我們一直都會想，為什麼樓市會發展成這樣
其實很多時候的現狀，都是這麼久以來的日漸累積。如今的上海樓市浩浩蕩蕩袒露在我們面前，背後是這20年的起承轉合。
現在的我，坐在一個露天到處都有蚊子的咖啡館裡光著膀子，回憶我印象中上海地產的所有細節
01
其實如今的樓市未必不好，或者說現在的狀況本質上是最好的選擇，但是相對最好，背後其實也錯過了很多的選擇
現在的上海樓市在我面前，大概是這樣的場景
曾經有朋友和我說，上海的均價才5萬，這個和國際接軌價格還差太多。我說，是的，5萬是均價，但是你要看看5萬可以買在上海哪裡
嘉定新城，這個郊環附近的項目，目前單價就是5萬。換句話來說，500萬是上海對外的門檻，而這樣的門檻，幾乎讓年輕人無處遁形
上海的房價並沒有形成階梯式的發展，幾乎整個上海都是昂貴的，這樣的昂貴或許有他的背後原因，但是卻因為讓大量的年輕人從一開始就放棄了這個城市
而且哪怕手握鈔票，購買房子也需要一條精準的路線：在這裡工作5年，看著房價漲五年之後，然後擁有買房的資格，然後你在保證你的500萬沒有通貨膨脹的前提下，先結個婚，然後或許可以在郊區淘一套小房子
放眼全國，上海樓市是對外來人最不友好的，作為海乃百川的上海，這一點說不過去，也是這麼久以來累積的頑疾
這個樓市一切都朝錢看之後，你會猛然發現，如今的一手房市場已經貢獻不出優質的產品，現在所有的業內同行出去看盤，腦子裡的第一反應是先去杭州看看，然後是重慶，要麼再看幾個旅遊地產
上海樓市，已經不在地產人的選擇範圍之內了
為什麼會這樣，因為被價格擠壓之後樓市提供的產品已經越來越標準化，螺螄殼裡做道場成為主要選擇，很多時候是唯一選擇
這一點越來越像香港，鴿子籠好像離上海已經不遠了
另外說來也是有點小丟人，作為一線城市裡最大承載量的地產資金池，整個上海居然沒有一家本土特色的開發商。這一點和互聯網在上海的發展特別像，別人願意來，但是卻不會承認我來自上海，我這是上海品質
精緻這個刻錄在上海靈魂裡的標籤，在上海樓市裡也快蕩然無存了
我們嘴裡還能說出哪個上海房企的品牌？
想想，仔細想想……那個………………綠地？？？呵呵
當然，這不代表這個市場一無是處，恰恰相反如今的樓市有他客觀合理的地方，但是我想說的是，這一定不是最好的上海樓市，因為曾經有很多次很好的機會擺在上海面前，最後上海選擇了另一面
背後或許無可奈何，也非常可惜，但錯過就是錯過，所以今天的文章有點長，我想和大家聊聊這幾天的上海樓市，到底錯過了什麼
02
上海地產骨子裡的基因，其實來自另一個城市
不過分的說，20年前的上海遇到了最好的發展機會，那時候的中國百廢待興，所有人都希望這時候的中國能夠給我們多一點希望，此時大家的關注度全部放在上海身上，畢竟那時候的中國只有上海，曾經輝煌過，十里洋場的繁華依然能夠在我們腦海裡停留
所以上海得到了最好的機會，中國最好的土地以及中國最好的時機
但是稍微遺憾的是，中國式發展最典型的特色在這一次依然靈驗，是什麼，找一個發展對標的參照系
而這時候的上海選擇了香港，因為香港是我們目力所及範圍內最繁華的地方，也是我們觸角可以涉及到取經發展的地方
董建華作為一個上海人，漂洋過海來到香港做了第一任特首，董建華之後給到上海的第一份禮物就是，派了梁正英過來為上海陸家嘴做了城市規劃
如今來看，上海樓市的發展，像極了香港城市的翻版。
那時候的陸家嘴大興土木，喊著搭臺唱戲的口號，搭什麼臺，上海的土地拿出來，大量的出讓，唱什麼戲，讓港資帶著他們的資金來這裡開發。就是這一年的搭臺唱戲，就讓湯臣、長江實業、九龍倉、恆隆囤積好了20年的土地儲備，可見當時的瘋狂
後面，你站在外灘上看陸家嘴的高樓大廈，多半都有港資企業的影子
這個時候我們來複看這一步，其實你很難去說這麼做對還是錯，因為本質上那是上海唯一的選擇，那時候的中國國力空虛，但政治氛圍依然敏感，外來資本幾乎只有港資可以進入
