6月初，位於廣東省梅州市的4A級旅遊度假區客天下一切如常，正常接待遊客，商品房銷售中心內置業顧問仍然在耐心地向客戶介紹6月中旬即將推出的新房源，哪怕預售證還沒有獲得，但只要購房者繳納一兩萬元即可提前鎖定房源。
在一個月前，梅州市紀檢委官網微信“客都清風”發佈了一則消息，廣東鴻藝集團有限公司（以下簡稱“鴻藝集團”）董事長蔡鴻文涉嫌嚴重違紀違法接受審查調查，鴻藝集團正是客天下項目的開發建設者。
據記者多方調查瞭解，此次蔡鴻文接受審查調查與客天下項目土地或存在千絲萬縷的關聯。
實控人涉嚴重違紀違法
5月9日下午4時45分，客都清風權威發佈了頭條為“廣東鴻藝集團有限公司董事長蔡鴻文涉嫌嚴重違紀違法接受審查調查”的微信內容，僅此一句話。
蹊蹺的是，該條微信的“存活”時間不超過兩小時。“從官方角度看，確實公佈了這則消息，但後來又撤了，撤除的原因不清楚，目前沒有官方的解釋。”接近梅州市委的一位主任直言。另一位政府公職人員則表示，消息發佈當天，碰巧看到鴻藝集團高層試圖通過政府高層低調處理此事。
據瞭解，蔡鴻文為梅州市五華縣人，1998年白手起家，創立了梅州市鴻藝房地產開發有限公司。2000年，其以2760萬元的價格拿下“鴻都花園”地塊之一，開始開發首個房地產項目。2006年之後，蔡鴻文開始開發建設客天下項目。
對於蔡鴻文接受審查調查的情況，《中國經營報》記者亦致電致函梅州市政府進行採訪，但截至發稿時並未收到政府方面的正面回覆。鴻藝集團方面表示，採訪內容已提交集團，目前尚未有進一步回應。
值得注意的是，在官方發佈蔡鴻文消息第二天，客天下官方微信發佈了《不忘初心，繼續前行》一文，著重點出自集團第三次創業以來，即以客天下特色小鎮為平臺正式實施鄉鎮互動融合發展戰略，轉型開啟美麗城鎮生態商新時代後，鴻藝集團實現了經營管理班子更替，由蔡鴻文之子蔡雪峰接任總裁，並強調80後新任總裁上任後取得的種種成績，字裡行間潛藏著鼓舞士氣之意。
前期簽署合作或受阻
自建成並獲得4A級旅遊景區稱號之後，客天下一直被視作梅州名片，2012年央視《國慶七天樂》節目也曾選在客天下進行錄製。隨著特色小鎮漸成風口，鴻藝集團憑藉著早已積累的客天下經驗開始走出梅州，向珠三角發展。
目前，其在河源、東莞等地亦有所佈局。規模化佈局的同時，鴻藝集團也開始謀求和知名房企共同探索特色小鎮發展之道。2017年，其與招商蛇口（001979.SZ）簽署了戰略合作協議。
鴻藝集團希望能在園區開發、特色小鎮、文化旅遊、產城融合等方面達成長期合作。然而，2018年將近過半，合作未見實質性進展。
招商蛇口內部人士在與該次合作知情人士求證後獲悉蔡鴻文被調查一事，並直言：“難怪未聽聞與客天下合作的後續消息。”同時，其亦指出，這種問題較為嚴重，對於雙方後續的合作或造成影響。
陷土地合規疑雲
對於蔡鴻文被調查一事，在東昇村內也已傳開。一位東昇村村民告訴記者：“5月的時候，蔡鴻文被帶走調查，據說是違規操作項目。”
東昇村與蔡鴻文之間淵源頗深，2006年，蔡鴻文開始開發客天下項目，該項目土地原屬於東昇村集體用地。
據多方信息顯示，客天下項目所在地梅州市梅江區三角鎮東昇村以採石場、養豬場、紅磚廠等各類工廠散佈，環境較為惡劣。2016年，蔡鴻文與東昇村村委會達成相關協議，規劃建設文旅項目。
