文 | 歐陽捷
去年底，我們說:“明年國內沒有黑天鵝”，雖然現在還沒到年底，但基本可以斷定，黑天鵝真的不會來了。
為什麼我們會那麼肯定黑天鵝不會來？
正如去年11月我們預判：調控將延續18個月，直到今年十九大、明年兩會新一屆政府上任都不會放鬆。
現在很多城市政府已經放緩了城市建設進度，有的城市原計劃加快拆遷，但因為被拆遷戶集體上訪，為了穩定，一些城市將拆遷延後到十九大之後啟動。
包括拆遷在內的一切影響穩定大局的事情都可以停下來，調控還會放鬆嗎？答案應該是不言而喻的。
調控不會放鬆，那會不會層層加碼呢？
當然也不會了。
過去我們說過，樓市不會再大起了，因為熱點城市都已減少了供應。
今年1-7月，一二線城市供應商品住宅用地規劃可建面積僅略高於去年和前年，而大幅低於2013年和2014年同期，也僅僅相當於去年全年供應面積的51.5%，低於58.3%的序時進度，相信未來供應下降趨勢不會改變。
一二線城市同時也抑制了需求，導致成交量明顯萎縮。
今年1-7月，一二線城市商品住宅成交面積同比去年下降23%。成交量下降，是來自於供應和需求兩方面的抑制。
事實上，市場仍然存在巨大的潛在需求和底部支撐，如果供應和需求的限制稍加放鬆，成交量恢復是顯而易見。
成交量已經下跌，調控也已經把房價按住。
無量無價，樓市當然不會大起了，還有必要加碼調控嗎？顯然是不會了。房地產就是政策市，現有調控既不放鬆，也不加碼，樓市當然也就平穩了，雖然少數城市可能還會有一些小動作，也可能出現短期、低幅的降價潮，但就全國大局而言，黑天鵝不會來了。
黑天鵝不會來了，有些學者又說，灰犀牛又來了。
灰犀牛真的來了嗎？
“灰犀牛”概念首先出現在《灰犀牛：如何應對大概率危機》一書中，用來比喻發生在一系列警示信號和跡象之後出現的大概率且影響巨大的潛在危機。
如果說房地產真有灰犀牛，當然是指房價泡沫存在破裂風險這一潛在危機。
樓市真的存在泡沫破裂危機嗎？
2000年，全國城鎮年人均可支配收入為6280元，全國城鎮商品住宅房價是1948元/平米，以戶均80平米計算，房價收入比為12.4。
到了2014年，全國城鎮年人均可支配收入為28844元，全國城鎮商品住宅房價是6473元/平米，房價收入比降到了最低點的8.25。
雖然2015-2016年房價收入比出現了回升，但仍低於2014年之前任何一年，甚至也低於曾經爆發全球金融危機的2008年。如果說這就是灰犀牛，恐怕不能令人信服。
去年全國房價瘋漲，難道真的不是灰犀牛嗎？
相信不少人不願意相信全國房價收入比正在下降的事實，其實，我們也有這種疑慮，顯然這是因為三四線城市的房價緩慢增長與收入較快增長拉低了全國平均水平。
灰犀牛理論中有一個振聾發聵的質疑：“為什麼我們看不到犀牛群？”
恰如秦朔朋友圈發起人秦朔所說：“突發的意外事件會困擾我們，但真正令人沮喪的是，有些我們完全知道是危險的問題，因為惰性、拖延、體制性忽略、有意無意地迴避，慢慢積累，終於變成無法收拾的危機”。
其實，去年10月之前，我們曾經多次拉響警報：
“什麼時候市場會突然掉頭向下？”【詳見2016年5月1日文章《歐陽捷：市場如此火爆，我卻忐忑不安》 】
“雖然抑制資產泡沫任務艱鉅，關鍵還是政府真下決心”【詳見2016年8月7日文章《歐陽捷：抑制地王房價泡沫，中央會怎樣出牌》】
“大風將起未起之時，房企需要警惕政策釜底抽薪”【詳見2016年8月21日文章《歐陽捷：地主‘餘糧’告急，搶地王警惕政策釜底抽薪》】
但是，直到9.30調控浪潮湧來之前，中央政府部門和地方政府都未曾發出聲音。如果調控遲遲不出，恐怕灰犀牛真的要來。
灰犀牛會從哪裡冒出來？
三四線城市嗎？顯然不會。灰犀牛要來，也只會先到一二線城市。
那麼，哪些一二線城市會是灰犀牛出沒的地方呢？
從房價收入比來看，武漢、長沙、瀋陽、青島等市均低於10，顯然算不上灰犀牛。
有11個城市的房價收入比高於10、但低於15，或許只能算是小灰犀牛。
有5個城市的房價收入比高於15、低於25，正在成長為大灰犀牛，值得警惕。
真正令人擔心的是北京、廈門、深圳等城市，其房價已經接近甚至高於人均可支配收入，如果說灰犀牛會來，恐怕這些城市會首先出現超級灰犀牛。
灰犀牛會不會真的來呢？它們離我們是越來越近還是越來越遠？或者遠遠的站在某處冷眼看著我們？
