2018-07-07 01:03:31 佚名

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20世紀80年代末，曾經有人放言，單單日本的房地產資產，足可以買下整個美國。由此可見當時日本房地產泡沫的嚴重已經到了何等地步。在這種情況下，日本政府為保護實體經濟的健康發展，迫不得已壯士斷腕自己捅破了房地產泡沫。

當時日本政府也曾經採取一些積極措施來應對補救，主要是進一步加強實體產業的發展；對於房地產市場，推出一些公租房措施來解決破產、實業、低收入群體住宿問題；另一方面，也通過發行國債，大搞公共事業投資，以解決實際需求……

即便如此，泡沫破滅後，許多日本居民瞬間成為千萬“負翁”，家庭資產大幅縮水，長期背上沉重的財務負擔，在相當長的時間裡難以正常消費讓很多人苦不堪言。直到今天，仍有很多日本人還揹著當年欠下的沉重債務，在還當年買房產的銀行貸款。

房地產泡沫破裂不僅僅影響地產金融等相關行業和領域，而是將整個經濟拖入了危機的泥潭。這樣的深刻教訓不得不引起我們足夠警惕和認真吸取，前車之鑑後事之師。是泡沫，終究會破滅，只不過當你身處泡沫之中常常被浮躁和奢華所誘惑，從而迷失方向最終自食其果！

對此不知大夥怎麼看？歡迎暢所欲言！

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隔壁老張啟示錄

1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%。接著1991年，樓市泡沫相繼破滅，日本經濟從此一蹶不振，進入“失去的二十年”。隨著危機的進一步加深及蔓延，日本政府分別從銀行、企業、宏觀經濟政策三個方面進行挽救。

1、解決泡沫經濟引發的銀行危機和信用緊縮

在解決銀行危機上，日本分別於1998年和1999年兩次累計注資高達30.75萬億日元，用於保護儲蓄者及收購不良貸款和對危難中的銀行提供資本。除此之外，還通過保護金融機構的存款、購買金融機構的存款和股權等方式來減少銀行資產負債表中的負債規模。

在企業援助方面，政府與民間企業共同成立了產業復興機構，加速處理不良貸款的同時幫助企業重建。針對小企業的特殊信貸擔保，政府則通過銀行注資構建框架，以提供特別貸款擔保來穩定小企業融資。同時，還實施積極的財政政策和寬鬆的貨幣政策。

2、美國為了扭轉貿易逆差主動貶值

至於為什麼日本會爆發房地產危機，不妨跟著金十君繼續瞭解。20世紀80年代初期，美國財政赤字劇增，對外貿易逆差大幅增長，巨大的貿易差額在使美國成為世界最大債務國的同時，也使日本成為世界最大的債權國。為此，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力，以改善美國國際收支不平衡狀況。

1985年，美國、日本、聯邦德國、法國在紐約廣場舉行會議，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值。“廣場協議”簽訂後不到3個月的時間裡，1美元迅速下跌到兌200日元左右，跌幅25%。在不到三年的時間裡，美元對日元貶值了50%，也就是說，日元對美元升值了一倍。

由於匯率的劇烈變動，由美國國債組成的資產發生賬面虧損，因此大量資金為了躲避匯率風險而進入日本國內市場。當時，日本政府為了補貼因為日元升值而受到打擊的出口產業，開始實行金融緩和政策，於是產生了過剩的流通資金，並進入房地產業。

4、日本國內剩餘資本極其嚴重

與此同時，為了應對日元升值帶來的貿易和經濟下滑，日本政府制定了提升內需的經濟增長政策，並放鬆國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以後的2.5%，為當時世界上的最低水平。

這些原因都造成日本國內資本市場上的貨幣供給大幅增加，遊離於實體經濟之外的資本紛紛流向“獲益明顯”的股市和房地產市場。1984年到1988年，東京都宅基地的資產額由 149萬億日元升至529萬億日元，增加2.6倍。東京都宅基地的資產增加額是同期日本GDP增加額(72 萬億)的5.3倍。

5、日本政府主動擠破房地產泡沫

面對資本市場巨大的隱憂，日本政府選擇以最痛苦的方式刺破泡沫。從1989年5月開始，日本央行連續3次加息，貼現率從2.5%上調至6.0%，加息幅度遠超“廣場協議”後的降息幅度。同期，日本政府出臺多項房地產緊縮政策，打壓過快上漲的地價。不過，還是未能阻止泡沫的破裂。

由於經歷了20世紀80～90年代泡沫經濟的爆發、崩潰及後期對金融機構不良債權的長期處理，如今的日本已經逐步建立健全了一整套金融危機的應對框架，能夠有效防止金融系統和整個社會陷入更深的混亂，以及為其後的金融再生打下了良好基礎。

