隨著越來越多的巨頭進軍長租公寓領寓，長租公寓的熱度也水漲船高。而面對這個新領域，很多房企依然無從下手。
根本問題在於，沒搞清楚想要抓哪個消費群體，以及什麼樣的產品更符合目標客群的需求。
我們以萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓為主，結合朗詩寓、招商壹棠等代表性長租公寓產品，梳理下低、中、高三個檔次的長租公寓產品的不同做法，供大家參考。
01
長租公寓主要面向30歲以下青年人
市面產品以中低端居多
東方證券的研究報告指出，目前我國租賃人口數量預計為1.9億，其中，90後是租房的主要人群。V領地青年社區的一份也調研報告顯示，30歲以下，工作不到5年的白領，是租房市場的主力人群。
雖然長租公寓盈利還不理想，依然有越來越多的房企加入到租賃行列。除了萬科、龍湖、旭輝、招商蛇口、朗詩等以外，碧桂園和恆大今年也大舉進軍長租公寓領域。
以客群的消費能力為維度，目前市場上的長租公寓產品可以劃分為高、中、低三個檔次。主要佈局在一二城市，覆蓋人群從職場新人，到中產階層和精英階層。
就現階段看，萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領寓產品體量相對較大，模式也比較清晰了。這三個長租公寓品牌均主打中端/中低端產品，比如旭輝領寓的柚米國際社區+菁社青年公寓佔全部產品的90%；龍湖冠寓以中低端的松果系列為主；萬科泊寓定位中低端，其高端產品峰匯還在試點中。
02
圍繞交通軌道和科技園區佈局
高端項目向市中心靠攏
對比各大城市公租公寓的網點可以發現，交通軌道沿線以及科技園區周邊是長租公寓的主要佈局區域。另外，高端的長租公寓還偏愛市中心位置。
交通便利地段、大型科技園區周邊是首選地址
青年公寓的客群以90後和80後為主，這個群體對公共交通的訴求強烈，因此，在選址上，開發商會著重考慮地鐵或公交便利的地段。
比如泊寓要求選址需臨近地鐵或者BRT站，公寓要與周邊業態形成15分鐘生活圈，即步行15分鐘內就能解決衣食住行、運動、娛樂等生活需求。從泊寓廣州的分佈圖來看，基本都是圍繞地鐵沿線佈局。
龍湖冠寓和旭輝領寓在選址上，同樣充分考慮了交通的便利性，每家店要麼靠近地鐵，要麼靠近公交站，或者兩者兼有。克而瑞的統計顯示，冠寓在上海的門店，一般都選擇在距離軌道交通1公里範圍內、且辦公人群聚集的地方。
除了交通便利外，青年公寓選址還偏愛科技園區周邊區域。因為科技園區白領集中，是青年公寓的目標客群聚集地。像泊寓、冠寓、領寓的項目，一般都會選擇佈局在方圓2千米有大型科技園的位置。
越是高端項目，越靠近市中心
CBD是商務辦公的集中區域。長租公寓選址在其周邊，通勤路線短，商業配套和娛樂配套完善，更符合高端租房者的需求。一般來說，越是高端的長租公寓，越有機會入駐城市的核心區域。
旭輝領寓旗下三條產品線：博樂詩、柚米國際、菁社青年，在選址上就有明顯的差別。博樂詩的主要客群對象為外企高管和商務金領，選址會落在城市核心位置，柚米國際主要面向企業白領，選址會充分考慮共同交通的便利性，主要落戶在軌道交通一公里周邊和園區，而菁社青年公寓則主要圍繞高校周邊佈局。
03
房屋面積與檔次成正比
不同定位公寓滿足不同層次需求
很多數據顯示，長租公寓的成本回收週期非常長，理想的4-5年能回收成本，不理想的要7年以上。這就要求產品設計、功能配套等負面，努力做到成本與效果平衡。
一、房間面積隨著檔次升高而增加
面積對租金有直接的影響，一般來說，面積越大租金越高。一些長租公寓產品對面積的大小有明顯的界定，比如領寓的三條產品線博樂詩-柚米-菁社，房間面積按照產品的定位從高到低遞減。
