文/謝逸楓
一邊是地價不斷的上漲，一邊是利率不斷的上升，調控讓房企、購房者不斷承受高成本、高地價、高支付力、高門檻、高利息的壓力。此時，最大的受益人，恐怕只有地方政府、銀行金融機構了，土地收入暴增與利率的水漲船高，坐等“豐滿”收穫。最悲劇的是房貸利率的上漲，實質上是房價變相上漲，上漲幅度達到10%-20%以上。儘管房價的漲幅下跌，對比房貸利率來講，房價還是上漲的，只是房價上漲的幅度沒有2015年-2016年暴漲而已。
融360監測數據顯示2018年5月全國首套房貸款平均利率為5.60%，相當於基準利率1.143倍，環比4月上升0.72%，同比去年5月首套房貸款平均利率4.73%，上升18.39%。這已經是自2017年1月份以來，連續第17個月上漲。舉個簡單的例子，如果說首套房的房貸利率從基準利率上調至1.1倍，百萬房貸按照25年的還款期來計算，每個月要多還287.6元。同樣是百萬房貸按照25年的還款期來計算，從85折優惠到在基準利率的基礎上上浮10%，每個月的月供則要增加1202.7元。
對於普通的工薪家庭來說，一個月1000多元的額外支出，並不是一個小數目。總體而言，當前房貸及房產市場入口門檻提高，加大了剛需的購房與還貸支付壓力。
為什麼房貸利率創過去3年新高，剛需都要賣股與砸鍋賣鐵在2018年買房，因為對比過去2015年二季度前的房貸利率，仍是最低水平。最主要是貨幣貶值，印鈔機一直在工作，貨幣超發的事實存在，麻煩的是通貨膨脹預期強烈。
有人問：現在的貸款利率上浮變高了，買房成本更高，貸款不划算？其實，目前基準利率仍處在近20年來的最低點，就算上浮20%也是相當於2015年的基準利率，更何況現在只是上浮10%！2015年左右，經過有關部門的五次降息，到2015年11月4.9%的房貸利率近20年來最低。加上各家銀行都通行的83折，85折，寬鬆的信貸政策，低廉的貸款政策支撐了2016年的樓市一路上行。從2016年底以來，北京城樓市的首套房貸利率已經歷了四次調整。
房貸利率創過去三年新高。2017年4季度房貸利率平均5.26%，相當於基準利率普遍上浮一成左右，比2017年1季度上行71bp，相當於已經3次加息，這個上升的幅度是非常高的。房貸利率的上升一方面反映居民房貸需求仍強，居民部門信貸是本輪信貸增長的絕對主力，另一方面也體現金融去槓桿的影響，銀行在資金成本大幅上升之後逐漸上調了房貸利率。但是，經濟體低通脹現象越來越嚴重，因為貨幣不斷的增發與市場流動性的投放及物業的上升。
最明顯的效果是房價調控前呈現明漲”暗降“，調控後呈現“明降“暗漲，結果是肥了地方政府，富了銀行，害了購房者。當前全國首套房貸利率連續上漲17個月，增加一筆大的購房成本，讓首次與改善的購房者承擔巨大的房貸支付與還貸經濟壓力。老謝上週給一房企講課時說過：“調控最大受益者不是購房者，也不是開發商，是銀行，其次是地方政府。希望調控不是增加稅費、上調利率、限制需求，是減少成本、增加供應，釋放需求。”
第一是全國首套房貸利率看。2018年5月份，全國首套房貸款平均利率保持上漲，總體漲幅較上月縮小。一線城市及二線城市首套利率出現不同程度上升，其中二線城市總體利率水平已超越一線城市。融360監測數據顯示，2018年5月全國首套房貸款平均利率為5.60%，相當於基準利率1.143倍，環比4月上升0.72%，同比去年5月首套房貸款平均利率4.73%，上升18.39%.在融360監測的35個城市首套房貸款平均利率中本月最低值為上海5.15%，較上月上漲2BP；最高值為鄭州6.03%，首次突破6%。
第二是一二線城市首套房貸看。一線城市及二線城市利率向基準上浮15%靠攏。2018年5月優惠利率佔比保持為1.12%，其中上海地區擁有折扣銀行實際辦理要求較為嚴苛，正常放款利率多以基準上浮為主，具體上浮水平因個人資質及銀行而異。融360監測數據顯示，2018年5月北上廣深一線城市處於[5.15%，5.53%]區間，北京首套房貸款平均利率為5.45%，較上月上漲9BP；上海為5.15%，較上月上漲2BP；廣州為5.53%，較上月上漲2BP；深圳為5.47%，較上月持平。