所以這是上海唯一的選擇，也是必須走出去的那一步，為了走出那一步，上海的和平飯店裡有了爵士樂隊，為香港人服務的，香港人和舞女翩翩起舞的場景也第一次打開
資本的進入和文化大門的打開，總是那麼的契合
03
後面等來的，是上海樓市最美好的4年
中國人這個種群最偉大的地方就在於，你不要給學習的機會，一旦我接觸到了新鮮事物，我就能最快程度的學習到精髓，而且很快可以超越你
港資湧入之後沒多久，上海樓市泛起了大量的地頭蛇企業，土地暗地裡出讓比想象中猛烈的多
這個時候，上海置地、證大、鵬欣、大華，還有很多項目公司紛紛可以從各個維度拿到土地，而且土地成本極低，甚至地塊規劃條件都可以後期調整
為什麼如此，對於上海來說，如果可以扶持本土企業當然是最好的，而且那時候的上海也看不懂港資的操作模式，一塊地囤那麼久也不知道為何
讓人欣喜的是，在市場如此寬鬆的前提下，那一批地頭蛇清一色的都沒有現金為王，拿出來的足夠是在上海房地產史上能夠留下印記的產品
所以這四年是上海樓市產品最豐富最精彩的四年
這段時間裡，出現了鼎邦麗池、佘山3號、泰晤士小鎮、仁恆河濱花園、華府天地、中鷹黑森林、九間堂……不誇張的說，現在的我甚至都敢拍著胸脯說：上海的房子只要是2004年前後的，產品品質都不會差的
這是這個時代賦予項目的意義，都說都會有神奇的一年出現一大批偉大的電影，偉大的歌曲，那麼上海地產最偉大的一年毫無疑問就是2004年
我一直在想，如果上海樓市一直停留在那個階段，會怎麼樣
可能房價依然不便宜，但是產品一定比現在要亮眼很多
而後面為什麼會日漸偏移，因為本質上這個時候的上海樓市，後面更多的選擇了利益
04
2004年，上海等來了一個特殊的模式：快週轉
那個時候萬科帶來了一個全新的理念：快週轉。本質上玩週轉最溜的人名字姓孫，只是那個時候的順馳已經倒下
所以這個時候所有的開發商突然意識到一件事：原來獲得利潤不需要花那麼多時間做產品啊，只要我賣得夠快，用標準化的產品依然賺的比別人多
而這個時候的上海，用一個比較歡迎的方式，迎接了快週轉
因為對於地主來說，等來了快週轉，買我地的需求更多了，因為房子賣得更快，而且價格也可以更高，因為這些公司賺的也多，更何況那個時候的上海，剛剛享受了土地財政的魅力，所以基本上對於城市來說沒有任何壞處
所以這個時候，以萬科為首的民營開發商開始佔據上海樓市
是的，一切看來都沒有問題，但是最大的遺憾就是，規模化快速的侵佔上海樓市之後，徹底的將地頭蛇企業用最快程度的滅掉
上海沒有好產品，差不多就是從這個時候開始的
這麼多年了，深圳廣州的地頭蛇開發商都已經全國三強了，重慶的龍湖東原依然是行業上游陣營裡的特色企業，北京國企依然強勢，哪怕是杭州也有綠城濱江這樣的特色開發商，唯獨上海，至今沒有一家名片式的開發商可以對外訴說
唯獨剩下半口氣的綠地，現在看來對上海沒有了任何留戀，在二三線城市做自己的摩天大樓了
上海這座城市的精緻，在房地產領域沒有一絲呈現
這是這個城市最大的遺憾，遺憾的源頭在於2004那年，地頭蛇羽翼未豐的時候，上海就接受了別人
你可以說這是這個城市的海納百川，但這也同樣是一種選擇，我們回過頭來看，不免有那麼一絲惋惜
05
如果2004年只能說惋惜，那後面迎來的就是重疾了
我們都知道，快週轉已經在行業內快速的運行，那時候的開發商不是借錢難，而是根本不需要借錢，土地錢付一點點，然後工程款墊資，然後預售證又不嚴格，現金流馬上就可以回正
空手套白狼或許比較極端，但很多時候就是這個意思
而且不僅僅是開發商，那時候的買房者也都是如此，第一批炒房客就是在那個時候誕生的
這就是那個行當時候的現狀，所有人都富貴險中求。但是那時候的企業和個人，說實話沒有那麼多經驗，也不會那麼多的抗風險措施，所以其實在2007-2008年的某一些階段，已經有一些企業開始吃不消轉讓的轉讓，關門的關門
我曾經在想，如果出現一波，或許會讓行業內對於快週轉會有更加理性的認識，或許之前的一些地頭蛇會死灰復燃，重新作出一些優質的產品
