當房地產企業開始從單純的地產開發商向“房地產+服務” 轉型，一直在房地產母公司的庇護下生存發展的傳統物管企業開始被委以重任，紛紛從幕後走向臺前，成為塑造地產商品牌、提升房子附加值、培育新增長點的關鍵，也一步一步走向上市。
藉著房地產的東風，2017年以來，中國物業管理行業也爆發上市高潮，日漸成為資本市場新寵，步入上市加速期。目前，物業管理行業共8家企業登陸香港主板，1家在A股上市，62家掛牌新三板。
港股有彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務、祈福生活、雅生活、浦江中國、碧桂園服務，而A股第一家過會的物業服務企業是南都物業，新三板物業企業有保利物業、遠洋億家、建投實業、嘉寶股份、一卡通、上房服務等。
01
中國上市物業企業的前十營收排名
物業管理行業H股、A股、新三板上市企業初步統計共71家，目前還是典型的“大行業、小企業”格局，沒有一枝獨秀的“獨角獸”企業。中國房地產成長這麼多年，強大的物業公司依舊沒幾家，即使是百強物業，其市場佔有率也很低，行業分散度高，下面比較行業營收能夠有更直觀的體驗。
2017年物業上市企業營收TOP10
在H股、A股、新三板上市物業企業中，2017年營業收入排名前三的分別是綠城服務、保利物業、碧桂園服務。
綠城服務：2016年7月，綠城服務掛牌上市，作為繼彩生活、中海物業、中奧到家之後，第四家登陸香港資本市場的物業服務企業，一躍成為2017年行業上市公司中營收第一，營業收入為51.40億元。
保利物業：2017年8月29日，保利地產成功將其子公司保利物業推上新三板，掛牌後，保利物業將成為新三板物業公司的龍頭之一，2017年營收32.37億元，在中國地產行業上市公司中排第二。
碧桂園服務：2018年6月19日，廣東碧桂園物業服務（後簡稱為碧桂園服務）正式在港交所主板掛牌上市，開始交易。這也標誌著去年合同銷售額最高房企碧桂園的物業板塊正式獨立邁入國際資本市場。碧桂園服務以介紹形式登陸港股，開市價格錄得每股10港元，總市值最高達到250億港元，登上港股物業服務板塊第一的位置，17年營收在中國地產行業上市公司中排第三。
02 物業A股IPO上市最新動態
1、兩家物業企業“棄A擇港”
①碧桂園服務
碧桂園服務最早於2016年08月31日向證監會提交A股IPO申報稿，2017年12月01日預披露更新，但最終於2017年12月27日撤回材料。
2018年3月19日，碧桂園在港交所發佈公告稱，公司建議分拆集團物業管理業務及在聯交所主板以介紹方式獨立上市。
據瞭解，2015年-2017年，碧桂園服務的營業收入分別為16.7億元、23.6億元以及31.2億元，2016年和2017年收入增幅分別為41%、32%。公司近三年毛利分別為5.1億元、8億元、10.36億元，同比增幅分別為57%和29.5%。公司2015年到2017年淨利潤分別為2.2億元、3.5億元以及4.4億元，同比增幅分別為59%以及26%。
②新城悅物業服務
2017年06月20日新城悅物業服務向證監會提交申報稿，2017年12月15日收到反饋意見，碧桂園前腳剛撤IPO材料，2017年12月29日新城悅物業服務也正式IPO終止審查。
據悉，除了碧桂園服務外，新城悅物業服務也準備在港股上市。
此外，業內大佬如萬科(02202)、富力(02777)等也在緊鑼密鼓籌劃分拆物業上市。
2、3家物業企業“棄三板闖A”，處於“輔導備案登記受理狀態”
據wind數據瞭解，目前有家三物業企業處於“輔導備案登記受理狀態”，分別是上海永升物業管理股份有限公司、重慶新大正物業集團股份有限公司、海南一卡通物業管理股份有限公司。
值得注意的是，這三家都是新三板企業，而且都是於2017年提交IPO備案申請。
3、目前相關涉房企業IPO排隊近況：
據瞭解，目前處於正常排隊中的涉房企業有5家，分別是金輝集團、同策房產諮詢、廣州富力地產、萬達商業管理集團、首創置業。都是處於“已反饋”狀態。
思源興業房地產則選擇終止審查，又一家涉房企業撤回材料。
4、A股第一家物業企業--南都物業（603506）
南都物業在2017年10月31日，於證監會就披露了首次公開發行股票招股說明書。擬公開發行不超過1,984.127萬股，公司IPO保薦人為長江證券。
2018年2月1日，南都物業成功登陸A股市場，成為國內首家登陸A股的物業服務企業，南都物業剛上市股價就一路飆升，可見資本市場對物業行業的看好。
南都物業成立於1994年，運行機制靈活的民營企業，市場化運作早。
創造“南都管家”服務模式，在營項目含多個綜合體、寫字樓、產業園區等商辦項目以及較為高端的住宅項目。與銀泰置地、綠地集團、阿里巴巴等近百家開發企業達成了多層次合作。
南都物業是浙江省最早成立的物業服務企業之一，計劃募集資金4.11億元，用於物業管理智能化系統項目、全國物業服務業務拓展項目、社區O2O平臺建設項目、公寓租賃服務項目及人力資源建設項目。
招股書顯示，南都物業控股股東為南都地產服務，持有公司45.82%股權。實際控制人為韓芳女士，直接持有公司28.64%的股權，加上通過南都地產服務、舟山五彩石間接持有的股權，合計持有公司75.83%股份，為公司實際控制人。
