2018年上半年，房地產政策調控進入了一個新的階段。一方面繼續積極抑制非理性需求，另一方面重點調整中長期供給結構。中央明確表態調控不放鬆，多城落實地方主體責任，政策密集出臺。
短期來看，本輪調控週期將拉長，因城施策也將更精準。在整體調控不放鬆的前提下，差別化調控保障合理購房需求將是主要的趨勢，同時針對調控過程中出現的新問題進行微調；
中長期來看，以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系建設將同步加快。
同時，集體經營性建設用地入市、資產證券化、不動產登記聯網、個稅等方面的新一輪制度改革及創新都將快速推進、互相銜接，推動房地產長效機制的建立。
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政策嚴控下，重點城市新房成交規模繼續縮減。據初步統計，2018年上半年，50個代表城市新建商品住宅市場月均成交量在2740萬平方米左右，同比下降約10%。價格方面，根據中國房地產指數系統對100個城市全樣本調查數據顯示，2018年上半年百城價格累計上漲2.62%，較去年同期收窄1.57個百分點。
2016-2018.6出臺限購及限售政策城市分佈
在持續深化的調控政策下，房價趨穩，成交面積持續回落。預計下半年調控政策仍將延續從嚴趨勢，同時深圳出臺的住房新政標誌著多主體供應的長效機制建設取得了實質性的進展。下半年一二線熱點城市延續上半年趨勢，成交穩中有降，價格趨穩；三四線由於棚改貨幣化安置比例將有所下調，下半年市場將有所降溫，整體來看，量降價穩仍是趨勢。
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土地市場整體供需繼續增長，三四線城市推地增幅最大。2018年上半年，全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長34.2%，其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長30.4%。分線來看，各線城市住宅用地推地均加速，其中一、二線城市推出量同比分別增長12.6%、29.5%，三四線城市同比增長32.9%，增幅最大。
2012-2018年二季度全國300個城市各類用地推出面積同比變化
住宅用地成交量同比增長超兩成，二線城市同比增幅居首。 2018年上半年，全國300個城市各類用地共成交8.8億平方米，同比增長29.3%；各類用地成交出讓金19075億元，同比增長26.6%。其中住宅用地成交4.0億平方米，同比增長23.5%。
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品牌企業銷售金額繼續增長，拿地金額有所下降。整體來看，2018年上半年，品牌房企加大項目推盤力度，銷售重心前移，銷售業績保持增長，上半年行業龍頭企業碧桂園銷售額突破4000億、恆大和萬科超3000億。拿地方面，品牌房企延續理性的拿地策略，拿地結構繼續向三四線城市下沉，拿地金額有所下降。
此外，在金融監管趨嚴的背景下，房企傳統融資渠道延續收緊態勢，資產證券化等創新融資方式助力企業資金融通。隨著中國經濟結構轉型升級，服務性房地產市場衍生出大量需求，大型房企圍繞“美好生活”進行全產業鏈佈局，挖掘新的利潤增長點。
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趨勢預判：全年銷售回落，價格趨穩，新開工、開發投資保持增長態勢。內外需求同比增速集體回落，中美貿易戰升級，經濟發展承壓，調結構、促內需等助力經濟高質量發展。房地產市場方面，上半年政策環境趨緊，長效機制建設穩步推進，商品房銷售增速放緩。預計下半年全國商品房銷售規模回落、銷售價格趨穩。投資開工方面，新開工、房地產開發投資將保持中低速增長。
2012年至今全國商品房銷售面積、銷售價格、開發投資額、新開工面積同比走勢
6月的天氣高溫多雨、變幻多端，即使每天都看天氣預報，還是拿不準第二天帶不帶傘。這個月的房地產市場似乎也一樣，各種政策消息層出不窮，看了那麼多分析報告還是不明白該出手還是該掉頭。
