從1987年中國房地產進入商業化市場開始到今天，全國房價已經翻了好幾倍了，每次都是一二三四線城市一波接一波地輪次上漲。但是在2018年，中國房地產市場發生了兩個根本性的變化，一個是城市分化趨勢加劇，即使在同一個城市核心和郊區房價也是天差地別，二是房住不炒長效機制的落地，真可謂是風雲多變，這不又要開始定向降準了，我們今天就來具體看看到底是怎麼回事吧；
在看本月央行出臺定向降準前，我們先看幾個概念：
定向：一般指轉向指定的方向，包括事物的方向性、動物主動調整其身體或身體某部分的空間位置的行為等方面。在金融行業中這個就是指定某一個金融領域或金融行業；
降準：央行貨幣政策之一。降低存款準備金率，表明流動性已開始步入逐步釋放過程；
定向降準：就是針對某金融領域或金融行業進行的一次央行貨幣政策調整，目的是降低存款準備金率；
一、首先還是來看看定向降準的具體內容
4月17日，央行網站發佈消息稱，為引導金融機構加大對小微企業的支持力度，增加銀行體系資金的穩定性，優化流動性結構，中國人民銀行決定，從2018年4月25日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點；同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利（MLF）；
二、看看央行專家對此次降準作何解答
長篇大論一向都沒有什麼可讀之處，我們來劃下重點：
中國人民銀行決定，從2018年4月25日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點；
在降準當日，持有未到期MLF的銀行，各自按照“先借先還”的順序，用降準釋放的資金償還其所借央行的MLF，降準釋放的資金略多於需要償還的MLF；
此次降準釋放的資金大部分用於償還中期借貸便利，屬於兩種流動性調節工具的替代，而餘下的小部分資金則與4月中下旬的稅期形成對沖，因此，在優化流動性結構的同時，銀行體系流動性的總量基本沒有變化，保持中性；
1、此次通過降準置換中期借貸便利將如何操作？
答：此次對部分金融機構降准以及置換中期借貸便利（MLF）的操作，主要涉及大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行，這幾類銀行目前存款準備金率的基準檔次為相對較高的17%或15%，借用MLF的機構也都在這幾類銀行之中。其他存款準備金率已經處在較低水平的金融機構不在此次操作範圍。具體操作分兩步：第一步，從2018年4月25日起，下調上述幾類銀行人民幣存款準備金率1個百分點；第二步，在降準當日，持有未到期MLF的銀行，各自按照“先借先還”的順序，用降準釋放的資金償還其所借央行的MLF，降準釋放的資金略多於需要償還的MLF。以2018年一季度末數據估算，操作當日償還MLF約9000億元，同時釋放增量資金約4000億元，大部分增量資金釋放給了城商行和非縣域農商行；
2、此次通過降準置換中期借貸便利的主要考慮是什麼？
答：當前，我國小微企業仍面臨融資難、融資貴的問題。為了加大對小微企業的支持力度，可以通過適當降低法定存款準備金率置換一部分央行借貸資金，進一步增加銀行體系資金的穩定性，優化流動性結構，同時適當釋放增量資金。具體來看：一是可以增加長期資金供應，銀行資金成本將有所降低。置換MLF使商業銀行付息成本有所減少，有利於降低企業融資成本。二是釋放4000億元增量資金，增加了小微企業貸款的低成本資金來源。人民銀行將要求相關金融機構把新增資金主要用於小微企業貸款投放，並適當降低小微企業融資成本，改善對小微企業的金融服務，上述要求將納入宏觀審慎評估（MPA）考核；
3、降準是否意味著貨幣政策取向發生改變？
