最近的两件大事，一个是定向降准，另一个是棚改货币化安置暂停。
1）定向降准
很多楼市自媒体一听到降准，本能反应就是房价会涨，但我会很明确的告诉大家，不要信，房价不会涨。
这次定向降准主要分为两方面，一是5000亿元支持“债转股”，二是2000亿元支持小微企业。
“债转股”并不难理解，比如说，周老板开了一家大公司，市值100个亿。大家都知道开公司是一定有负债的，想要做大，必须要加杠杆，而且越是市场好的时候，会倾向于把杠杆加高。假如2016年的市场特别好，我的公司经营情况各方面都非常好，我肯定希望扩大公司规模，这时公司就需要去银行借款，银行看到我的公司经营状很好，就非常乐意把钱借给我。所以在2016年，公司在银行借了40亿贷款（负债）。
但是转到2017年，市场突然发生了变化，公司经营困难，但是我又不得不每年向银行还很高的贷款利息，这种情况持续到2018年之后，公司就更加困难了，每个月的贷款利息都快要还不上了。
这时，国家会意识到，市场中有大量的公司面临着这样的情况 ，所以国家会推进“债转股”来拯救我们这些企业。要知道，企业真的因为负债太高而死掉的话，银行借出去的钱就彻底没人还了，就会有一批坏账产生。
这是肯定大家都不愿意看到的结果。
其实银行很无奈，钱收不回来，还不能让企业自生自灭，所以到最后最好的结果就是：既然贷款还不上，那干脆就把那些负债转化成股份，银行会再启动一批资金来帮助企业，这就是定向降准债转股的意思。
当然，定向降准是国家层面上为了保证经济体的健康而采取的政策。
债转股所针对的都是一些比较大的企业，小企业搞债转股就不太合适，但目前国家的经济形势是，大企业生不如死，小企业同样生不如死，且即将要死。所以定向降准的另一方面就是扶持小微企业，降低融资难度。
至于定向降准的这7000亿能不能流入楼市，可以分两方面看，一是企业本就负债很高，国家出手之后，企业先做的就是自救，而不是想着去哪哪买房，买不好亏得反而会更多；另一方面就是一线及一些强二线城市，目前的限购限贷政策非常严，即使是少量的资金流入楼市，对于房价也不会有什么影响，目前北京的回暖，跟降准没有一点关系。
所以，看到降准就以为房价要涨的观点可以止于此了。
2）放水
很多人认为降准就是传说中的放水，货币漫灌，其实降准算不上放水，本身就是池子里的水，增加一下流动性而已。
真正的放水是开动印钞机印钱。
比如说2008年搞的4万亿，就是真正意义上的放水。放水所对应的一定是大修大建，毕竟印出来的钱要对应到一定的实体项目上，至于这些项目有用没用这是后话。
2008年之后，国家基建大修，各地的房地产行业非常火热，大小城市盖了很多楼房，与这些基建、楼房等所对应的就是大量的货币。货币通过这种方式流入了市场，但最终这些基建和高楼能不能真正用得上，就只能边走边看了。一般意义上，大修大建之后，肯定会有大量的浪费，各地会出现大量的烂尾楼，这是毫无疑问的。
最后，钱流入了老百姓的腰包，而老百姓手里拿着这些钱没有地方投资，大概率上都去买房了，最后会导致房价的上涨。
以上这是一整条逻辑，即放水之后房价大涨。注意，可不是降准。
3）棚改货币化暂停
其实棚改货币化安置就是在放水，棚改就是实体项目，银行的钱通过这些项目流入老百姓腰包，央行对于棚改的支持力度又很多，所以我们看到2016年之后，全国房价普遍翻倍。
虽然原计划棚改会持续到2020年，但计划是计划，变化是变化。棚改这种项目，有很大的灵活性。对于地方政府来说，既然国家肯出钱支持棚改项目，那么地方肯定倾向于多报项目，这样就可以从银行拿到更多的钱，只要审批没那么严格，按理说，棚改可以永远进行下去。