再不濟，上海樓市也應該均分天下，各取所需各取所愛
不過遺憾的是，歷史沒有給這種場景機會，不過這一次不是上海的選擇，而是之上而下最兇猛的一次浪潮在這個時候襲來
那就是四萬億救市
四萬億或許不算特別大，但是四萬億就像發泡劑一樣變成四十萬億四百萬億，而這樣的浪潮下，讓所有房企膨脹灑脫了
這是我真正意義上見識到：買房就跟買菜一樣
很多時候我會想，其實一個行業就像一個年輕小夥，很多時候如果能夠受受傷，其實挺好的，得到一個教訓，然後可以更好的發展
但是遺憾的是，在2008這個行業最好受教訓的時候，老天沒有給機會，教訓不僅僅沒有得到，反而讓地產人多了一層莫名的信心，這個信心叫：老天爺給飯吃
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如果說2008年的四萬億上海樓市轉型過程中的意外，那麼2年後的一件事，卻是非常的耐人尋味的
兩年後也就是2010年，是上海一城九鎮落地快發展最快的一年
什麼是一城九鎮，簡單的來說上海在郊區規劃了10個衛星城，比如嘉定新城、松江新城、臨港新城等等
這麼規劃的訴求是希望上海可以有更多的普通型住宅可以滿足年輕人的需求，同時也可以激活上海郊區的城市發展
這樣的規劃看上去邏輯沒有任何問題，但是過快的發展直接導致2個重要問題
直接導致了上海沒有便宜房子可以賣
如今上海的城市房價均價是5萬，很多人覺得還好，甚至比深圳北京比起來都算不上什麼。但是我們細看板塊，嘉定新城的一手房價格就是5萬，而這個板塊位於上海的郊環
換句話來說，上海已經沒有便宜房子可以居住，徹底的擠壓了年輕人最後的生活空間
本質上是為了給年輕人解決居住的衛星城，因為發展太快房價其實太猛，失去了當初規劃的意義
我們回過頭來看，上海需要那麼早開發衛星城麼？
我個人認為完全沒有必要，那時候的上海外環內有大量可開發的空間，上海跳過外環直接開發郊環，導致的直接後果就是郊環的價格就達到外環了
而後外環的開發又反推價格再一次的上揚
有序的城市開發應該是由內而外循序漸進的開發，一城九鎮典型的跳躍式發展，為後面的上海房價留下了足夠多的隱患
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最後一次錯過的轉型，是因為2015年的土地出讓
說真的，我從來沒看過這麼血腥的土地出讓，幾乎每塊地都是地王，然後很快的又被下一塊地王所取代
對於這樣的地王潮，你可以理解為樓市回暖之後大家對上海樓市的信心，但是從我這個角度來看更像是最後一輪的狂歡
首先是這樣的土地狂潮出讓2年之後快速冷凍，冷凍之後上海急速的進入到一手房限價
另外有趣的是，上海地王潮成功的點燃了上海周邊，南京、蘇州、杭州都在那一輪瘋狂的起勢
而後的上海高掛免戰牌，開始了租售並舉，這個被業內統稱為燒錢的行當，如今看來那一輪土拍也像是為轉型做儲備
這兩年的上海樓市房價，增速被認為的加快了一倍，這是讓我覺得行當稍微恐怖的地方
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所以從2008年開始，上海樓市幾乎完美的錯過了任何一個轉型的機會
我有的時候想想，如果2008年四萬億來的不那麼兇猛，如果一城九鎮在2012年才開始開發，如果2015年的土拍可以像往常一樣溫柔出讓，或許如今的上海樓市或許就不會這樣
這個樓市少了很多精彩的意外，因為意外全部被冥滅在搖籃裡
當然，很多時候我們會說，在那個時候，這個城市似乎沒有更好的選擇
其實對我來說，選擇沒有對錯，本質上是否捨得，是否捨得用時間多一點忍耐，是否捨得為了未來犧牲點現在
寫到這裡，我突然想起了一部小眾文藝電影綠茶裡的一句臺詞：這世道哪有什麼好人壞人，大家都是生意人而已
上海樓市或許什麼都沒錯過，但是卻錯過了很多人
來自二白愛地產
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