答：穩健中性的貨幣政策取向保持不變。此次降準釋放的資金大部分用於償還中期借貸便利，屬於兩種流動性調節工具的替代，而餘下的小部分資金則與4月中下旬的稅期形成對沖，因此，在優化流動性結構的同時，銀行體系流動性的總量基本沒有變化，保持中性。同時，還要看到，中國是發展中國家，為了防範金融風險，仍需保持相對較高的存款準備金率。中國人民銀行將繼續實施穩健中性的貨幣政策，保持流動性合理穩定，引導貨幣信貸和社會融資規模平穩適度增長，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境；
三、回顧歷年定向降準
據瞭解，央行定向降準已不是第一次，歷來次數還不少，甚至一年幾次的都大有存在，不過每次定向降準都意在加強金融對“某某”發展的支持，拓展資金來源，引導加大涉“某某”資金投放，進一步提升金融服務的能力和水平；
看看這張圖，是不是就不太陌生，歷年降準次數也是頻頻，但是任何一次降準也好，降息也好，大家關注較多的就是對A股有什麼影響，對房地產有什麼影響，對生活有什麼影響，我們不防繼續放下看；
四、定向降準對房地產的影響
從今年房地產市場的角度看，當前也開始面臨了一些資金面收緊的風險，尤其是銀行貸款等方面確實是收緊了。所以類似的政策顯然能夠緩解房地產資金面不足的風險。考慮到近期國家統計局的數據，本身來說是略顯悲觀，但此次央行降準政策，有助於實現更為寬鬆的房貸環境；
對於此類環境來說，也需要看到，
“房住不炒”依然是紅線，這一點是不會突破的，但是對於部分開發商來說，將可以獲取更低成本的資金，這有利於今年房地產開發投資等數據的上升。而對於購房者來說，可能銀行此前相對苛刻的貸款政策也會有所改觀，這是有較為積極的作用的。但必須看到，資金寬裕是創造一個公平的環境，而不是說鼓勵各類違規資金進入樓市，這和過去的寬鬆化的貨幣環境是有本質區別的；但是不管怎麼說，對於樓市，週期性降準意味著寬鬆、放水，必然是房價上漲，基本不會有例外。因為每一次連續降息、降準，就是希望基建、房地產救市，你說漲不漲？
但這一次，可能真不一樣，畢竟才面臨中美貿易戰（參見：中美貿易戰對樓市的影響#0676），所以本次降準，面對的是微小企業，從目前來看只有降準不代表沒有加息，其次也許降準不會沒有節制，當然了，具體還要緩一個星期才知道，畢竟4月25日才開始；
五、定向降準對生活又會有什麼影響呢
從央行昨日發出的公告來看，影響也不多：
此次降準直接釋放了4000億元的增量資金，使銀行的可支配資金增多；
降準可以增加長期資金供應，置換MLF使商業銀行付息成本有所減少，這都有助於銀行資金成本降低；
此次降準對貸款買房者是一個利好消息，因銀行資本供應增加，資金量充足，一貸難求的局面會有所緩解；
此次降準央行釋放出來的信息主要是為了降低小微企業的融資成本，以便於其更好的得到發展，對於小微經營貸款者影響是積極有效的；
但結合實際，我們可以這樣理解：
“央媽”原來鎖在“櫃子”裡的錢是有規定的，需要多少的比例要留存於“櫃子”裡面，可是現在規定改了，可以拿出更多的錢到市場中來了，所以呢？市場中的錢就多了；
市場的錢多了有什麼好處？比如你買房子，你買車，你做生意，你投資，任何需要錢的地方都可以得到應用；
原來你買房子，跑過去貸款，而貸款的人說再等等，其實大概率沒有錢貸給你了，而現在呢，總量上來了，就有錢貸給你了；
做生意也是這般，錢多了，就能夠更好的運轉，能夠更好的投資；
也許直接關係能夠感受到的只有金融機構，而對於我們日常生活存在很間接的影響，主要是各大企業面，生產柴迷油鹽醬醋茶的企業，只有他們穩定了，他們的價格、質量等也都穩定；
還有一個星期就落實了，你也不用太著急，不管怎麼樣，小微企業也好，房地產投資也好，早作打算才是明智之舉；
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