上半年已經結束，接下來地產市場將是什麼走勢？作為普通購房人、投資客或是地產圈又應何去何從？
1.股市持續下跌，「韭菜」轉戰樓市也存風險
投資理財上有一群佔比不小的人，他們手握閒置資金，且處於保守與冒進中間地帶，要麼買股票，要麼買房，不把雞蛋放在一個籃子裡，但也還算相對安全。
但是從6月開始，股市似乎有一路「綠」到底的架勢，而房市迅速的去庫存化和令人驚訝的空置率已經埋下風險，加之最近市場亂象叢生，股市和樓市之間存在的「蹺蹺板」效應已不能作為選擇標準，所以選股市還是選樓市？
韭菜們集體猶豫了。除了指望存量市場再度盤活來減少自己接盤的風險，還要多學習「資深韭菜」的樂觀精神——“韭菜從不認為自己是韭菜，他們總認為自己選的都對，只是運氣不好”。
2.住建部等七部委開展專項行動，治理房地產市場亂象刻不容緩
住建部等七部委在6月28日正式宣佈將在北京、上海等30個城市首先開展治理房地產市場亂象專項行動。這30個城市不但包括了北上廣深，也包括了近期倍受關注的天津、南京、杭州、西安等二線城市，此次打擊重點主要在投機炒房、房地產「黑中介」、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。運動式治理即時見效，通知一經發布，群眾呼聲極高，各方機構也群逐而上，一大波「黑中介」調查報告正在路上。
3.棚改貨幣化收緊，三四線城市房價被澆冷水
面對亂象叢生的房產市場，政府自然不可能坐視不理。上週國開行公開表態棚改貨幣化收緊，雖然已有「磚家」站出來表示，棚改一刀切的可能性不大，所以對房地產投資影響也是有限的。
但PSL（抵押補充貸款）收緊的消息仍讓整個房地產市場都人心惶惶。近兩年三四線城市樓市火爆，房價不斷飆升，可以說離不開棚改貨幣化的巨大推力，在政府強調「房子是用來住的，不是用來炒的」的原則下，貨幣化棚改收緊更像是一個信號，這背後的用意或許值得每個人思考。
4.九天六城調控升級，下半年樓市要變天了
限價和限購一直是調控的主旋律。西安、長沙和重慶先後調控升級；昆明針對非本省人員限購；大廠、上海再次收緊有關房地產調控政策，僅9天時間有6個城市從不同方向「打補丁」。
下半年房產調控的大幕已開啟，房住不炒將是核心走向，而真限購也將大概率落地。圍剿炒房客的決心可見一斑，投資客在惶恐下半年的樓市價格，而剛需人群在慶幸樓市將回歸最理性狀態，6月註定是不平凡的，或許我們都是房地產市場新革命開端的見證者。
5.多城宣佈限制企業購房，進一步圍追堵截炒房客
從房產調控政策來看，對企業購房的限制也在逐步跟進。從6月24日開始，西安、長沙、杭州分別發佈相關政策，要求企業不得在規定區域購房；上海也發佈了進一步收緊企業購買商住的資格，設立須滿5年，累計繳納稅款須滿100萬元。其實以企業名義炒買商品房是躲避限購的通用手段，這也是全國普遍存在的。
搖號的弊端也在逐漸凸顯，雖然短期有效，提高了公平性， 但是如果後續「補丁政策」沒有打好，類似這種鑽空子操作只會越來越多。雖然增加供應是解決的根本，但是在空置率極高的當下或許並不是好的辦法。
6.房企入局「新零售」，轉變運營思維才是跨界關鍵
在商住市場逐漸見頂的壓力下，房企也紛紛在尋找新的出路。有業內人士預測，房地產市場進入上半場休息階段，下半場戰場——新產業苗頭已起。
在「新零售」領域，碧桂園、綠地、保利等龍頭房企不僅蜂擁而進，且都提升到戰略層面。但從現實效果而言，目前大部分房企上沒有充足的耐心去打磨，無論是從專業度還是創新力上都表現不足，與拿地售盤的房地產玩法不同，跨界的步伐不僅只停留在投資戰略協議上，更多的需要轉變思維，注重內容運營。
7.高週轉推高房企上半年業績，調控政策同樣加劇下半年競爭
無論六月再不平凡，日曆也已經翻新，無論上半年再不順利，我們也熬過來了。在上半年裡沒有誰的日子是好過的。
2018年剛過半，中國地產房企「期中」成績單已出。從結果來看，高週轉的確推高了開發商的銷售額，隨之而來的也是愈加嚴重的行業分化。在調控升級、金融趨緊的背景下，市場空間變小，下半年的競爭只會越演越烈。各行各業雖不同，但市場環境的緊張和日漸加重的壓力卻都一樣。
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