6月初，位于广东省梅州市的4A级旅游度假区客天下一切如常，正常接待游客，商品房销售中心内置业顾问仍然在耐心地向客户介绍6月中旬即将推出的新房源，哪怕预售证还没有获得，但只要购房者缴纳一两万元即可提前锁定房源。
在一个月前，梅州市纪检委官网微信“客都清风”发布了一则消息，广东鸿艺集团有限公司（以下简称“鸿艺集团”）董事长蔡鸿文涉嫌严重违纪违法接受审查调查，鸿艺集团正是客天下项目的开发建设者。
据记者多方调查了解，此次蔡鸿文接受审查调查与客天下项目土地或存在千丝万缕的关联。
实控人涉严重违纪违法
5月9日下午4时45分，客都清风权威发布了头条为“广东鸿艺集团有限公司董事长蔡鸿文涉嫌严重违纪违法接受审查调查”的微信内容，仅此一句话。
蹊跷的是，该条微信的“存活”时间不超过两小时。“从官方角度看，确实公布了这则消息，但后来又撤了，撤除的原因不清楚，目前没有官方的解释。”接近梅州市委的一位主任直言。另一位政府公职人员则表示，消息发布当天，碰巧看到鸿艺集团高层试图通过政府高层低调处理此事。
据了解，蔡鸿文为梅州市五华县人，1998年白手起家，创立了梅州市鸿艺房地产开发有限公司。2000年，其以2760万元的价格拿下“鸿都花园”地块之一，开始开发首个房地产项目。2006年之后，蔡鸿文开始开发建设客天下项目。
对于蔡鸿文接受审查调查的情况，《中国经营报》记者亦致电致函梅州市政府进行采访，但截至发稿时并未收到政府方面的正面回复。鸿艺集团方面表示，采访内容已提交集团，目前尚未有进一步回应。
值得注意的是，在官方发布蔡鸿文消息第二天，客天下官方微信发布了《不忘初心，继续前行》一文，着重点出自集团第三次创业以来，即以客天下特色小镇为平台正式实施乡镇互动融合发展战略，转型开启美丽城镇生态商新时代后，鸿艺集团实现了经营管理班子更替，由蔡鸿文之子蔡雪峰接任总裁，并强调80后新任总裁上任后取得的种种成绩，字里行间潜藏着鼓舞士气之意。
前期签署合作或受阻
自建成并获得4A级旅游景区称号之后，客天下一直被视作梅州名片，2012年央视《国庆七天乐》节目也曾选在客天下进行录制。随着特色小镇渐成风口，鸿艺集团凭借着早已积累的客天下经验开始走出梅州，向珠三角发展。
目前，其在河源、东莞等地亦有所布局。规模化布局的同时，鸿艺集团也开始谋求和知名房企共同探索特色小镇发展之道。2017年，其与招商蛇口（001979.SZ）签署了战略合作协议。
鸿艺集团希望能在园区开发、特色小镇、文化旅游、产城融合等方面达成长期合作。然而，2018年将近过半，合作未见实质性进展。
招商蛇口内部人士在与该次合作知情人士求证后获悉蔡鸿文被调查一事，并直言：“难怪未听闻与客天下合作的后续消息。”同时，其亦指出，这种问题较为严重，对于双方后续的合作或造成影响。
陷土地合规疑云
对于蔡鸿文被调查一事，在东升村内也已传开。一位东升村村民告诉记者：“5月的时候，蔡鸿文被带走调查，据说是违规操作项目。”
东升村与蔡鸿文之间渊源颇深，2006年，蔡鸿文开始开发客天下项目，该项目土地原属于东升村集体用地。
据多方信息显示，客天下项目所在地梅州市梅江区三角镇东升村以采石场、养猪场、红砖厂等各类工厂散布，环境较为恶劣。2016年，蔡鸿文与东升村村委会达成相关协议，规划建设文旅项目。
据东升村第十八生产队村民介绍，客天下目前所处地块一整个山头均属东升村集体用地范围，彼时村委会将土地整体租赁给鸿艺集团进行开发建设文旅项目，在拆迁范围内的村民获得了相应的货币补偿。
此外，一直到现在，东升村村民享受着农村合作医疗福利，同时村民若住院一次性可以获得最高1500元的补贴，饮用水每月每人5吨供免费使用，超出部分则需自费，每个月卫生费亦由村里支付⋯⋯
客天下项目土地原属东升村集体用地，前述接近市委的主任表示，坊间一直有这样的说法，认为客天下土地属于村集体用地，若用作房地产开发应作相应的土地变更。但对此一直未有深入的调查。
根据梅州市国土资源局所公开的资料信息显示，东升村部分村集体用地的确在2002年~2014年间完成征地，并被按照土地利用规划作为梅州市城市建设用地。
资料显示，2002年~2014年间，广东省国土资源厅对梅州市城市建设用地的批复中，梅州市政府曾至少分15批次上报省国土资源厅申请对东升村实行征地，并且大部分以包含三角村、泮坑村等多个村集体征地一同申请。
数据显示，这包含东升村在内的15次征地审批面积共计有230.2107公顷，其中东升村单独申请的面积超30公顷，但东升村总征地面积不详，所征土地类型亦多种多样。
按照广东省人民政府办公厅关于《印发广东省建设用地审查报批办法的通知》（粤府办【2005】70号）文件要求，征收土地的，报省人民政府批准。其中，征收基本农田，或基本农田以外的耕地35公顷以上的，或征收土地70公顷以上的，经省人民政府审核同意后报国务院批准。
东升村征地过程中，征收基本农田，或基本农田以外的耕地是否达到35公顷，征收土地是否达到70公顷？对此，记者致电致函梅州市政府希望能获取东升村准确的征地面积数据，对方表示：“市委高度重视此次采访事宜，周末紧急召开会议讨论回复资料，但由于所涉问题较为久远，工作量较大，一时半会儿无法整理成文。”
若东升村总征地面积超过了70公顷，那么为何要分15次小面积申请征地？熟悉征地相关政策及操作流程的业内人士指出，国家对于建设用地有一定的出让指标，不排除每年落实该项目的土地指标受限导致分批次变更的可能。
在问及一次性征地面积过大，分批次申请是否可以规避国务院审批时，该人士坦言也不排除这种可能。国家发改委土地开发与地区经济研究人士则表示：“很可能是这种情况，但因为不了解这个项目整体背景，不能断言。”
事实上，分批次小面积审批以规避国务院审批的情形，与以往海南省分批次小面积申请填海的操作手法颇为雷同，该种做法在2017年的环保督察中被严厉批评。
此外，根据鸿艺集团官网信息显示，公司2004年一举中标占地面积2000公顷的梅州客天下旅游产业园项目，与东升村目前公开所完成的征地土地面积相差悬殊。按照前述村民的说法，客天下是否存在“以租代征”的情形？“以租代征”是否合法合规？
上述研究人士指出，按照《土地法》，以租代征，若未改变土地原先用途，只是经营者之间的经营权转让是没问题的，但若改变则不行。前述业内人士则明确表示，对于租赁的集体用地用于开发建设商品房，原则上是违规的。
客天下项目土地合规性疑点重重，截至6月25日，鸿艺集团亦未对此正面回应。但从广东省国土资源厅获悉，客天下项目土地案问题已经移交到当地纪检部门。
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