據東昇村第十八生產隊村民介紹，客天下目前所處地塊一整個山頭均屬東昇村集體用地範圍，彼時村委會將土地整體租賃給鴻藝集團進行開發建設文旅項目，在拆遷範圍內的村民獲得了相應的貨幣補償。
此外，一直到現在，東昇村村民享受著農村合作醫療福利，同時村民若住院一次性可以獲得最高1500元的補貼，飲用水每月每人5噸供免費使用，超出部分則需自費，每個月衛生費亦由村裡支付⋯⋯
客天下項目土地原屬東昇村集體用地，前述接近市委的主任表示，坊間一直有這樣的說法，認為客天下土地屬於村集體用地，若用作房地產開發應作相應的土地變更。但對此一直未有深入的調查。
根據梅州市國土資源局所公開的資料信息顯示，東昇村部分村集體用地的確在2002年~2014年間完成徵地，並被按照土地利用規劃作為梅州市城市建設用地。
資料顯示，2002年~2014年間，廣東省國土資源廳對梅州市城市建設用地的批覆中，梅州市政府曾至少分15批次上報省國土資源廳申請對東昇村實行徵地，並且大部分以包含三角村、泮坑村等多個村集體徵地一同申請。
數據顯示，這包含東昇村在內的15次徵地審批面積共計有230.2107公頃，其中東昇村單獨申請的面積超30公頃，但東昇村總徵地面積不詳，所徵土地類型亦多種多樣。
按照廣東省人民政府辦公廳關於《印發廣東省建設用地審查報批辦法的通知》（粵府辦【2005】70號）文件要求，徵收土地的，報省人民政府批准。其中，徵收基本農田，或基本農田以外的耕地35公頃以上的，或徵收土地70公頃以上的，經省人民政府審核同意後報國務院批准。
東昇村徵地過程中，徵收基本農田，或基本農田以外的耕地是否達到35公頃，徵收土地是否達到70公頃？對此，記者致電致函梅州市政府希望能獲取東昇村準確的徵地面積數據，對方表示：“市委高度重視此次採訪事宜，週末緊急召開會議討論回覆資料，但由於所涉問題較為久遠，工作量較大，一時半會兒無法整理成文。”
若東昇村總徵地面積超過了70公頃，那麼為何要分15次小面積申請徵地？熟悉徵地相關政策及操作流程的業內人士指出，國家對於建設用地有一定的出讓指標，不排除每年落實該項目的土地指標受限導致分批次變更的可能。
在問及一次性徵地面積過大，分批次申請是否可以規避國務院審批時，該人士坦言也不排除這種可能。國家發改委土地開發與地區經濟研究人士則表示：“很可能是這種情況，但因為不瞭解這個項目整體背景，不能斷言。”
事實上，分批次小面積審批以規避國務院審批的情形，與以往海南省分批次小面積申請填海的操作手法頗為雷同，該種做法在2017年的環保督察中被嚴厲批評。
此外，根據鴻藝集團官網信息顯示，公司2004年一舉中標占地面積2000公頃的梅州客天下旅遊產業園項目，與東昇村目前公開所完成的徵地土地面積相差懸殊。按照前述村民的說法，客天下是否存在“以租代徵”的情形？“以租代徵”是否合法合規？
上述研究人士指出，按照《土地法》，以租代徵，若未改變土地原先用途，只是經營者之間的經營權轉讓是沒問題的，但若改變則不行。前述業內人士則明確表示，對於租賃的集體用地用於開發建設商品房，原則上是違規的。
客天下項目土地合規性疑點重重，截至6月25日，鴻藝集團亦未對此正面回應。但從廣東省國土資源廳獲悉，客天下項目土地案問題已經移交到當地紀檢部門。
閱讀更多 粵東樓市資訊 的文章
