高起點，再起跳
翻2倍的中國金茂，翻1倍的新城控股
文|潘永堂
嘿嘿，有趣，2018年房企半年“中考”業績增幅榜，出來了！
其一，一時的漲幅，不代表持久的力量，但可以代表他此刻的決心和做到了，這是值得鼓掌的！
其二，此刻的暴漲，代表之前這家房企的厚積薄發，代表昨天的土儲貨值營銷能力以及整個後臺系統能力上來了，又或者趕上三四線棚改的紅利和爆發行情……是運氣，是行情，還是能力，此刻來看，他們客觀都成功了。
其三，這個行業正處於“小進步，大倒退”洗牌期階段，但大家心理沒底的是——到底多少增幅才能不落伍？那麼，從這個角度來看，2018年房企業績中考增幅榜出爐，就是 一把衡量的尺子！
這樣，你就可以清晰知道你的漲幅，到底是引領行業？還是拖了行業後退？
不說了，先看看下面克而瑞的漲幅100榜吧。（此圖可能會讓你慌張，但你也必須好好看至少3分鐘，因為你不能只知道埋頭做事，而從不抬頭看天。）榜單如下：
怎麼看這個榜？
1，行業最大黑馬
佳源集團737%倍，躍居百強40名
昨半年才39億，百強之外，
今半年已329億，行業40強
從名不見經傳到行業40強，佳源只用了1年、1年、1年！
這與過去2年的行業超級黑馬，南昌新力地產同樣猛。新力用6年時間實現業績上漲354倍，而來自浙江嘉興的佳源集團更是1年就實現737%的增長。
不虧為行業超級大黑馬！
但事實上，潑點冷水，如果去年上半年才50億不到，所謂單純的幾百倍高漲幅，其實意義也不大。其一，因為你基數小，漲幅高相對容易多了，再高也意義不大。其二，如今高房價時代，一個項目就是幾十億的，所以你多幾個項目開盤，“漲幅”一下就暴增了。其三，有一點值得關注的是佳源的半年絕對值329億規模，這個絕對值體量已經很高了，這種爆發很恐怖，而且還是發生在房地產今天這個高壓時點。
未來考驗佳源集團的命題是，這種329億，到年底還能保持40強麼？
而且2019年，2020年，佳源，你能否保持持續的增長？
或是作為百強新生名單，能夠未來幾年穩在行業40強，其實已經很不錯了。
再補一句，新力黑馬在暴漲後2018年繼續保持了高增長姿態，173%，從120億到330億，這種持久性的爆發，新力肯定是背後的系統能力，組織能力，文化慢慢都到位了，這種持續的高增長，肯定是戰略強，平臺強，機制強，後續老潘也會走進這家企業探討其成長之道。
稍微劇透一下，新力在2018年一個單城市惠州，竟然要做到單城300億，三線城市，深圳周邊，單城300億，這也足以讓整個中國地產圈震撼。
2，逆勢而上
超過100%漲幅的房企，竟有17家
房地產調控這麼厲害，政策這麼嚴厲，按道理說房企業績應該很難了。
之前龍湖副總裁胡若翔說，地產第一陣營門檻未來每年30%提高，去年10強門檻是1500億，2018年不到2000億進不了前十，2019年要2600億，2020年3300億。未來規模房企低於20%增長，都是“掉隊”。
2018年，預計會有30家房企突破1000億，所謂的千億，也都不是IP了。
按照今天半年漲幅來看，2018年的行業內部分化和洗牌非常迅猛。
值得恐怖的現實是，2018年上半年超過100%業績漲幅竟然超過了17家。而且很多都是20強，50強的大中型房企，甚至是10強房企。
3，高位再起跳
翻2倍的中國金茂，翻1倍的新城控股
值得一提的是，既是地產老司機，又起點規模不低，且2018年取得超級增長的有兩家新明星黑馬！
其一，是中國金茂，漲幅197%，接近200%的增長，這就太恐怖了。而且你是央企，這樣的增速的確讓其他國企央企情何以堪。年齡上看，金茂去年剛上市10歲生日。
其二，是新城控股，漲幅98%，接近100%的增長，這也太恐怖了，因為你的基數高，前5月，新城進入TOP10，而這半年，形成進入行業TOP8。硬是把華夏幸福給擠下去了，這很難的。年齡上看，新城就在後天近迎來25歲生日！
一個央企200%增長，一個大型房企100%增長，這非常難得！
4，速度也分化
百強房企各自的速度一二三梯隊
房企是大魚吃小，但也是快魚吃慢魚！
那麼，問題來了，百強房企中，誰，跑得最快？
一般理解是，個頭越小，跑得越快，個頭太大，都會有大企業病，管理內耗重，有些臃腫，是跑不快的。但百強榜中的房企是這個樣子嗎？
2018年的數據給出了真實的答案。‘
其一，跑得最快的是TOP20房企，2018年TOP20的門檻比2017年上半年上漲了53.7%；而跑得第二塊的是TOP50房企，比2017年上半年上漲了49.7%。
