本栏目由
大源按揭总经理
资深房产专家郑大源主持
原提问：
想知道，92的一手楼盘。能不能按揭30年
大源答：
原问题可能用错词了，92年的一手楼，应该是1992年建成的二手楼，92年的一手楼，我似乎想喝一瓶82年的拉菲。
1.楼龄是如何计算的？比如题主提到的92年的房子，这个92年是啥意思？
a.楼龄是交土地出让金时间吗？
不是，土地出让金是我们租用国家的土地建房的时间，通常住宅是70年，从缴费开始计算，这个与楼龄没有直接关系，部分房改房建成至今20多年了，依然尚未交土地出让金。
b.楼龄是入住时间吗？
由于入住可能更换多个住客，要分清楚入住时间也不容易的
c.楼龄是建成时间，即便房子空着无人入住，楼龄就在悄悄的增加中，就像人的年龄，一旦出生，就会不可回头的增加。
2.那么楼龄是如何确定的呢？
既然楼龄是建成时间，其实是很好确认的，查一下建成时间就是了，问题在于，现在的房产证没有登记建成时间的，所以想要知道建成时间，其实不是一件容易的事情。
部分房子去房地产档案馆（通常在不动产交易登记中心有）可以查到建筑时间楼龄，由于历史遗留问题，部分房屋建成也没有留下档案资料，查也查不到的。
3.在审批贷款的时候，银行如何认定楼龄
a.看评估报告的楼龄认定
b.看房产证图纸的楼龄
c.看网签合同，产权查册书，少数会显示楼龄
d.公积金中心与房管局的档案中心联网，还可以查看更久之前的资料查看楼龄
4.如果认定了楼龄是92年的，可以贷款多少年呢？
a.92年的楼盘，至今楼龄已经26年了
楼龄26年的房子，基本上问题不大，不过极少数银行对于楼龄超过25年是有限制的！有可能就不再受理贷款了。目前来说，多数银行，楼龄加贷款年限不能超过50年，而工行限制则是稍松一些。
所以你楼龄26年的房子，申请商业贷款，可以申请24年，工行有希望可以申请到30年。
b.至于申请公积金，则肯定只能14年，因为公积金规定，楼龄加贷款年限不能超过40年。
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