西安长沙加码调控，摇号优先保障刚需以及暂停企业购房或成标配
胡文
临近年中，西安长沙率先对楼市调控加码。
6月24日，西安市下发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，要求公正摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。
该通知要求，意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。
通知要求，房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。
在开盘方面，该通知要求，房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。严禁以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间。同时，由物价部门牵头，进一步强化商品住房销售价格申报指导联席会议制度。对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格，且不接受联席会议价格指导的商品住房项目，不予办理商品房预售许可或现房销售备案。
通知规定，对于住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。
通知同时要求，在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。
6月25日，长沙升级调控措施（参见《既要聚人气，又要控房价：西安武汉长沙纷纷出招！》）。长沙市住建委主任王伟胜更断言，当前房地产市场的矛盾，不是供需矛盾，是炒房和反炒房的矛盾。长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》表明，在购房资格方面，长沙市规定本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房；市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。
在堵塞炒房漏洞方面，长沙市规定未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品住房。夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让（参见《既要聚人气，又要控房价：西安武汉长沙纷纷出招！》）。
长沙市还将实行差别化的住房公积金贷款政策，即住房公积金缴存职工在限购区域内购买商品住房申请住房公积金贷款的，贷款额度与缴存额度严格挂钩，购买家庭第二套住房首付款比例不得低于60%。
从西安的做法看，最重要是出台了在摇号时不低于50%的房源优先保障刚需家庭。这一规定使得西安在形式上的公平——摇号基础上实现了进一步的相对公平，即把更多的机会优先满足刚需家庭的需要，从而实现了更大范围里的机会均等。西安在摇号的规范方面，走到了全国城市的前列。
西安和长沙最新的做法，是分别向企事业单位和企业暂停售房。这实际上将机构“请”出了新房和二手房市场。这是从更大层面上，向刚需家庭倾斜，让有限的房源满足刚需家庭的真正需要。
此外，长沙一口气堵塞了在炒房方面的多个漏洞。比如关于离婚购房的，规定夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这是一个新的措施，有可能被更多地方借鉴。长沙此次多个堵塞漏洞的措施，从另外一个角度，说明长沙楼市在推出大专以上学历首套购房不受限制之后炒作之风很盛，调控由此痛下狠手开始刹车。
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