其二，怕的最慢的是TOP10和TOP3以及TOP100，其中TOP3門檻上漲25.8%，TOP10上漲21.3%，而TOP100上漲了27.1%。
其三，值得注意的是，TOP200房企門檻較去年同期有所降低。下降了11%。這說明中小房企在這輪洗牌中被弱化，後退明顯。
整體粗略來看，目前百強20強、30強、50強基本門檻都有40%到50%的增長，而TOP10與TOP100大概是20%~25%左右的增長。
顯然，最大的，規模基數太大漲幅低一點可以理解，而最小的缺乏規模優勢，系統能力往往是一種走弱的表現。而最兇猛的是還是20強、30強到50強這個梯隊。
5，50強內的梯隊明星
各個梯隊中，誰是高成長性“明星”？
從50強以內看，到底每個區間，誰是明星高成長房企？
借用濤哥中介的2018年上半年地產行業10大高增長房企如下：
規模10強中，新城業績翻倍位列第一
規模10-20強中，金茂業績翻兩倍位列第一
規模20-30強中，金科、祥生、藍光、龍光業績翻倍
規模30-50強中，建發、濱江、新力、東原增長最快！
6，誰跑慢了？
增速低於10%有哪些房企？
圖注：來源克而瑞，樂居財經
除了關注高增長，還得看誰跑慢了？
有兩家側重高端路線的昔日明星房企值得關注。
其一是星河灣，豪宅專家，如今一直在規模時代，一直強調品質，利潤的模式固然本身沒有錯，但對規模的模式，市場的尺子，也反饋他的業績相對落後了，星河灣在當下地產圈的話語權正在沒落，他的格局可能是品質勝了，但規模敗了。其二，是仁恆置地，業績倒退了25%，一直以來，仁恆口碑相對較好，猶如綠城一樣，對產品和社區服務的口碑高度關注。但如今規模在倒退，不是好的信號，雖然一時也代表不了太多，但也值得警惕。
一些明星大型房企有業績放慢表現，最核心是萬科增幅11%，龍湖增速1.57%，但萬科已經不願意把自己看成賣房子的，鬱亮甚至希望以後各個城市公司名稱都去掉地產二字，而龍湖今年2000億也夠了，龍湖是一家不求快，有時候甚至主動求慢的公司，未來2020年住宅3000億，商業購物中心60億租金，整個運營收入150億……
龍湖，對一時漲跌不太關注，他看得是長期！小結
地產總裁內參將聚焦地產30強之變研究，幾乎每週深入30強房企，也的確感受到他們的高目標、高壓力，快節奏，而在如今地產輿論中，的確高成長的焦慮，政策的嚴打、競爭的加劇、末位淘汰等，打雞血的跟投，主人翁精神的煥發……讓地產人既激動又鬱悶，既認同又擔憂，而且輿論上，這個行業只剩下“規模”，“大”，”快”、“高週轉”的關鍵詞，也開始被媒體和大眾抨擊，都成為這個行業的負面詞彙。
對此，老潘也提醒，這些都值得理解，但也要明白，其一，客觀來講，這是一種企業高成長的副產物，任何房企都別把自己當神，高成長必然都會或多或少帶來各種陣痛，客戶投訴，產品風險，交付風險，客戶滿意度下降，這是現實性，但老潘更提醒，哪怕如此，依舊有些優秀房企在高成長的同時，客戶滿意度在同步提升，比如融創在規模連續增長的同時，產品力服務力客戶口碑都在提升啊；
其二、房企有自己的企業邏輯，與C端客戶邏輯不一樣，房企的邏輯必須看天吃飯，必須看行業趨勢，必須要生存發展，這是C端客戶所不能理解的邏輯(當然他們也無需理解）。更大的生死命題是——目前這個行業就是3到5年的深度洗牌時間，是優秀房企最後一波做大的戰略窗口期，是獲得未來行業入場券和話語權的籌碼。
所以，未來3到5年，大型房企規模增長將不可避免！規模依舊是戰略第一性原理！產品固然重要，服務固然重要，但這些不是道，是術……這將是未來房地產3、5年的本質！而當3到5年後，房地產洗牌完成，房企格局初定，那個時候，行業會迴歸品質主義，服務主義，創新主義會才有“大環境”，現在的房企匆忙與局部有些差的吃相出現，只不過是為了地產未來的活著和話語權，是生存權和發展權之爭。
所以，大面積的房企優雅與從容，或許是在3、5年之後！這是大時代決定的！
今天老潘先聊到這裡，以後接著聊！
地產總裁內參
專注地產30強之變！
洞見未來
A，趨勢篇：中小房企還有未來嗎？
B，標杆篇：30強房企們，他們在幹嘛？
C，專業篇：房企如何打造“專業戰鬥雞”？
17，產品力
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