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金十數據

不管現在有沒有房，對於現在期望樓市崩盤的都是不知道樓市崩盤對一個國家的影響的，樓主提到日本房產泡沫破滅，下面就有小編帶大家走進當年的日本樓市！

紙醉金迷，瘋狂的日本

1985年，美、日、英、法、德國五國領導人在紐約簽訂著名的“廣場協議”，聯手控制匯率，人為做高日元對美元的匯率，導致日元升值！

日本的房價和股市在1985年廣場協議簽訂以後開始飛漲，同時日本政府刺激內需，降低利率，適行寬鬆的貨幣政策。由此日本經濟進去黃金時代，到處都是錢，到處都是發財的機會！

日元升值以後，日本人全球掃蕩奢侈品。據說，法國當時一半的奢侈品是日本人買了的，比現在的中國大媽還瘋狂。

此時的日本人，因為利率低，貸款便宜，大家都不願意把錢存在銀行，同時貸款風氣正盛，金額行業也迅速成型，大量資本流入房地產。由於日本本身人多地少，所以他們堅信日本的土地永遠稀缺，永遠漲價，全日本陷入炒房，炒地的浪潮！

從1986年開始，日本房價連續暴漲，在1991年樓市頂峰，東京平均房價達到272萬日元一平米，而核心市區高達1450萬日元一平米。差不多相當於今天北京和上海平均價15萬元一平米！

全盛時期，只是東京都的23個區的房價，都能把美國買下來。

但是，高房價馬上引起了日本民眾的不滿和抗議，日本政府開始實施緊縮的貨幣政策。

在1989-1991年，日本央行五次提高利率，收緊銀行投資，出頭房產稅等措施來抑制房價，到此，日本房價泡沫破滅！

據統計，在1989-1990年，股市暴跌超過70%，樓市暴跌60%。

日本樓市在加息和房產稅的雙重打擊下，房價直接崩潰，大批日本人被一輩子套在樓市，給銀行打工！

從1990年來，日本經濟更是萎靡不振，二十年來，日本GDP增速只有0.75%

其實很多人關注日本樓市，也是因為今年我國樓市上漲的原因，希望從當年日本的過程中找到經驗。其實，如果經濟快速發展，樓市崩潰的情況是不會出現的，但在2017年，三四線城市樓市上漲過快，本身當地沒有經濟支撐，當地買房需要謹慎！

楊小凡

20世紀90年代初，日本房地產泡沫破滅，這是世界歷史上迄今為止較大的房地產危機之一。而日本樓市崩盤後房價跌80%。

泡沫破滅後，許多日本居民成為千萬“負翁”，家庭資產大幅度縮水，長期背上沉重的財務負擔，在相當長的時間裡難以正常消費；日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，較後成為壞賬的達到幾十萬億日元；倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，日本國民經濟陷入長達20年的負增長和零增長。所以這也被稱為“日本失去的20年”。

失去的20年指日本在簽定“廣場協議”之後（1990年以後），經濟衰退、貨幣貶值。國家、社會基本不發展甚至倒退，就相當於這20年被浪費了、這20年等於沒有發展，所以叫“失去的20年”。

自從1989年日本經濟崩潰以來，日本平均年GDP增長率不足1%。全球媒體對日本經濟一致唱衰，稱過去的20年為日本"失去的二十年"。

如果“失去的20年”只是日本經濟的哀兵之計，那麼日本究竟在失去了什麼？

日本的泡沫開始於1985年的“廣場協議”。日本人在美國的強大壓力之下，被迫放開匯率，讓日元持續升值。

由於日本政府擔心，日元大幅升值後，會引起國內的通貨緊縮，當時的中曾根內閣開始採取非常寬鬆的貨幣和財政政策，包括擴大公共支出，降低利息，降低法人稅和個人所得稅。這三點導致了市場上層動性氾濫，其後果就是大量的資金流入了不動產，尤其是大城市的房地產市場，以及股票市場，使得房價和股票價格急劇上升。日本的房地產泡沫破裂，讓很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人還在揹著當年欠下的沉重債務，還買房產的銀行貸款。

大貓財經

上世紀80年代末，日本房地產泡沫非常嚴重。

因為連續數十年經濟高速增長，日本房價也在迎風飄揚。如果以1955年的數據作為基數100，東京、大阪、名古屋等六大城市的商業區地價指數在1965年超過了1000，到1988年超過了10000，在33年之內上漲了100倍。尤其在1985年廣場協議之後，日元升值，讓日本房地產價格達到匪夷所思的高度。據估計，在1990年日本土地總值達到15萬億美元，比美國土地資產總值多4倍，相當於日本當年的國內生產總值的五倍多。曾經有一個段子說，整個日本的房地產資產，可以買下整個美國。由此可見日本房地產泡沫的嚴重程度。

