新浪樂居訊 剛剛過去的2018年上半年是深圳樓市不平凡的半年，伴隨“三價合一”、“首套基準利率上浮”、“二次房改”等幾大關鍵事件落地，深圳二手房置業門檻和置業成本提高，業主惜售增加，供需矛盾擴大（貝殼數據：客房比超過3），雖套均成交面積以及總價中位數出現雙回落，但交易量穩定後價格“由穩轉升”，剛需戶型仍為成交主力，低價樓盤和學區房市場熱度持續不減。
二手成交套數同比增長12.7% 龍崗近半物業成交低於4萬/平
從近幾年半年度一二手住宅成交佔比來看，由於深圳住宅土地供應稀缺，一手住宅實施“限價”，批售進程較為緩慢，深圳二手住宅成交佔比持續保持在7成以上。據深圳樂有家數據統計顯示，2018年上半年住宅總成交量中，二手成交總佔比72.47%，環比增加3.17%。
深圳規劃國土委官方數據統計，2018 年上半年深圳全市二手住宅成交 33704 套，成交面積約276.9萬平，套數和麵積分別較2017年上半年增長12.7%和11.6%。
深圳中原數據統計顯示，2018 年上半年深圳全市二手住宅價格59688元/平，在上半年深圳二手房市場當中，龍崗仍舊成為全市二手成交體量最大的區域，佔總成交的23%，寶安和福田佔比也都在20%以上，寶安上半年受到大灣區利好影響，成交較去年上半年提升超過20%。福田、南山作為核心CBD，交通方便、教育資源優質，雖價格超其他區域，但依舊受到歡迎。
深圳貝殼成交系統數據統計發現，二手成交體量最大的龍崗區54.6%的物業成交均價在 40000元/平內，比如布吉、橫崗、龍中、南聯、寶荷等片區，這些地區依舊成為全市熱點片區中的價格窪地，原關內的南山、福田兩區二手物業大部分超過60000元/平，而龍華、羅湖、寶安各單價區間相對均衡。
250-500萬價段仍為成交主力 高端物業學區房漲幅快
除了“三價合一”後購買成本增加之外，但卻對“普宅線”內物業影響比較小，成交相對有一定擴大，深圳中原研究中心以250萬總價為分水嶺統計發現，250萬以下佔比逐年大幅下滑，250萬以上佔比逐年提升的局面2018年已經開始出現分化。150萬以下樓盤少，成交佔比繼續下滑至4%，250-500萬價段仍為成交主力，佔比約51%；150-250萬佔比也達18%。
戶型方面，上半年60-90平的剛需產品成交佔比49%，較上年提升1%，接近總成交的一半。45-60平戶型佔比也提升2%，中小戶型越來越受到歡迎。而90平以上大戶型成交佔比逐年下滑，目前90-144平佔比只有17%。在限價政策下，南山、福田、羅湖等地豪宅一二手價格倒掛，一手大戶型豪宅性價比高，成交火熱，二手大戶型佔比下滑明顯。
對於剛需置業者而言，除了考慮全市低窪區域——龍崗置業之外，購買總價200萬內的關內二手房源，還可以在羅湖、鹽田、坪山、大 鵬等地選擇。深圳貝殼研究院統計，羅湖200萬內成交房源（25.9%）佔比甚至多於龍崗（21.4%），200萬以下成交房源最多的出現在鹽田區，佔比41%。上半年200-300萬低價物業成交增加較為明顯，成為資金有限置業者的主要選擇，成交主要集中在鹽田、羅湖、龍崗等地。
值得一提的是，除了低價樓盤成交較多之外，2018年上半年各大片區中，有學區房加持的高端物業片區漲幅均超過平均漲幅。深圳貝殼成交數據系統統計，2018年上半年同比2017年，漲幅超過10%的有園嶺百花片區（均價：100878元/平）、深圳灣片區（均價：151342元/平），漲幅分別為12.4%和17.8%以及科技園片區（均價：94068元/平），漲幅為10.7%。
低價盤和“網紅盤”持續受關注 部分小區年年“上榜”
樂居在深圳各大市場研究中心盤點的全市二手住宅樓盤熱銷榜中發現，熱門成交樓盤基本為大型小區、低價樓盤或者是較為熱門的學區房片區，且有數個小區年年上榜，成為名副其實的“網紅”盤。
深圳貝殼成交系統數據顯示，2018年上半年，位於南山的網紅盤“華潤城潤府”月均套數為36套，位居全市二手住宅成交榜首，均價達103637元/平，位居第二的為龍崗布吉的“龍珠花園”，月均成交套數為32套，成交均價為36344元/平。排名第三的為寶安的“桃源居”，月均成交套數為31套，成交均價為45780元/平。
上半年全市二手住宅前二十名中，大部分集中在龍崗和寶安，分別佔據10個和5個，南山佔據4個，福田佔據1個，可以說，龍崗、寶安以及南山片區仍然是目前深圳二手房的主力成交熱點片區。
其中，龍珠花園、桃源村、皇御苑、振業巒山谷、麗湖花園、星海名城以及中海康城花園這幾大小區同時也是2017年深圳二手住宅樓盤熱銷榜前十名的小區。而2018年上半年排名第一的華潤城潤府，三期新房開盤更是一度承包了近一整週的市場熱點，從目前成交來看，無論是該小區的新房或者二手房，均受到市場強烈關注。
從區域來看，樂有家研究中心盤點的深圳六區二手住宅樓盤熱銷榜中，羅湖區第一名為百仕達花園，成交均價6.04萬元/㎡；福田第一名為皇御苑，成交均價6.25萬元/㎡；南山第一名為華潤城潤府，成交均價11.02萬元/㎡；寶安第一名為桃源居，成交均價4.55萬元/㎡；龍崗第一名為龍珠花園，成交均價3.59萬元/㎡；龍華第一名為萊蒙水榭春天，成交均價7.38萬元/㎡。
置業者平均成交週期為38天 平均貸款金額 231 萬
“三價合一”後業主出現惜售也使得置業者購買優質房源決策時間逐漸變短，深圳貝殼成交系統數據顯示，56.2%買家在兩週內做出買房決定，其中，寶安買賣成交週期最短，鹽田買賣成交耗時最長。買賣雙方成交週期中，置業者的平均成交週期為38天，業主平均是103天。
中原研究中心對2018年上半年深圳二手住宅購房者進行了相關分析，數據顯示，上半年深圳三級市場投資佔比約為26%，與去年基本持平，2016年調控收緊後，投資佔比基本保持穩定。上半年三價合一政策與被稱為二次房改的住房制度改革，立足長遠建立長效穩固的住房體系，在穩固房價的基礎上，突出房子的居住屬性，降低投資屬性。
同時，上半年深圳銀根緊縮，房貸利率不斷上浮，目前首套房貸利率均執行基準上浮15%左右，深圳貝殼成交系統數據顯示，2018年上半年，深圳二手房置業者平均貸款為六成，平均貸款金額 231 萬，與去年持平，上半年平均月供相比 2016-2017 年有小幅增加，主要因為房貸利率上浮所致。
深圳中原研判認為，三價合一政策影響正逐漸減退，粵港澳灣區利好兌現在即，年內三次降準資金面緊張局面略有緩解，但是房地產依然是結構性去槓桿的主陣地，二次房改作為戰略性政策從長遠調控市場，抑制市場投機行為。下半年二手市場成交量有望繼續保持平穩，價格也將保持穩定小幅增長態勢。（數據資料來源：深圳貝殼研究院、深圳中原研究中心、深圳樂有家研究中心、深圳規劃國土委）
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