近期，與房地產相關的有三件大事，分別是，央行降準，棚改生變和人民幣匯率持續走低。
今天這篇文章，耿哥來一個整體的梳理，希望能解答大家的疑惑。如果覺得有用，歡迎轉發。
一、央行降準
央行降準，我們在之前的文章中也提及過。今天咱們再來系統地回顧一下：
這次降準釋放的流動性是7000億。
其中5000億流動性給大型銀行，這些銀行是一些大型企業的債主，這些大型企業經營困難，銀行貸款還不上，為了不至於出現大規模的債務違約，啟動“債轉股”。企業欠銀行的錢不用還了，折成股份，然後銀行再投入一筆錢幫助企業渡過難關。
2000億的流動性給一些中小銀行，主要支持小微企業的經營。小微企業與大企業不同，他們沒有多少固定資產，獲得貸款非常困難，融資成本高。但他們在活躍經濟方面的貢獻度又非常高。現在外貿環境變差，降低這些小微企業的融資門檻，幫助他們渡過難關顯得尤為重要。
到這裡大家也就看出來了。這7000億怎麼算，都不是那麼容易流入房地產的。以上判斷有三個理由：
1、千萬別忘了，“一行一會”是聯動的，“一行”負責給錢，“一會”是監督花錢的。後者很明顯是在加強監管的，一個很重要的信號是5月份資管新規的出臺，這直接導致了當月社會融資規模腰斬，也是降準的誘因之一。全面監管，定向寬鬆，這是今年多輪降準的特點。
2、大型企業債務風險是眼前最大的難題，解決不好可能就活不下去，所以資金到手後首先要解決債務問題，不大可能極端用來買房。
3、西安、長沙、杭州等城市已經迅速跟進調控，禁止企事業名義買房。這是個信號，有可能迅速在其他城市普及，這明顯是在調控端打補丁，防止降準釋放的資金流入房地產。
綜合來看，降準對樓市影響非常有限，對房價也不會構成實質性影響。
二、棚改生變
棚改的影響是非常大。而且基本可以斷定，棚改的收緊已經是定局。雖然國開行及時澄清，但其回應只提到了一點：已經進行的項目會保證貸款，言下之意，尚未進行的項目會重新評估。
國開行是不可能直接挑明說的，但我們自己得清楚，實際上就是要斷地方城市的棚改資金。原因其實也很簡單，地方有些動作 “明顯超標”了。
三四線城市在2015年開始大規模增加貨幣化補償比例，很多城市都超過了50%，個別城市比例更高，比如徐州高達80%。
其流程是這樣的，第一步把棚改整理出來的土地抵押給國開行，獲得的貸款補償給居民，居民拿到錢後只能去買商品房，房企回籠資金以更高價格買地賣房。土地價格再走高，然後地方再拿這些地去找國開行抵押，所獲得的貸款繼續用於補償居民，如此循環下去。
這個過程要持續下去，結果就是地價越來越高，房價越來越高，同樣大小的地塊，國開行要投放更多的資金。而三四線城市的基本面比一二線弱太多，如此下去，不是去庫存，而是加速走向泡沫。
地方之所以樂於推動這件事，其實質並不是為了幫助房企賣房子，而是要推動經濟增長，解決財政收入，但卻更加依賴於房地產，這明顯是跑偏了。
而且在這個棚改貨幣化的過程中，不僅三四線城市房價在加速上漲，還有很多獲得補償的居民將資金投向二線城市，比如所在省份的省會城市，也間接推高了二線城市的房價。
所以棚改貨幣化的剎車，對市場的影響是蠻大的，其直接效果就是小城市需求斷檔，沒有貨幣化補償，這些城市居民是不可能買得起房子的，也不願意買房子的。
主要體現在兩點：
1、棚改帶來的這部分購房需求逐漸消失；
2、返鄉置業需求陷入觀望，他們買老家的房子是因為擔心大城市買不起，小城市也買不起，現在棚改生變，這部分人會迅速轉為觀望；
3、部分小白投資客也會觀望，精明的投資客不會碰，但市場上有大量的小白投資客會光顧小城市的房地產，他們當中很多人首套房都沒有，就敢掏空積蓄去異地小城市投資。未來這部分人也會觀望。
至少這三股需求的消失，對三四線樓市預期形成巨大壓力。以前三四線城市是房子賣不出去，未來可能就是房價直接加速走向拐點，轉而下跌了，請注意，一旦拐點出現，就很難翻身了，因為三四線城市基本上不會有新一輪機會了。之前我建議大家早點撤，原因也在此。
至於一些二線城市，其實也應該緊密觀察的，主要觀測受調控影響較小的二手房市場，假如中介帶看量、房源掛牌量迅速上升，這也是危險的信號，需要你線下多轉轉獲得最新數據。
三、人民幣匯率走低
匯率和房價，大家都會將這兩者關聯起來。一旦匯率異動，房價到底如何走，也是大家非常關心的。
關於匯率，我們要搞清楚，目前只是人民幣對外貶值，對內目前基本沒有什麼變化。而匯率對房價的影響，就是一個方式：資本的跨境流動。簡單說，匯率下跌，資本又出逃的動力。這些資本主要是國際資本，他們在全球配置資產的，以美元計價。所以人民幣一旦對美元貶值，他們肯定會拋棄以人民幣計價的資產，股票，房子都是。
股票的流動性更好，所以這段時間，A股的表現很差。數據顯示，國際資本已經連續半個月減持A股了。
但是對於流動性相對較差的房子來說，匯率下跌，對房價的影響並不是很大。
一是因為外資對樓市的興趣已經不大。外資偏好價值型投資，比如投資A股，也不愛跟風炒作，而是主要投資白馬股，在他們的模型裡，中國的房價已經高到看不懂，價格已經遠遠偏離價值。最直接的表現是，房地產行業利用外資規模明顯減少。2014-2016年已經從639億銳減至140億。比如李嘉誠，他這些年幾乎已經清倉了大陸的固定資產。
二是人民幣對外貶值，只能說換到的美元更少了，但房價是以人民幣計價的房價，所以房價並不會有明顯壓力。
真正對房價構成威脅的是人民幣對內貶值。最直接的表現是物價快速上漲，各種資產價格加速泡沫化，目前顯然不會出現這種情況。
以上三大點，如果綜合起來看，棚改對房價影響最大，央行降準和人民幣匯率下跌都不會對房價形成太大壓力。
考慮到棚改給樓市帶來的負面預期，部分城市已經先期調控，限制流動性了。三線城市的宜昌，二線城市延長了限售期，繼續壓制炒房比例，這些都屬於夯實樓市，穩定房價的措施。
目前的房地產已經不是鐵板一塊，無腦買房的風險已經非常高了。一旦買錯城市就可能面臨兩大風險，其一是流動性風險，其二是貸款買房持有成本和預期收益的不對稱。
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