作者系智慧源（深圳）管理顧問股份公司高級諮詢師
本期看點：房地產作為一個資金密集型行業，資金來源始終是其最主要的命門，本文將從三個方面闡述房地產企業籌資費用的來源、成本和風險！
一、借款利息
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二、財務諮詢費/財務顧問費及其他
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三、政策依據
1、土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條第三款：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，”
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條第一款：“房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。”
2、企業所得稅
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條第一款。企業的利息支出按以下規定進行處理：
1.企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
2.企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息准予在稅前扣除。
國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）第二十一條：“企業的利息支出按以下規定進行處理：
（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息准予在稅前扣除。
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令[2007]512號）第三十八條：“企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，准予扣除：
（一）非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批准發行債券的利息支出；
（二）非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。”
第一百一十九條：“企業所得稅法第四十六條所稱債權性投資，
是指企業直接或者間接從關聯方獲得的，需要償還本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性質的方式予以補償的融資。企業間接從關聯方獲得的債權性投資，包括：
（一）關聯方通過無關聯第三方提供的債權性投資；
（二）無關聯第三方提供的、由關聯方擔保且負有連帶責任的債權性投資；
（三）其他間接從關聯方獲得的具有負債實質的債權性投資。”
《關於企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》（財稅[2008]121號）
第一條：“一、在計算應納稅所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規定比例和稅法及其實施條例有關規定計算的部分，准予扣除，超過的部分不得在發生當期和以後年度扣除。企業實際支付給關聯方的利息支出，除符合本通知第二條規定外，其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：
（一）金融企業，為5∶1；
（二）其他企業，為2∶1。”
第二條：“企業如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規定提供相關資料，並證明相關交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業的實際稅負不高於境內關聯方的，其實際支付給境內關聯方的利息支出，在計算應納稅所得額時准予扣除。”
《國家稅務總局關於企業向自然人借款的利息支出企業所得稅稅前扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕777號）
“一、企業向股東或其他與企業有關聯關係的自然人借款的利息支出，應根據《中華人民共和國企業所得稅法》（以下簡稱稅法）第四十六條及《財政部、國家稅務總局關於企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》（財稅[2008]121號）規定的條件，計算企業所得稅扣除額。
二、企業向除第一條規定以外的內部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，根據稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規定，准予扣除。
（一）企業與個人之間的借貸是真實、合法、有效的，並且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規的行為；
（二）企業與個人之間簽訂了借款合同。”
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