泊寓定位中低端產品，面積一般在10-56平米不等。不過，可以看出，不同項目的房間大小還是有區別的。比如萬科泊寓·棠下這個項目，主要面向23-35歲，工作或創業初期的年輕人，房間均為18-25為小戶型。
中低端項目的單間面積在30平以下是比較常見的。
戶型上，由於受到原物業結構的限制，一些項目內部會有多達七八種戶型。一般來說，小戶型出於面積集約化利用的考慮，一般都是loft或平層大單間設計。
▲泊寓西塱店-大單間
以下這種loft在泊寓的小戶型項目很常見。將簡易鐵床架嵌入牆體中，形成架空效果，為地面預留出更多的活動空間。圖中這個戶型面積為20平左右，兼容了睡眠區、衛浴間、會客區等功能空間。
▲泊寓·棠下店
中高端產品的戶型一般都在35平方米以上，面積相對闊綽一些，戶型設計上以平層大單間或一房一廳居多。
▲柚米國際社區(上海浦江店)
也有一些採用複式結構。如柚米國際這個35平的戶型，閣樓除了放床之外，還定製了入牆衣櫃。
▲柚米國際社區（上海浦江店）
二、中低端產品：滿足基本的生活需求
中低端產品屬於剛需型公寓，受限於預算和單體面積，中低端產品只能有限滿足最基本的需求，對實用性要求最高。
房間以滿足高頻使用功能為主
很多長租公寓對室內功能區的使用頻率進行了劃分，優先滿足高頻功能區的配置，弱化低頻功能區的配置。
在青年公寓中，使用頻率最高的，有床、衛浴間和衣櫃，所以獨立衛生間、床和衣櫃是青年公寓的必選項，另外，大部分還有簡易書桌椅。
電器方面，熱水器和空調是必需品，也是房間的標配。而洗衣機、冰箱和電磁爐等，則常常是缺失的。
青年公寓中，使用頻率較低的功能區一般有陽臺、廚房和客廳。
可以看出，很多小戶型所謂的一室一廳，僅僅是多了一張簡易沙發而已，稱不上真正意義上的客廳。而陽臺對於一居室來說，就更奢侈了，絕大部分的中低端青年公寓都不配備陽臺。
▲泊寓鹽田店
▲菁社青年社區(廈門SM廣場店)
中低端產品的公區，是房間功能的補充
青年公寓基本都會預留公共區域。在不同項目中，公共區域的功能有一定差異，總體來說，中低端的公區首先是對房間功能的補充，其次才是活動和社交功能。而中高端項目中，公區是社交空間，也是服務場所。
由於很多剛需型的青年公寓的房間沒有廚房，有的甚至沒有洗衣機，所以會在公區設置公共廚房、公共餐廳和公共洗衣房，以彌補房間功能的不足。
像泊寓很多項目就不設獨立廚房，而是採用公共廚房的方式。比如泊寓濱江東店，單體樓每層劃分4單元，每單元6戶共用的一個公共廚房。
共享型的生活設施，有時候降低租客的體驗感，尤其是一些實用頻率比較高的設備。明源君就在社交網站上看到過，某品牌公寓的租客吐槽公共冰箱容量不夠：店長每天的工作就仍掉冰箱裡的東西。為了騰出空間，存放時間超過一天的東西會被清理掉。這造成租客的強烈不滿。
而很多項目會把天台開闢為一個室外活動區，但事實上，在露天活動受天氣影響很大，天台更多時候還是被作為公共晾曬場所。
中高端公寓投入更高，房間內配套完善，可以減少類似的問題出現。
三、中高端產品為租客提供品質的生活體驗
和中低端產品相比，中高端公寓的房間配套進一步完善，如在房間增設獨立廚房和小陽臺。另外，強化收納空間，提升居住體驗感。
房間：配套齊全，足不出戶可滿足日常生活需求
冠寓的中高端產品線松果，主要面向城市白領，房間就有櫥櫃、洗碗盆和冰箱。租客入住後，會提供一臺電磁爐。
領寓的中端產品柚米國際社區，每個房間有獨立洗衣機、冰箱和微波爐。
▲柚米國際社區（上海浦江店）
功能區的完善，特別是陽臺的增加，讓租客不用將衣物集中晾到陽臺上，對私密性起到了很好的提升。冠寓的一些項目中建有小陽臺，領寓也提出要在中高端產品中增開"一步式"陽臺，滿足租客的私密性需求。
