碧桂園叫停三四五線城市“全覆蓋”戰略？
一則來自於澎湃的新聞引發了行業對三四五線城市房地產的擔憂。
“碧桂園叫停三四五線城市“全覆蓋”戰略 用規模換現金”。目前看來，自各方面的信息均顯示，碧桂園確實在收縮三四五線的佈局戰略，無論是提高權益佔比或是保證項目品質，看得出目前整個碧桂園都在圍繞現金流轉——全力銷售、全速回款。
在針對傳聞的回應中，碧桂園表示，“關於部分合作非操盤項目退出的疑問，一是考慮公司希望提高良性權益佔比，二是不操盤項目無法全面保證運營、質量等關鍵環節，提高良性權益是公司對品牌、投資者、客戶負責任。”
“公司沒有也不可能撤出三四五線，三四五線是重要市場；現金流是血液，對任何一家企業來說都至關重要，尤其在目前市場處於下行週期裡，
政策和市場存在不確定性的環境當中。”我們主要以其回應的主要信息進行分析（良性探討、拒絕謾罵）。
1.關於碧桂園的三四五線戰略
今年上半年，碧桂園的銷售額達到了4136.8億元，平均22.9億元/天，這其中大部分銷售房產在三四線城市，也正好是上半年國內房地產銷售最火熱的區域，我們稱之為“棚改紅利區”。受益於各地類似的“棚改貨幣化”政策，眾多拆遷改造人群手握巨資用以剛需、改善和投資，一時間三四五線城市成為了新房交易的熱點區域。
包括碧桂園在內的眾多房企在一二線政策趨緊之下，直奔三四五線城市甚至城鎮“奪金”，值得一提的是，眾多爆出問題的項目正是與當地開發商合作開發的項目。嚼客君曾有小城朋友感嘆：“碧桂園的項目看著真是好。”確實理解，想必只是看了售樓處和樣板間示範區。
也正是因為三四五線城市的強力購買力，才能將碧桂園推至4136.8億的高位。
漲潮和退潮並沒有明確的時間點。根據易居房地產研究院發佈的數據，百城住宅庫存總量為42708萬平方米，環比減少1.6%，同比減少8.2%——這與2012年的百城住宅庫存總量相近，各地庫存的降低也可能是收緊棚改貨幣化的原因之一。
再快的戰略改變也會受到前期“慣性”影響，三四五線棚改貨幣化政策的所謂“收緊”，對碧桂園的既定戰略可謂影響極大——預期客戶沒了，目前的投入和未來的項目怎麼處理？去化顯然是一樁慢生意，這與其“4個月開盤，5個月正資金，6個月再投入”的“456原則”顯然是相悖的。
2.現金流是血液
血液是流動在人的血管和心臟中的一種紅色不透明的粘稠液體。碧桂園將其現金流比作血液顯然是極其看重的，嚼客君曾在一篇《細節丨“貧困”豐富了房企的想象力》文章感嘆過碧桂園的“找錢能力”，尤其在目前的市場之下，高居不下的負債率和越發趨緊的發債、融資，更是考驗著各家房企的造血能力。
6月25日，國開行收緊棚改融資的傳聞四散，令眾多房企股票承壓，雖然國開行發佈公告稱只是“收權”，但眾多地產股還是出現了連續大跌，其中以深受棚改貨幣化紅利影響的碧桂園最受影響。
在股票暴跌之時，碧桂園分別在上週連續兩天回購股票，試圖提振市場和金融機構對其信心：6月27日，碧桂園耗資1.02億港元回購了800萬股公司股份，回購均價為12.79港元；緊接著第二天，碧桂園又耗資1.86億港元回購了1500萬股公司股份，回購均價約為12.41港元。截止目前，碧桂園收盤價為12.66港元。
“一是提振市場對碧桂園的未來信心，二是保護中小股東利益”，但最重要還有一點：保證各大銀行及金融機構對碧桂園的償債能力的信心。
2017年，碧桂園新增土地達881宗，土地建築面積約1.4億平方米，總代價約為4794.5億元。同樣，據Wind數據顯示，碧桂園2017年度總負債9330.57億元,負債總額相比2016年總負債5000多億增長了幾乎一倍。
3.政策和市場存在不確定性的環境當中
至於股市、債市的事，不再多講，5月份碧桂園一筆200億發債中止已經是一個信號，而前五個月所有房企的小規模公募債額度也只不過400多億。
政策和市場的不確定性是風險。對於碧桂園而言，三四五線城市持續的“棚改貨幣化”政策和手握大把現金的拆遷市場參與者正是其目前戰略的安全保障。如果政策發生變化，市場預期發生變化，公司在目前的既定戰略中也必將是危險的——火中取粟的技巧在於在未燒到自己前，已將握粟之手抽出，考驗碧桂園的時刻真的到了。
關於“暫停棚改貨幣化”——叫停和收緊並無二意，政策背後的調控意義市場已然明白，媒體更沒必要去玩文字遊戲去糾結到底是“暫停”還是“收緊”，只需要一個明確的政策信號即可，飯一口一口的吃，政策的牌也會一張一張的打。
國開行總行回收了棚改項目的合同審批權限，此前在分支行可以簽訂的，現在必須總行審批，但並未暫停所有棚改項目，目前仍在進行中的項目依然繼續執行。此外，過去曾經貨幣安置為主的方式，今年以來多以實物安置為主。
山東：首次取消貨幣化安置獎勵，不再鼓勵貨幣化補貼；
湖南：商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策；
江西：因地制宜實施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應加大實物安置住房建設力度；
廣東：控制棚改成本，實現收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置。
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