如果我們再看一下今年以來的房價上漲幅度，就會發現上海、深圳、廣州、蘇州等市的房價上漲幅度成為負值，也就意味著，即便它們的樓市泡沫是灰犀牛，
這些被限價令套上韁繩的灰犀牛正被慢慢拽向遠方，離我們遠去。
也有一些城市平均房價漲幅低於10%，對應前述的超級灰犀牛，其中包括廈門，或許可以說，這頭超級灰犀牛正在放慢走近的腳步。
如果房價收入比畸高，房價漲幅較快且快於人均收入增速，就意味著灰犀牛正在長大並向我們走來。
房價上漲幅度超過10%的城市為數不少，其中有些可能是小灰犀牛的城市如西安、哈爾濱，正在向著大灰犀牛成長。
北京、杭州、福州等市的房價上漲幅度明顯是過快的，其中重慶遙遙領先，意味著這頭小灰犀牛正在快速長大。
結合房價收入比與房價增速，我們發現，杭州、福州、鄭州的大灰犀牛，以及北京、福州的超級灰犀牛正在加速向我們靠攏。
如果灰犀牛真的來襲，這些城市顯然是首當其衝的。
這應該能夠解釋：為什麼今年北京的住宅用地供應政策很快出現了反轉，並且北京至今的住宅用地供應已經遠遠超過去年全年水平、並且正在接近前年供應水平的背後邏輯。
抑制資產泡沫的根本之道還是增加供應、限制需求，才能改善供求關係，才能抑制房價過快上漲並驅使灰犀牛遠離。
一定有人會說，房價數據也是限價、限籤的結果，做不得數。
其實，我們倒是寧願相信統計局的數據，即便它是不夠客觀準確的，也確實有很多人為因素。但如果我們不限價、不限籤，我們排除人為調整因素，僅僅憑藉市場感覺判斷，這頭灰犀牛的塊頭肯定會更大，而且奔襲的速度會更快，快到我們眼前一晃、措手不及。
房價泡沫的灰犀牛會不會離我們已不太遠？
對於某些城市來說，真的並不太遠。
而且，在經濟去槓桿、房價被限制、地價還在漲，中小房企不斷出現跑路、倒閉的大背景下，灰犀牛“犇襲”過來只需要一個觸發點——降價潮。
如果我們應對不當，灰犀牛卻可以很近。
因此，調控更需要掌握節奏和力度。
拉車上山難，拽住下山的車更難。
如果現在的調控過於嚴厲，一旦房地產出現降價潮，很可能房價下跌不止10%，並拖累房地產銷售下降不止10%，甚至拖累房地產上下游和國民經濟再次滑坡。
顯然，下山的車想重新上山那是難上加難。
幸好，大城市進入限制性發展新週期就是解決房價繼續快速上漲、樓市泡沫的一劑良藥，也是為灰犀牛套上了五條保險的韁繩。
正如我們所說，限人、限地、限錢、限客、限價的“五限”邏輯【詳見上期文章《限制性發展新週期，我們還追求規模嗎？》】，將控制大城市的人口增長，減少供需矛盾，將房價按住也就是把韁繩套在灰犀牛的脖子上，在收入增長的同時，縮小房價收入比。
這也恰恰印證我們所說的包括限價在內的調控不會放鬆、將延續未來五年的論點。
灰犀牛並不可怕，只要它還在遠處、沒有快速跑向我們，而且不夠大。
其實我們都喜歡小的東西，比如小動物，比如小朋友，比如小泡沫。沒有人喜歡通縮，大家也都喜歡通脹，工廠可以漲價、工資可以增加、物價可以上漲，有一點小泡沫是好的。
如果灰犀牛不太大並且遠遠地注視著我們，顯然不是壞事，可以時常警示我們。
如果灰犀牛真的來了，我們做好準備了嗎？
顯然沒有，學術界只是把空頭們延續了多年的“大崩盤”換成了“灰犀牛”，地方政府還在想著十九大之後啟動“沒有需求創造需求”的城市拆遷，開發商們還在想方設法負債融資、衝刺規模，金融家們還在四處找資金、找項目、賺高利潤，大家都還想著哪些城市可以在房地產市場見頂之前，可以分食最後的泡沫盛宴。
普利策獎得主利雅卡特·艾哈邁德在點評這部“灰犀牛”的著作時指出：“政治家、CEO以及其他的領導者在面對迫在眉睫而且是可以預見的危機面前經常故意視而不見”。
所幸的是，中央決策層是清醒而明智的，中央財經領導小組辦公室經濟一局局長王志軍明確指出：對存在的“灰犀牛”風險隱患，如影子銀行、房地產泡沫、國有企業高槓杆、地方債務、違法違規集資等問題，要摸清情況，區分輕重緩急和影響程度，突出重點，採取有效措施，妥善加以解決。
既然如此，套住韁繩的灰犀牛還會奔襲過來嗎？
相信吧，政府可以把危機中的市場拉起來，也可以把奔跑的灰犀牛按在地上，只要它下定決心、果斷行動，並且應對精準、力度到位。
這絕不是擺弄西方經濟學的國內外“專家”們可以想象和理解的，過去的歷史已經深刻地證明了這一點，未來還會繼續證明。
東方財富網/127554
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