03物業企業衝刺上市，A股港股誰是首選？
1、物業企業A股上市難？
目前，A股上市的物業企業雖只有一家，物業公司登陸A股的難度相對較大。
從過去物業公司上市的經歷來看，物業企業IPO的主要挑戰包括利潤、營收規模較小；關聯交易比重過大；上市公司的分拆問題以及業務、人員架構、內控規範等，這些問題都有可能成為IPO受阻的因素。而目前主要的物業公司都存在關聯交易比重過大的問題。
儘管A股上市比港股、新三板難度大，但A股具有PE值比H股、新三板高等優勢，使得仍陸續有物業企業排隊登陸A股平臺。
值得注意的是，新三板掛牌物業企業營業收入靠前的有多家摘牌，例如：遠洋億家、永升物業、世聯君匯、天驕股份等。雖然近年來常常有物業企業登陸新三板，但給企業帶來的資源相對有限。此輪集體性摘牌，有很大可能是為了謀求更大融資空間，考慮從新三板轉到主板上市。
近年來，物業管理行業利潤增長緩慢，是物業企業一直沒有被資本市場重點關注的根本原因。但隨著移動互聯網的廣泛應用和城市舊改項目的穩步實施，物業管理將有望因拓展社區商業運營、養老服務、社區改造等多種經營業務打開市場的天花板，新商業模式將為企業獲得資本市場和較高的估值溢價提供依據。
不少物業企業開啟上市潮，將物業管理業務證券化，釋放物業價值。未來，A股有望迎來更多物業服務企業。
2、物業企業為何在新三板上市最多？
目前，國內物業公司成功上市案例最多的無疑是在新三板，初步統計已超過60家。相對於H股、A股上市，企業掛牌新三板准入條件相對寬鬆，掛牌企業無具體營運指標限制，僅需滿足以下條件：依法設立且存續兩年，業務明確且具有持續經營能力，公司治理機制健全，合法規範運營，股權明晰，股票發行和轉讓行為合法合規。那些想要獲得融資的物業企業，先尋求登陸新三板，是一個更加簡單可實施的選擇。
新三板平臺主要針對的是科技含量較高、自主創新能力較強的中小型企業，而且新三板企業可通過IPO轉板、直接對接創業板或被收購曲線上市。這給以中小型企業為主的物業行業帶來了福音。
前瞻君認為導致物業企業紛紛加入新三板的主要原因有兩個。
其一、物業行業小企業很多，由於大多數企業在營收、利潤等方面無法達到IPO的要求，所以新三板成為物管公司集中亮相的一個平臺。
其二，雖然許多大型物管公司也都在嘗試IPO，不過從目前進展來看，南都物業剛在17年12月5日通過發審會審核，此外，碧桂園物業已經終止審查，轉而登陸港股。大型物業公司登陸A股的僅一家，多數還在觀望，導致物管公司選擇新三板平臺作為階段目標。
3、物業企業H股上市的優勢及要求
物業企業在H股上市的熱情較高，國內第一家上市的物業企業彩生活物業選擇港股主板上市，隨後，中海物業、中奧到家、浦江中國、雅生活等也相繼掛牌成功，近期碧桂園服務也正式在港交所主板掛牌上市。新城悅等行業領先企業也已披露了港股上市申請材料，多家上市房企在年初的業績發佈會上也表明未來有“分家”計劃，謀求港股上市。
相對於國內A股，香港股票市場具有市場相對成熟、交易品種豐富、信息披露相對自由、融資受政策限制少等優勢。物業公司若計劃在港交所上市，需達到上市前三年利潤總額合計5000萬港幣（最近一年盈利至少2000萬港幣，前兩年累計盈利至少3000萬港幣）的要求，上市時預期市值需達到1億港幣（登陸主板需達到2億港幣）。
04 物業企業處在上市機遇期
隨著國民生活水平的提高，對社會服務產品的需求將會大幅度的提升，同時，政府職能的轉變，“小政府大市場”的格局，將使得原有政府或事業單位承擔的社會服務類產品供給外包模式的得以強化，為物管企業帶來了巨大地發展空間，物管企業未來作為社會服務產品的主要供應者而言，藉助資本的力量做大做強企業正是最好的選擇。
物業這個行業，目前還是典型的“大行業、小企業”格局，未來物業公司整合、兼併、代理空間非常巨大。無論在哪個行業，資本永遠是加速器，企業需要上市獲得融資，擴大規模，來奠定行業領先地位。
與瓶頸觸手可及的房地產開發行業不同，物業管理行業正處於蓬勃發展的美好時代。
國海證券的一份研究報告顯示：在消費升級、存量物業面積持續增長的背景下，物業管理市場正處於快速增長的黃金髮展期，預計到2030年行業潛在市場規模超過1.3萬億元，相比當前行業規模存在2倍以上成長空間。而目前行業競爭尚處於初始階段，龍頭企業的收入市場佔比不到0.5%，整體呈現大行業、小龍頭的競爭狀態，未來一段時間內在消費升級、地產企業配套物管公司退出背景下，行業將會進入加速集中階段，擁有優秀品牌且具備強擴張能力的龍頭公司將會享受行業成長及市場份額加速擴大的雙重成長紅利。在這一過程中，具備資源優勢（在管面積儲備、項目擴張能力）、品牌（服務質量）優勢的龍頭企業有望持續勝出。
物業行業處在上市機遇期，領先的規模優勢和行業地位是資本市場重點關注的，吳曉波也曾說過：“前30年中國企業都在做產業的資本化，而未來中國大企業要做金融的資本化，今天優秀的企業，如果不走資本化、證券化道路，如果不能通過一個途徑讓自己健康和壯大起來，趕不上當前這一波，就會迅速大拉長與其他優秀企業的差距。”抓住這波上市機遇，物業企業能通過資本的力量加速加快社區數量和物業面積的爆炸式增長，最終形成話語權，獲得更多行業資源。
閱讀更多 前瞻IPO 的文章
