春江水暖鴨先知。樓市裡，開發商們就是這個對水溫最為敏感的參與者。
就比如今天，雖然在杭州一口氣推出10宗土地、總起價237億，在城市的土拍出讓史上創下了“單日總起價最高”的紀錄，但其中的幾塊“寶地”，最終成交價格都未創下新高。
加上前段時間主城周邊地價降了，一直大熱的杭州土地市場，似乎已經送出一曲“涼涼”。
真的嗎？湧金君覺得，說涼涼還為時尚早，但開發商們的確已經開始捂住錢袋，因為……
“寶地”均未封頂？這要逐個分析
今天，杭州出讓的10宗地塊，6宗涉宅、4宗商業。
涉宅地塊都是“重量級”寶地，分別為翠苑的原杭師大美術學院地塊、濱江的西興北宅地、之江度假區宅地，以及地鐵5號線五常車輛段綜合體項目3宗“三明治”地塊。
在企業的參與熱情上，的確讓人感到了絲絲涼意。除地鐵5號線五常車輛段綜合體項目3宗地塊的“獨此一家”外，還有3宗地塊的報名房企均未超過十家，與去年動輒二十多家房企“大亂鬥”的熱鬧場面相比，房企的拿地積極性以明顯轉淡。
但是，如果3宗土地逐一分析，有些人認為的“大跌”並沒有到來——
濱江西興北地塊
濱江區的住宅用地一直稀缺，“宅地荒”“新房荒”表現尤為明顯。
今年1月份，濱江襄七房單元的一宗宅地出讓，樓面起價20293元/㎡，最後被中海以34464元/㎡封頂價、13%的自持比例拿下。
相比中海襄七房項目，今天出讓的西興單元宅地位置更優：位於濱和路地鐵站旁，出讓面積44260㎡，容積率為2.8。
它也成為今天報價輪數最多的地塊：經過128輪報價，綠城以48.1億元總價競得，樓面價33625.26元/平方米，溢價率39.82%。
綠城成功“撿漏”。表面上樓面價只少了839元，但西興宅地沒有了自持的包袱，對項目將來的財務報表來說，利潤要高出不少。
原杭師大美術學院地塊
翠苑，杭州生活氛圍濃到爆表的老牌居住區、文教區，校園搬遷留下的基本都是寶地，價值不言而喻。
而且，翠苑目前沒有新房可售，地塊隔壁的楓華府第，二手房掛牌房源均價約5萬元-6萬元/平方米之間，新盤存量僅有中冶翠苑商住項目一個。2017年中冶拿下翠苑商住地時，正是杭州土地出讓條件最為嚴苛的時期：成交樓面價為39571元/㎡，需現房銷售、自持16%。
今天，經過86輪的競拍，翠苑地塊被中海地產集團有限公司以33.3856億元競得，樓面價36894元/㎡。
相比此前，地價跌幅6.8%，也不需要自持。但細看出讓條件中，除了20%商用面積外，住宅部分還需配建10%公租房——企業。
一個價格略高，需自持16%，但具有一定的資產價值；一個價格稍低，建完房子卻要無償“送出”10%的住宅。孰優孰劣不好說，但翠苑的這首“涼涼”，是唱不響亮了。
之江度假區單元地塊
作為杭州風景最好、房價最適中的板塊（沒有之一），之江近幾年發展勢頭迅猛，潛力巨大。
據說，之江土地拍完，很多人在朋友圈發流行語：涼涼。
這塊位於之江核心區的土地，開拍僅19輪，由新加坡仁恆置業競得，成交總價29.43億元，樓面價19040元/㎡，僅溢價10.5%。
大家說涼涼，參照的是隔壁兩塊宅地：2017年8月，德信·云溪九莊地塊的樓面地價19695元/㎡、自持43%；2018年1月，祥生地塊是樓面地價19608元/㎡、自持50%。
看起來，似乎是仁恆不僅地價更低，還沒有自持，簡直是“跌了一半”。
不過根據要求，仁恆地塊有不少於3萬㎡的公共租賃住房，佔比達20%。與原杭師大美術學院地塊一樣，也是自持vs配建公租房，一個是近50%、一個是20%。這筆賬算算，仁恆即使“撿漏”，也不是什麼大漏了。
今天杭州10宗土地出讓，總攬金270億元。雖然入場交易的買家開始變得理性，熱度稍退，但270億元對下半年土地的市場，依然算得上是“開門紅”。
棚改“彈藥”減少、隱形庫存激增
今年上半年，杭州十區共出讓51宗涉宅地，可建面積575.3萬平方米，同比增長98.8%；商業用地出讓26宗，可建面積181.8萬平方米，同比增長32.8%。
土地成交金額更高達1441.7億，近十年的同期新高，全國第一。
與2017年地價被頻繁刷新相比，上半年僅湘湖、未來科技城、新街、錢江世紀城等少數幾個板塊的地價創下新高。
而近期樓市突然冒出諸多大利空——
中美之間爆發貿易戰，增加了今年中國經濟的不確定性，流動性緊張，已經從各個層面顯示出來，對於房地產來說，不確定性也在增加。
棚改政策調整，將逐步減少貨幣棚改的數量，增加實物安置的數量。據報道，今年以來，杭州的貨幣化安置比例已明顯下降，過去對於貨幣化安置的一些補貼和獎勵措施也面臨調整，重新鼓勵實物安置。這意味著拆遷戶拿到的現金將減少，有巨大購買力和購買意願的人群將大量減少。
另一方面的壓力，來自供應端。“萬人搖號”讓杭州表面上接近“0庫存”，但是我們不僅要看到已經領出預售證的“顯性庫存”，還要看已出讓地塊的“潛在庫存”。
據錢江晚報的統計，去年拿地未開盤項目的總建築面積達1096萬㎡，加上今年上半年已經出讓的近300萬㎡涉宅用地，摺合建築面積646萬㎡，隱性庫存達到1742萬㎡。若以套均100㎡計算，將達17萬套。
業內人士分析，這是因為去年以來的拿地價格普遍較高，限價之下，房企不願妥協入市，原來“快週轉”，今年不得不成為“慢週轉”，用時間換取政策放鬆的空間。浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為：“就現階段來看，絕大多數房企並不缺錢，肯定選擇繼續扛下去。”
杭州中長期庫存已經嚴重累積，水面下的“冰山”已經蔚為壯觀。
此時，開發商們已經開始謹慎理性了，那麼購房者們呢？
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