在這種情況下，日本政府主動為保證實體經濟健康發展，迫不得已引爆了房地產泡沫，之後20年，至今未見起色。但也沒有日本人再去炒作房子。

在房地產泡沫破裂之後，日本經濟遭受沉重打擊。而日本政府也曾經採取一些措施來補救，主要核心是進一步加強實體產業的發展。而對於房地產市場，推出一些公租房措施來解決破產、實業、低收入群體住宿問題。金融方面，主要還是通過“拖”字訣，就是用時間來換取空間，讓大量的銀行壞賬，通過實體經濟的發展來慢慢抵消。另一方面，也通過發行國債，大搞公共事業投資，以解決實際需求。還通過修改銀行法，讓日本央行具有獨立的貨幣政策，以零利率甚至負利率，來增加日本銀行的流動性等等。

但這些措施都是杯水車薪。因為日本的基礎設施已經高度完善，公共事業建設依舊沒辦法帶動民間投資於消費。

因為地產泡沫破裂之後，日本所有大型銀行、金融公司都受到嚴重衝擊，但大型銀行實力還是很強勁，能夠承受壞賬，一些實力不足的金融企業就破產掉。中小型金融企業就不說，包括兵庫銀行、太平洋銀行、第十大銀行北海道拓殖銀行、東洋信用金庫等倒閉；日本最大的一家信用組合—木津信用組合停業；四大證券公司之一——三一證券等金融巨頭都熬不過。而且大量企業破產，國內失業率也急劇上升，居民收入急劇下降，消費水平連續下降。

十次危機九次地產。房地產泡沫破裂是一個非常嚴重的事兒，不是房價下降這麼簡單。而是關係到整個經濟體系運行的事兒。

日本這麼多年的樓市演義，值得我們以其為樣本，避免重蹈覆轍。

波士財經

1991年，日本銀行利息大漲，刺破房地產泡沫，房價快速下跌，日本沒有辦法止住房價下跌，房價成了雞毛，漂浮不定，20多年過去了，日本幾乎沒有人再去炒房。

獨家探索視角

首先日本當前的房價已經比房地產泡沫破裂之前更高，房地產泡沫破滅讓經濟長期陷入負增長或是低增長，全民收入在這二十年之間也基本零增長，所以被稱為日本失去的二十年。相信任何國家都不願浪費二十年時間去做一個把經濟跌下去又漲起來的事。

所以當時的日本政府並不是主動刺破房地產泡沫，只是當時的日本房地產已經嚴重失控，特別是日本屬於自由經濟國家。這也是為什麼中國會實行房地產調控政策的原因，讓房地產在可控範圍內就是中國政府的智慧，也表明中國不會讓日本的歷史在中國重演。

當時日本政府採取了大量的補救措施，但都是杯水車薪，依然是大量企業倒閉，居民失業，消費低迷，收入負增長，最後不得不用時間來解決，不然也不會失去二十年。這就是經濟的本質，所有的收入都會被通脹消化掉，不然錢就失去價值了。

打個簡單比方，如果現在房子一萬一套，工資收入不變，人人都是百萬富翁，那麼穿的，吃的，交通等等就會特別貴。當所有人的存款都花不出去的時候，貨幣本身就會失去價值，因為錢和商品價值完全不對等，錢就不是錢。

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小二樓視

很多人都知道20世紀80、90年代日本發生了房地產泡沫引發的大崩盤，導致經濟大蕭條，似乎很慘的樣子。但大多數人不知道的是，其實是日本政府為了保住產業的根本，保住國家競爭力主動刺破了房地產泡沫的。

二戰後，日本經濟經過60，70，80年代30年的發展，經濟迅速恢復。80年代末，日本GDP超過英法德三國之和，GDP總額一度超過美國的70%。所有的經濟學家都看好日本將在十年內超越美國，成為世界第一經濟強國。

日本逐漸追趕美國，美國當然不樂意了。

於是，1985年，美日德法英五國國財政部長共同簽署《廣場協議》，廣場協議的簽訂，促使日元不斷升值，國內泡沫急劇擴大。

隨著大量資金湧入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。

據日本國土廳公佈的調查統計數據，1985年，東京的商業用地價格指數為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內增長了近2倍。巔峰時期，東京的地價甚至接近美國全國的地產價格。所謂“東京的房價可以買下整個美國”。

