一、房價的動因
Figure 1日本的真實地價指數（取對數）、真實租金指數（取對數）、住房擁有率和套戶比
這張圖解釋了日本的房地產為何會崩盤，簡單的說，就是房子比人多。用套戶比指標可以進行衡量，套戶比過了1.1之後，房地產長期（本文所指長期是三十年的週期）趨勢就是下跌的。從日本的這張圖上，我們能夠理解如下事實：
第一，供過於求導致房價下跌（三十年趨勢）。
第二，供過於求不會導致房價立即下跌。我們看到70年代以前，日本的房價與租金指數同步上漲，70年代後，租金指數走平，房價指數上漲，直到1990年前後兩者的分化才結束。租金代表了真實需求，因為租金無法作為投機標的，完全受到供求影響，反應供求關係靈敏。房價則不然，房價一方面受到供求影響，一方面受到投機影響，反應供求關係遲鈍。1983年，日本住房的套戶比達到了1.1，城市化率達到了76%，房地產的供求關係徹底改變。1993年，日本房地產泡沫破滅。我們看到，從1970年租金價格背離、到1983年套戶比大於1.1，再到1993年房價泡沫破滅，中間走過了漫長的時間。
Figure 2房價與貨幣的關係（時間序列）
Figure 3人均金融機構存款餘額與房價（截面）
看圖2和圖3，中期週期內（指的一個大的供求週期內，臨界點改變之前的時間段內）房地產受到貨幣因素影響。
那短期呢？
Figure 4上海市二手房價格與二手房成交量
短期內的住房價格完全隨機，看投資者當年的心情，投資者當年換手率很大房價就上漲，反之下跌。
二、房價的未來
1、未來三十年
房價跑輸或者跑平通脹率。因為目前的聯合國預測中國的總人口數將在2025年~2030年見頂。
Figure 5中國的總人口數和家庭戶數預測
我們按照如下的方法預測城市人口和城市住房供給。
城市人口=總人口*城市化率
總人口，按照聯合國2017年人口展望數據，聯合國預測了2017年2024年、2030年和2050年的數據，其他年份的總人口按照線性擬合。
城市化率每年遞增1.25%，直至2038年達到85%後開始停滯（這是一個非常激進的假設）。
城市家庭數=城市總人口/家庭規模
家庭人均人口數採用美國3.1之後的數據（這個數不可能一直降到1，即便是美國1973年達到3.1,2016為2.6，下降速度越來越慢）
城市住房需求=城市家庭數*90平米
城市住房供給，用國家統計局公佈的2012年城鎮居民人均居住面積32.91平米，進行存量估計。新增數按照當年竣工套數進行估計。 2016年之後的供給量維持2016年的竣工面積不變。
如下圖：
Figure 6城市住房供給與城市住房需求預測
2、未來貨幣
貨幣的供給側是儲蓄，儲蓄是勞動力人口占比決定的，未來勞動力人口占比會下降，因此，儲蓄率會下降，貨幣供給側減小。
Figure 7貨幣的供給側
貨幣的需求側是經濟增長速度，經濟增長速度肯定是下降的。貨幣需求側減小。
即，沒有外力干預的情況下，我們未來的信貸週期是收縮的。
但是，央行能夠干預信貸週期，貨幣有多少是央行說了算的。所以，M1哪天不行了，房價就不行了。
三、想預測泡沫破滅點，以人類目前的知識水平做不到
金融泡沫是典型的自組織臨界狀態，遵循冪律分佈（古登堡-裡特冪次定律）。屬於複雜性科學的範疇，迄今為止學術界未能找到有效的辦法來解決複雜性科學的預測問題。
邏輯上講，不存在一個確定性關係來預測金融泡沫的拐點。
假設市場存在公式p=f(t)，其中p為價格，t為時間點。
市場投資者分為兩類，一類聰明投資者（個數為n）知曉上述公式，一類普通投資者（個數為m）不知道上述公式。
情況一：n=0，則可直接證明金融泡沫破滅時間點不可預測。
情況二：n=1，伴隨著聰明投資者的逐步積累，則聰明投資者的資金最終會影響市場價格（莊家一直通殺的賭局無法延續）。
情況三：n≥2，根據博弈論，聰明投資者內部會形成囚徒困境，導致在t點到來之前賣出，從而導致公式p=f(t) 不成立。
現實是，沒有什麼東西是永遠秘密的。
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