2018年5月全國533家銀行分（支）行中，有193家銀行首套執行基準利率上浮10%；161家銀行首套執行基準利率上浮15%；106家銀行首套執行基準利率上浮20%；20家銀行首套執行基準利率上浮25%；8家銀行首套執行基準利率上浮30%。2018年5月全國首套房平均利率最低的城市前十分別為上海5.15%、廈門5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、烏魯木齊5.39%、福州5.39%、大連5.44%、北京5.45%、瀋陽5.46%。
第三是全國城市首套房貸首付看。首套房貸款首付情況穩定，仍以3成為主。2018年5月，全國533家銀行分（支）行中首套首付2成的有20家銀行，佔比3.75%，較上月未變化；首付3成都的有417家銀行，佔比達78.24%；首付3.5成的銀行有59家，佔比11.07%；首付4成的銀行有14家，佔比2.63%。目前首套首付方面較上月未出現大幅變化。
第四是全國二套房貸利率看。2018年5月全國二套房貸款平均利率為5.96%，較上月上漲5BP，二套利率漲幅高於首套利率漲幅。融360監測的35個城市533家銀行分（支）行中，有26家銀行執行基準上浮10%。較上月減少11家；有46家銀行執行基準上浮15%，較上月減少17家；有433家銀行執行基準上浮20%及以上，較上月增加34家。
第五是全國二套房首付看。暫未出現大幅變化，個別銀行暫停受理二套房貸款。融360監測數據顯示，全國533家銀行中，二套房執行首付4成的銀行共有183家，較上月新增3家，執行5成、6成、7成以及8成的銀行數分別為93家、96家、58家和31家。首付方面總體未出現大幅變化，個別銀行分（支）行暫停受理二套房貸款。
2018年5月二套房主流首付3成的城市有7個，佔比20.00%，分別為長春、瀋陽、大連、重慶、哈爾濱、海口、南寧；首付4成的城市數為13個，佔比31.43%，分別為東莞、青島、成都、濟南、南昌、福州、佛山、珠海、長沙、石家莊、烏魯木齊、太原、西安；整體首付情況較上月保持平穩。
第六是首套利率首次破6%，利率迎來新節點。融360數據監測顯示：本月首套利率上漲數據由高到低分別為哈爾濱24.5BP、廈門18.4BP、合肥13.2BP、珠海10.6BP、東莞10.5BP、成都9.8 BP、長沙9.8 BP、杭州9.8 BP、北京9.3 BP、鄭州7.5 BP、石家莊5.3 BP、蘇州4.9 BP、南寧4.5 BP、青島3.3 BP、無錫2.3 BP、廣州2.2 BP、上海1.6 BP、濟南1.4 BP。
從城市首套利率來看，二線城市上漲幅度整體高於一線城市，部分二線城市由於上月利率已高於一線城市，本期上漲幅度雖低於一線城市，但實際執行利率仍高於一線城市。
融360數據監測顯示：5月二套利率上漲數據由高到低分別為廈門24.5BP、哈爾濱24.5 BP、東莞16.5 BP、珠海10.3 BP、無錫9.8 BP、鄭州9.4 BP、合肥9.4 BP、佛山9.4 BP、天津8.7 BP、成都8.2 BP、重慶7.7 BP、大連6.5 BP、杭州6.2 BP、廣州4.5 BP、南寧4.5 BP、濟南3.8 BP、北京3.4 BP、長沙3.3 BP、西安2.2 BP、上海1.6 BP、蘇州1.4 BP。
調控”只堵不疏“的做法，工具行政化，目標多樣化不僅深深的傷害市場，破壞供需關係。不僅讓房價上漲，還逼著購房者深夜排隊搶房，擔心買不到房。而深圳出現公司法人大規模的整棟買房的大宗交易，自然人則一房難買，這就是典型的限購後遺症。由個人買房轉向公司法人買房，說明房子依然是最好的投資品。結果就是有錢的企業、法人大把買房，搶奪資源，想買房的人買不到房，形成新的壟斷，導致房價難降，租金上漲的後果。
這輪樓市調控進入收尾、房價築底、去庫存後期的階段，最不可思議的是房價沒有暴跌，也沒有暴漲，以平穩上漲走勢為主。悲劇的是現在買房花得錢比調控前還多，導致老百姓懷疑調控究竟是讓人買房還是不讓人買房，是降房價還是漲房價。相信大家期望的調控沒有讓房價下跌到心理價位感覺到非常無奈，調控的確是希望抑制房價上漲過快。事實上是供應端的政策發力過晚、力度小、執行差，需求端的政策弊端大、偏差大、漏洞大，形成所謂的供應降，需求漲的調控怪圈。
閱讀更多 謝逸楓 的文章
