，對生活的影響來說，對普通家庭來說，重要性應該是第一位的。主要表現在兩個方面，金額大，影響時間長。
金額大，是大家都知道的，影響長遠往往被忽略，很多辣眼睛的購房行為就是不懂看長遠。
總結一下，我所遇到的購房中的錯誤行為或者是錯誤思維:
01
拼命追求性價比
一般遇到有粉絲問湛江哪個樓盤性價比高，我都不搭理。買房這事根本沒有性價比這個概念，這在之前的文章裡提到過，這裡就不詳細展開了。
房子沒有最好的只有最適合的。你是投資需求，回報率最高的就是最適合的，什麼品牌，地段，教育都要服從於回報率。回報率是個複雜的概念，不能簡單的只用錢數的多少衡量，需要帶入時間概念。簡單的辦法就是以時間為橫軸，以回報金額為縱軸，畫個象限，進行篩選。
你是為了孩子上學就主要找有合適教育的樓盤，你是改善就沿著海灣找。
有人說了，滿足需求的同時，我還想著房子升值呢，最好是升值比其他區域快的。這個不難，你就看跟你同樣需求的人群多不多，這個需求未來會不會持續增長，大盤漲你就跟著漲，單個需求又增長，你的增長力+1。
以湛江為例，改善需求3年內肯定大漲，買改善增長力超過剛需。
多說一點，所以打著性價比宣傳的樓盤大概率是垃圾。
02
擔心還貸壓力太大，不肯用足貸款金額
這種行為基本等同於，國家說，來給你30萬拿著用，不用還了！你說，哎呀，太重了，不拿不拿！
你以為我說國家白給30萬是開玩笑嗎？Xx！如果貸款80萬30年，其中30萬真的可以說是白給的，懂嗎？這是精算過的，這是科學！
一個人（一張身份證）一輩子只有一次機會能將負債比提高到70%，懂嗎？
職業炒房客的負債率是多少知道嗎？22%！他們拼了命想提高到25%，如果能提高到29%做夢都會笑醒。
還有些嫌麻煩不用公積金的。如果你堅持認為不用也沒事，求你取關，我不想跟你有任何交集！（說到這裡我就情緒失控了！）
03
自以為很懂，買房只看地段的
我們寫房產文章，非常喜歡用李嘉誠爺爺的一句經典名言，買房看什麼？地段地段地段！
但這句話是偉大的商界傳奇在幾十年前的觀點。在當時地段在房子價值中佔比超過8成。但是如今，一切都變了。
當然地段依然是最重要的因素，但是房子價值的佔比中，頂多佔5成。
我們現在買房子要看4個要素，地段、產品、物業、居住人群。地段是價值的基本面，產品決定你居住的舒適性，物業和居住人群決定著你賣的時候能否賣上價格。
04
認為湛江房價可能會跌，先觀望一下
上漲和下跌，經濟調控和政治維穩，這個明白嗎？不能寫太明白。
“房東階層”，這個懂嗎？這裡的房東是廣義的，不是狹義的。
從湛江的土地供給，市場需求，以及城市發展動力，我沒找到房價下行的理由。看到最多的理由是太貴了，但是這個貴和便宜是個相對的概念，我還經常聽到，這麼美的地方，那麼便宜啊！這樣的評論跟誰說理去？
那適合投資嗎？適合！但是要長持。
多長？到2030年。
為什麼？政府給的答案。
5年內呢？去看看更高等級的城市更好。
05
瞎買公寓和商鋪
最近我才驚聞，湛江萬達公寓需要全款購買，並不能高槓杆貸款撬動。那麼問題來了，智商得有多低，才會買這樣的房子。
商鋪是個大話題，除了個別類型商鋪，大部分是坑。“一鋪養三代”早就成功轉型為“三代養一鋪了”。
06
以樣板間評判房子品質
置業顧問喜歡帶客戶看樣板間，有些購房者看到裝修豪華的樣板間一下就懵逼了，一臉沒見過世面的樣子。你有沒有注意，大部分樣板間是不裝門的，傢俱尺寸是調過的，特別是床。
再說了，樣板間的裝修費用標準，是一般人不能承受的。所以樣板間基本跟你買的房子沒毛的關係。
但是！但是！
我在湛江見過特例！到目前為止，我差不多看過各地200多個樓盤的樣板間，但是這家是最特別的！
它就是開發區的恆福美地花園。閒扯一句，這家開發商的名字取的不好，恆福，橫幅，業主維權都是拉橫幅，這不吉利！
恆福美地的置業顧問很颯爽，一看這個樓盤賣的就不錯，置業顧問都很忙，她們說，我們在籤合同沒空，你們自己上去看看樣板間吧，如果覺得不錯再下來找我，我有空再給你說。
我們自己上去了，感覺很不錯！莫名有種互相相信的踏實。但是說實話，產品有瑕疵，不少！
（房間裡這柱子是？在業主家打的這個洞怎麼處理？）
（這洞打的，醜的慘不忍睹！）
（戶型圖上的美妙生活陽臺）
（這道門是通往哪裡？）
不細說了。
07
無腦參加內購的
這類購房者大多是為了佔點小便宜，但是風險很大吶！風險跟收益不成正比吶！要審慎！
非要買的話看開發商拿到“土地證”“規劃許可證”“施工許可證”沒！
08
亂買二手房的
單從產品角度說，房子是貶值的，每年1%，湛江這樣的沿海潮溼損耗厲害的地方，貶值更快！再重申一遍，這隻說房子產品本身！
拉回到大環境，因為貨幣也是貶值的，而且貶值速度遠遠高於房子，所以我們感受到的是房子不斷升值！同理你可以想想你手裡的現金！
在大城市真正的炒房者是隻入手二手房的，因為二手房遠遠比一手的賺錢，原因就是時間週期和流入人口。
但是在湛江買二手房就非常兇險了，沒有大批新鮮人口補入，誰來接手你的破舊二手房呢？這裡面有複雜的住宅升級模型及貸款稅費計算方法等等，一說起來比論文還枯燥難懂。咱們不用管，就知道湛江大部分二手房不好賣就行了。
瞎買的死路一條。和不要看不起置業顧問一個道理，我們不要看不起二手房中介，你尊重他們，他們一個好心的建議可能挽救你於水火！
09
盲目迷信大開發商
在購房領域，崇大媚外的風氣在越小的地方越盛。大開發商優勢是明顯，但是不要把他們當神，他們血管裡也不一定流著道德的血液。
不降標的才值得尊重。不狂賺品牌溢價的才值得購買!
END
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