▲冠寓深圳前海店
立體式收納系統，滿足收納需求
可以看到，在中低端產品中，收納需求很難得到滿足。無論是衣櫃、書桌還是茶几，都比較簡陋，衛浴間也基本不帶浴室櫃。可以說，連租客的衣服收納都沒法滿足。
像泊寓很多項目中，花灑採用的是不帶伸縮杆的基本款，洗手盆不帶儲物櫃的，衛生間基本沒有儲物功能。
▲泊寓簡易衛生間
而在中高端產品中，收納的情況有了很好的改觀。
泊寓在一些迭代產品中，提出了每個房間收納不少於5立方米。泊寓廣州文衝店，30平一房一廚一衛，做了立體式書櫃、櫥櫃和吊櫃。採用高架床，床體也是大容量的收納箱。滿足了租客的廚具收納、衣物收納和日常用品收納。
立體式收納設計，將收納容量最大化。冠寓（松果）大芬店，入門就是一個頂天立地的玄關櫃，緊挨著的是廚房的吊櫃和地櫃。
▲冠寓（松果）大芬店
朗詩旗下的朗詩寓南京新街口項目，把室內每個可以利用的角落都做了收納功能設計，衣櫃的寬度佔了半面牆，沿著衣櫃伸出操作檯，檯面上方也設有儲物隔層，可以放置水杯茶具飾品等小物件。
公區是社交休閒娛樂場地
在中高端項目，公共區域更多的是承載社交、休閒、會客功能。明源君選取了冠寓、柚米位於上海和深圳的幾家門店對比發現，健身房、咖啡吧、影院、無人商店基本是公區的標配。
四、高端公寓提供居家式居住體驗和酒店式服務
整體來看，市面上面向高端租客的長租公寓，產品形態更接近於普通住宅，此外，公寓運營商還會提供類似於星級酒店的服務。
居家式的居住體驗
高端公寓大多定位為服務式公寓，房間採用套房設計，一居室的面積一般在35平以上，二居室則可以達到60平或以上。功能空間齊備，有客廳、臥室、廚房以及品牌傢俱和大家電，部件配置和佈局跟高檔住宅相似。
比如位於深圳蛇口的壹棠服務公寓（招商蛇口旗下的高端公寓品牌），擁有71-110㎡的多樣房型，每個戶型均配有寬敞的起居室、用餐區、廚房、家庭娛樂系統和高速寬帶網絡。
使用體驗更佳。高端公寓的面積較為寬敞，更容易做出舒適的居住體驗。如衛生間乾溼分離，淋浴間除了有淋浴設備外還配有浴缸。
再如光纖入戶，全社區WiFi覆蓋等，讓租客上網更順暢。
私密性更高。高端公寓裝修精緻，房間內外的配置進一步升級，很好的提升房間的私密性。比如中低端公寓在公區設置公共烘乾機，高端公寓則在房間內配置烘乾一體洗衣機，有的還有熨燙機。
▲朗詩寓虹橋亞世都店
花園社區式的配套。高端公寓的社區形態也接近於居民小區。比如壹棠前海店就打造了8300平的社區景觀園林，帶有成人和兒童游泳池。社區內部還有健身房、瑜伽房、兒童活動室和遊戲室，以及乾溼蒸拿房等。
▲壹棠前海店的社區實景圖
酒店式的服務
高端公寓基本定位為服務式公寓，在服務方面借鑑了很多酒店的經驗，比如有的公寓在提供居家式的居住環境的同時，也提供一些商務空間和服務。
▲雅詩閣公寓大堂
領寓旗下的高端公寓品牌博樂詩服務公寓，客群定位為企業精英和商務人士，提出"品質套房+商務會客空間"的產品模式，打造居家型的旅居生活體驗。除了提供商務宴會廳和會議室外，還為租客提供商務諮詢。
▲上海浦江博樂詩服務公寓
另外，有的服務式公寓直接聘請酒店管理團隊來做管理服務，比如雅詩閣公寓就是由新加坡的酒店管理公司打理。
就目前而言，服務式公寓提供的服務可以分為：
家政服務，如室內保潔、洗衣；
安全服務，如24小時大堂接待和房間服務，以及社區安保；
交通服務，如機場接送、出租車預定、停車場設施；
同時，還提供一些區別於酒店的服務，比如組織社會活動、提供幼兒看護服務等。
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