然而，這種瘋狂的泡沫經濟狂歡，讓日本政府產生了深深的警惕。

從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。

同時，各大銀行大幅度削減對房地產業的貸款和資金注入。

1990年，日本股票市場率先崩盤，跌幅高達50%以上。

1992年，日本政府又出臺“地價稅”政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入“供大於求”的時代。

幾種因素的疊加，日本地價開始劇烈下跌，跌幅超過46%，房地產市場泡沫隨之破滅。

隨著樓市崩盤，房地產企業倒閉，銀行因為不良貸款率暴增而倒閉，普通國民住房轉眼之間成了負資產。日本經濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%，被稱為日本“失去的二十年”。

過度抬高的房價總會反噬國內經濟。

日本在1991年的房地產泡沫告訴了大家一個事實：作為一個消費品沒事兒，但當房地產成為全國人民的投資盛宴時，就註定了大起大落的悲慘結局。

雲掌財經

我不明白為什麼總有專家發表謬論，花言巧語的百般歪嚼胡說，難道是要誓死捍衛某一部分人的利益嗎？還是那句話''房子是用來住的不是用來炒的''，如今房子成了多少投機倒把者寄生的溫床，如此居高不下的房價本來就太不正常，刺破它天經地義，何來那麼多胡說八道？我言語過激之處，還望大家見諒。

有了房市這個如此高利潤的吸金怪物的存在，所有的實體產業利潤變得相對來說猶如杯水車薪，老百姓奮鬥一輩子居然買不起一套房。本來百姓安居樂業才屬真正的大國風範，人民福祉越高才越能引領全球風向標，給世界人民看到的應該是國人國富民強的景象。可這個怪物偏偏就猶如神一般的頑強存在，連當年日本政府都能想到去主動刺破它，而恢復所有行業的正常發展，否則任其發展只能讓這個毒瘤越來越大，傷害面將遍及各行各業，當然更包括未來最重災區的房產業自身。如果沒有日本政府當年的壯士斷腕，我們都未必能見到當今的日本，補救只是一點消炎藥，不值一提。

該收割的總得收割，該切除的總得切除，何必要讓這個毒瘤繼續作怪下去呢？如此畸形的發育早已經讓人疼痛難忍了，本該崩盤的房產業卻又奇蹟般得一路飆紅啦！

握不住的沙不如揚了它，勸大家回到鄉下找個清閒之所，建個獨家小院安樂小窩，笑看房市風雲變幻不為上策。有些事就算看得再透也別說透，美好的未來靠我們自己去選擇和創造。

象棋荊門陳威

你好，嗨住租房來回答這個問題。

日本在泡沫前已經積累了大量財富

從第二次世界戰爭結束到日本房產破滅，這一段時間內日本經濟經歷了長期的發展，積累了大量財富。日本的海外資產餘額在1997年底為9587億美元，位居當時世界第一位。而日本個人儲蓄為1200萬億日元，大約摺合95000億美元，相當於日本兩年的國民生產總值，由政府經營的郵政儲蓄系統存款額高達18300億美元。

正是因為積累了大量財富並且這些財富主要是由居民持有，因此即使出現房產泡沫破裂居民們也並沒有因此而導致生活質量在短時間急劇下降。

因此在這種情況下，政府主要通過監控銀行，最大限度調動社會資金以及財團，通過支撐大銀行和大企業保證實體經濟的運行，保證社會穩定和人民生活水平不受到損傷。

日本政府主要通過大量欠債來挽救金融危機

在1990年泡沫經濟崩潰後日本就開始大量舉債，對國債的依賴程度不斷加強，1996年的時候日本財政赤字佔名義GDP總值的7.4%。自1998年起日本政府為了應對房產泡沫及金融危機便開始動用5000億財政對大企業大銀行進行注資。可以這樣說，日本應對房產泡沫主要通過政府融資，保證大銀行和大企業不倒閉從而保證就業率不會大量下降。

但這種做法所導致的危害就是日本整體財政狀況急劇惡化，使得評級機構對於日本的國家主權信貸評級逐步降低，甚至列為負面觀察。

國內並不會重蹈日本的覆轍

事實上很多經濟學家都表示，日本的房產泡沫本可以避免，但由於日本政府在處理泡沫方面過於激進而導致了日本經濟硬著陸，從而帶來一系列惡性的連鎖反應。事實上，在這一方面我們對於房產泡沫的處理更加溫和也更加穩健，通過限購限貸的方式，首先擠壓投資空間將房價穩定在高位，同時通過給開發商施壓而減少房產供給。在這些舉措下，相對於日本房地產市場的暴漲暴跌，國內房地產市場並不會有暴跌的可能。