團泊窪，團泊窪，你真是這樣靜靜的嗎?
全世界都在喧騰，哪裡沒有雷霆怒吼，風雲變化
——郭小川
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團泊的喧囂
40多年前，詩人熱情地描繪著團泊的秋天，靜靜的是團泊湖，喧騰的是中國的政治；
40年後，靜靜的依然是團泊湖，喧囂的是搶房的人潮。
5月天津新建商品房銷售榜單出爐，團泊的剛需盤和別墅雙雙登上銷售Top5榜。
面向剛需的富力新城以勁銷273套的業績榮登第五位；團泊的別墅銷售傲視天津，金地長湖灣以月售107套的戰果穩居第一，前十強中團泊的別墅佔距了4席，當之無愧的成為全天津最重要的別墅聚集區。
在夏季的暴雨中，米宅團隊踏上了探訪團泊之旅。
汽車一路狂奔，在高速上朦朧的水汽中，榮烏高速硬生生看成了菜鳥高速。
臨近團泊，忽見遠方水霧中露出一片五彩斑斕，開車近至發現，原來是一清淺池塘四周撐起一片各色陽傘，傘後一排小汽車，塘前眾人悠閒垂釣。忽然間看的心動神馳，心想這不就是中國版的美好鄉村度假生活麼？
▲驟雨初歇後的團泊湖，據說入口處看很窄，往裡走則非常寬廣
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西區初探
團泊位於靜海東部，距天津市中心14公里，新城總面積210平方公里。
其中，團泊湖佔地51.35平方公里，被列入"中國溼地自然保護區名錄"，定為天津溼地、鳥類自然保護區。團泊湖作為自然保護區是禁止開發的，所以湖面不能遊船和捕魚。
團泊湖水域很大，相當於12個杭州西湖面積的總和，開車繞湖一圈大概需要40分鐘。
團泊目前的住宅項目主要分佈在環湖西區和東區，分別位於團泊湖的東西兩側，兩個區域之間有一條環湖公路相連，從東區到西區駕車大概15分鐘路程。我們首先來到的是團湖西區。
▲團泊湖西區主要項目
以團泊奧特萊斯為中心，團泊西區的主要樓盤都在這附近，往南坐落著包括國際網球中心、足球場、棒球場在內的一系列體育館場，再往南則是新規劃的高教園區，目前遷入的有天津體育大學、中醫藥大學和天津醫科大學。當前新開盤的洋房大概在17000元/平米左右。
▲團泊奧特萊斯
可能是由於承接了一系列重要體育賽事的原因，西區在新聞上出現的頻率很高，土地出讓的價格也是節節攀升。
但以我們實地考察來看，團泊西區的價格不僅與東區相比沒有競爭力，與天津其它遠郊區縣相比也沒有競爭力。
從直觀的考查來看，團泊奧萊的規模、人氣和武清的奧萊差距很大，裡面只有一些平價品牌的庫存貨，購物中心的餐飲簡直和內陸小縣城差不多，很多餐館店內人均消費甚至比麥當勞還要低，可見團泊西區周邊並沒有一定規模的中等收入群體居住。
從價格上看，洋房一萬七的售價直逼武清高鐵周邊樓盤，和濱海新區中新生態城的起步區也價格相當。
但從房屋租金收入上來看，以普通精裝二居室為例，武清高鐵盤月租金大概為2000元左右，生態城起步區大概是2500元左右，而團泊奧萊周圍的樓盤出租價格僅有1000多元，說明團泊的房屋租賃市場非常不成熟，在這邊買了房子，很可能租不出去。
再從交通配套上相比較，武清高鐵盤對標的是高鐵，生態城的地鐵也已經修到了家門口，而根據團泊官方的回應，西區規劃有軌道交通Z1線，預計2020年開工，2025年才能建成。
因此我們認為，團泊西區的價格是虛高的，入手有很大的下跌風險，而相比之下，東區的樓盤則可圈可點。
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東區的兩個世界
東區和西區由一條環湖快速路相連，東區的北部是團泊鎮的老區，團泊新城開發之前就有當地居民在此生活。往南則有大量剛需新盤和別墅上市。
相比西區的價格虛高，環湖東區的剛需盤價格則實在是親民，榮登天津市商品房住宅銷售榜的富力新城項目也是位於此，當前銷售價格僅9000元左右。
▲團泊鎮街景
由於團泊東區的大部分項目都是別墅，而高層住宅的大部分土地又被富力拿走，因此我們重點介紹一下富力新城項目。
富力拿地面積很大，分成幾個區塊先後開發，目前在售的是中央大道以北和仁愛西路以西的幾棟高層。這幾棟高層真是為剛需貼心設計，85平米的高層都給做出三居室來。
該項目的優勢在於離南開翔宇的分校很近，分校將於明年開學，這是一所從小學到初中的九年一貫制學校。開發商和學校簽訂合同，保證富力新城業主子女優先入學，且學費有專享9折優惠。