记得2008年汶川地震的时候，西安很多高校都派人去灾区赈灾，所做的主要工作就是鉴定村子里到底有多少危房。每个学校都负责一个村子。由于上报了危房之后，老百姓就能够多得到一点补偿，所以那时候我们学校的老师就想通过用这种方式来帮一些灾民。
到最后上报的时候，多数的学校都给一个村子报了10几个危房，但我们学校的老师给上报了50个危房。领导一看，悬殊这么大，肯定有问题。但我们学校本身就是建筑大学，在房屋方面肯定是专家，所以我们学校的老师就说，对啊，确实有问题，要不
其它村子的危房我们也帮着鉴定一下。领导一听，就说，算了算了，就这样吧。棚改是类似的，真正的棚户区改造完了之后，一些老小区也可以当作棚户区来改造，这些改造完了，还可以把新一点的小区当成棚户区来改造，无非就是把理由给的充分一点。只要有钱，你家也可以变棚户区，所以棚户区改造是无止境的。
而棚改项目要不要停，地方政府说了不算，国家一直给钱，地方政府肯定希望多拿到钱，但是地方的房价又普遍翻倍的涨，虽然地方政府也会担心高房价的问题，会用限购限售等政策来调整，但归根到底，棚改项目需要国家来叫停。
再不叫停，地方房价跟实体脱节太严重，接下来所面临的就是崩盘的问题了，这对于经济体的损伤更大，国家也肯定不希望看到这种情况的发生。
昨天微博上的这一条，很快就删掉了，但很明确告诉大家，这个消息是真的。
从官方来说，不可能会写出类似“一刀切、全部暂停”这样的话，但实际意思其实就是如此。
在国开行的回应中，也没直接否定棚改一刀切，而是说“并未暂停所有棚改项目，仍在进行中的项目继续执行”。
如果是谣言的话，那就很简单，官方会直接否定，从官方回应来看，其实已经默认了。当然，进行中的项目继续执行也很好理解，有的项目进行到一半，总不能就扔在那不管吧，肯定要把当前项目做完。
4）房价
很多人关心的是，接下来房价怎么走。
单纯说房价涨与跌没有什么意义，必须分城市来看，中国的城市大致分为两类，一类是一线城市北上深，另一类是二三四五线城市。
当然更细的划分应该在二线城市中做一下切割，大致分为两类，一类是有潜力的二线城市，比如杭州，另一类是平庸的二线（省会）城市，比如太原。
一线城市的房价由于已经横盘了一到两年，所以目前的房价走势只有一种，像北京的房价其实已经有了部分涨幅，而上海还一直处于横盘状态，这完全是城市内部的供需关系所决定的。
而多数的二线及三四线城市，由于刚刚经历了较大的涨幅，棚改货币化安置暂停之后，房价下跌不可避免。其实在不少二线城市，二手房的成交量已经大大下滑，成交难度比较大，这种情况的言外之意就是房价在跌，只是处于跌的初期。
对于一些房价涨幅过猛的三四线城市来说，房价大幅回调的的概率非常大。原因很简单，地方经济无法支撑高房价，人口外流，需求持续降低，又取消了货币供给，接下来一定是房价大跌。
对于那些有潜力的二线城市，比如杭州、南京、成都、武汉等，虽然房价也会回调，但由于经济面向好，长远依然看好。
如何判断本地房价的走势，其实很简单，那就是关注二手房市场，二手房市场体现真正的供需关系，不要看新房市场。
新房市场一方面会由于政府的限价，单价会比二手房高很多，所以会造成抢房局面，某地有抢房新闻不代表当地楼市火爆，只代表新房有很大的套利空间。另一方面，有的地方政府给新房的限价会比较高，也可以理解为没有限价，所以主动权在开发商手里，开发商自然是开一期涨一期，造成涨价幻觉，会形成部分溢价。
未来至少两年内，国内的大多数城市都会处于下跌周期内，到时市场整体都会比较悲观，这种情况并非第一次出现，只不过人们习惯忘记罢了，那些认为当地房价永远涨的人也会冷静下来，重新思考这个世界。
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