任志強演講全文16000字左右，句句符合實情，值得大家學習。
01 房地產市場：中國房地產市場沒有自由交易和定價權，不是一個完整的“市場”。中國房地產不會出現泡沫、崩盤，黨和政府用信用作背書，通過調控控制市場，如果暴跌，停止交易，不能買賣，何來暴跌？房企不聽話就停止放貸。北京2017年8月初批了三個項目，平均售價九萬/㎡，當天售空。為什麼多人搶呢，9萬/㎡不貴嗎，原來那項目打算賣14萬/㎡，現在政府壓價壓到九萬，你還不趕緊買。上海出臺個政策叫搖號買房，搖號這個政策表明這個城市也供不應求。
資源市場：資源市場也是不完整的市場。如鋼材的產量過高時，政府把部分“落後”民企強制關閉。馬克思說資本家比較壞，把部分牛奶倒掉，也不給窮人喝，然後把剩餘的牛奶漲價。而中國是把別人的牛奶倒掉，然後把自己的牛奶漲價。
02 影響市場的因素：一個是國家的基本制度。二是宏觀經濟政策。三是微觀經濟政策，四是市場中的供求關係。
國家基本制度：我國土地制度單一和存在戶籍制度。集體土地不能買賣，城市土地受限，農民可以在城市購房，而城鎮人口不可在農村置業。因為土地不能私有化，結果就是教育、醫療等公共資源配置只向城市配置。在金融制度上，在城市化的過程中，一定有城市化的紅利存在，房屋的升值就是紅利的一種。西方國家有專門的免稅基金支持窮人低首付買房，共同分享房屋的升值。我國沒有專門的免稅基金支持窮人買房，因此到處借錢買房的暴富，沒買房就相對變貧窮。
社會租賃化：租售同權，必須減免地價、免稅，才能真正實現，沒有大量的底價租賃房屋，買房需求不減。商品房只佔城市房源比例的40%，55年福利分房使福利分房佔多數。福利分房租金回報率是暴利。同時，計入通脹因素，商品房租金回報率實際也不低。由於這種情況，社會租賃化如果不能確立的話，我們的市場建不了長效機制，也不會發生真正的改變。
03 房價不高：中國房價全國平均水平不高，北上廣深資源緊缺，大城市房價高不代表整體；中部地區西部地區和東北地區的房價都低於現在的地價，只有東部地區的房價高於平均地價。
04 宏觀調控持續：近年來，政府宏觀政策“三去一補”，去產能去庫存去槓桿補短板。另提出穩中求進和防範金融風險，在經濟增長防範風險之間求平衡。收緊信貸，去槓桿，政府借貸下降50%；企業也收到限制嚴管，加大海外借款。2018年房企進入還貸高峰期，可能出現資金緊張，在投資和銷售有可能出現下行的情況下，扛不住的房企將開始降價銷售。
決定調控政策的因素：2020年GDP翻兩翻目標是否可達到；國際經濟變化；經濟增長防範風險之間的平衡。
調控放鬆的條件：房地產快速下行；經濟發生波動。房地產和基礎投資是拉動GDP的快捷見效的板塊，房地產需求大，往往是因為調控政策造成的。突然放寬調控需求一下子放大，導致房價暴漲。房地產是財政的重要來源，經濟發展無力時，房地產就像夜壺，尿急的時候就得拿出來用用。
05 微觀政策（限購、限貸、限價等）的影響：一是資金流向，不買房國內沒有更好的趕得上通脹的穩定投資，二是社會心理因素，盼望降價的人都很失望，另一部分人看到調控就使勁買。三是價格高低確定了大城市的資源配置優劣。再一個就是消費能力和權利。
影響供求關係的因素（不變因素）：一是我國城市化進程正在進行中，人口向大中城市集中。通常我們還沒有看到哪一個國家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的階段裡出現過房地產泡沫。二是市場資源配置緊缺。市場化要順勢而為，而政府就是逆著，調控大城市人口，支持新農村、小城市建設，希望人口迴歸中小城市或農村，結果可想而知。三是已投入項目大多在大中城市，四是真實的需求和剛需改善需求仍旺盛，成交低價格的佔多數、高價格的佔少數。
影響供求關係的因素（可變因素）：價格預期；購買力下降；房企投資能力減弱；資金週轉；庫存增加等
06 今年房屋需求仍然很旺盛，北上廣深供不應求：政府投資和民間投資增速在下降，錢越來越緊。中國還是在通縮一個概念中，而沒有進入到通脹。雖然淘汰了部分產能，工業價格整體仍在下跌。但政府限購，房租卻仍在上漲，開發商投資增速在下降，商品房住宅土地購置面積下降。而銷售面積及銷售增幅暴漲。政府現在給各個地方限購城市政府下達的任務基本上是按2016年10月份的房價，漲幅不得超過百分之二，非限購城市不受限制。
全國房地產貸款首付高，銀行房貸不存在風險。
07 房地產政策的特點：逆向調控，地向中小城市供應傾斜。好的時候就壓，差的時候就救。
雖然有控制人口現象，人口仍向大城市集中。房企的危險：房地產最危險的就是現金流，現金流充裕時，最好就是低潮買地，高潮賣房。現金流扛不住你就得在低潮賣房，高潮買地，比較危險。政府也可能會做出相應的調控放寬。
房地產難實現市場化：土地財政、土地制度不改變，土地政策難以實現長效機制，調控不會產生根本作用。同時，戶籍制度不改，稅收制度不改，我們很難實現真正的房地產市場化。
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