▲富力新城在售項目
如今連三四線小城的房屋單價都突破10000元了，每平米9000元的售價實在是剛需的福音。
依我們看，雖然這裡的房子不適合北漂，因為區內地鐵的開建目前來看還是遙遙無期，從這邊到北京還是不太方便。
但是對於在市內六區上班，但又無力買房的人群來說，團泊東區的樓盤性價比很高，從東區到河西的梅江，開車大約20分鐘，能夠滿足日常通勤的需要。
團泊新城東區規劃中也是有地鐵C4線的，從地鐵10號線梨園頭站連接到團泊新城東區，但通車時間也不要給予過高期望。
▲團泊東區的新樓盤
從教育配套上來看，南開翔宇的分校將於明年開學，這是一所從小學到初中的九年一貫制學校，區內最好的高中是靜海一中。
當前的醫療和商業還依賴於團泊鎮的配套，但新建樓盤周邊均有相應規劃。
將來能不能成熟，取決於天津市中心的人口吸引力，如果市中心能夠源源不斷的吸引人才流入，那麼無法承受市區高價的人群將選擇在此處聚居，商業配套就會逐漸成熟起來，這是城市邊界擴展的過程，也是北京的五環、燕郊發展的歷程。
就我們實地觀察，當前低價的高層銷售很快，但買家也不必著急，當前地塊土地供應充足，後續仍將不斷有新盤入市。
▲雖然下雨，售樓處仍然人流不斷
▲東區主要樓盤項目
也許只是一路相隔，但對面綠樹環繞、深宅大院的別墅區則是另一個世界。
這一個世界的入場價格可能對於購買剛需盤的人群高不可攀，但對於購買別墅的人群來說這裡是頗有吸引力的白菜價。
深圳的豪宅已經爆出上億的價格了，一般的有錢人也是攀不上了，而團泊的高端別墅，也不過3萬元一平米，價低的疊拼迷你別墅只有一萬三四，自然是度假投資兩相宜的選擇。
▲團泊別墅區
天津自民國時代就有北京後花園的稱謂，活躍在京城的名流們，往往在天津也坐擁一套府邸，至今和平區五大道地區還留下來眾多的名人故居。
當前國家限制別墅用地，別墅產品越來越稀缺，團泊的別墅價格也水漲船高，近幾年升值頗為迅速。
團泊別墅區依託團泊湖自然保護區，地處風水寶地，空氣新鮮，沿湖風景尤佳，低廉的價格和天津距北京的距離優勢，吸引了一批置業人群前來考察。
開發商早已嗅到商機，紛紛湧入團泊大搞開發，團泊不大的地兒，竟然有大大小小几十家開發商先後推出別墅。
天津本地財團仁愛集團近水樓臺先得月，在早年間團泊還一片荒蕪之時一舉吞下大片土地，幾乎壟斷了當地的土地供應，以至於後入的開發商都要從仁愛手裡買地，光是坐收土地差價，仁愛早已賺的是盆滿缽滿。
而團泊不多的獨棟別墅，也多在仁愛項目之下（目前已禁止開發獨棟別墅，現有的都是早年蓋的）。現在的別墅銷售光景，是好的項目不愁賣，甚至一房難求，也有的開發商藉著形勢的熱潮，加大供應降低存貨。
▲某聯排別墅樣板間
探訪別墅的畫風和高層的畫風大變，不同於高層產品售樓處的推門直入和菜場般的熱鬧，進入別墅項目的大門，還要經過漫長的步行鋪墊，在深感曲徑通幽之妙後，才見售樓處的真顏。進入售樓處，來往的人操著南北不同的口音，但銷售人員的低聲介紹和古樂的伴奏之下，並無嘈雜之感。
▲曲徑通幽
▲終見真顏
▲某別墅售樓處，要有預約登記才可來訪
▲進門之後別有洞天
雖然同處一個地塊，但高層住宅和低密度的別墅其實有各自獨立的價格走勢，投資高層和投資別墅的邏輯也大不相同。
別墅的價格和片區內的位置關係不大，價格區別主要取決於樓盤的居住品質，也就是和容積率、建築質量、小區園林設計、小區內配套、物業管理水平以及開發商品牌等因素高度相關。
值得注意的是，價格也是篩選居住人群的重要機制，越貴的樓盤，吸引到的就是更高階層人群，社區人脈質量越高，帶來的日後升值潛力越大。
挑選別墅，其實是挑選住在你身邊的人的社會階層。雖然別墅越來越將成為稀缺產品，然而對於剛需，先有一張入場券才是最重要，未來才有跨越階層的可能。
從團泊剛需盤和別墅的雙重世界裡回來，我們最後總結一下米宅的投資建議，放棄西區的漲幅過高樓盤，工作在天津的剛需可以考慮東區低價盤。對資金有限的剛需和投資客來說，東區低價樓盤是一張買入天津的低門檻入場券。
無論剛需還是別墅，挑選具體樓盤時，請關注居住品質，擇優選擇容積率低、口碑好的大開發商產品。 （轉自：米宅北京）
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