進入2018年，"租購併舉"不斷推進，住房租賃市場快速發展，長租公寓行業受到持續的關注。
在房地產週期發展及國家大力提倡租賃住房的多種力量共同作用下，租房再次成為大家共同關注的話題。多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度讓租賃住房被提升到了一個前所未有的高度。對於租房者而言，你接受也好，不接受也罷，一場轟轟烈烈的租房運動必將拉開大幕。不少開發商也看到了商機，包括萬科、龍湖、世聯、鏈家等企業紛紛搶灘租賃市場，希望在新時代分食租賃市場這塊大蛋糕。
東方證券研究報告指出，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元。經測算，全國租賃人口1.9億人中，主要由流動人口及高校畢業生構成。未來中國租賃市場的“主戰場”就在一二線城市，因此選取了4個一線城市及23個二線城市進行詳細的拆分計算，測得目前我國的租賃市場規模已達1.3萬億元，其中一二線城市的份額佔比分別為31%、20%。但與發達國家的成熟市場相比，無論租賃人口還是整體租賃市場規模都還有較大的發展空間。
公寓企業們的規模目標固然引人注目，但這其中還有一個點，同樣引人注意、且值得深思，即：大家都不約而同地、把佈局重點放在了一線和強二線城市。
"偏愛"一線和強二線城市
"按照集團的佈局，我們有17個區域、24個城市在推進長租業務，重點集中在一線城市和強勢的二線城市。"碧桂園上海區域長租管理部總經理張沛洲說。
隨著鼓勵住房租賃政策的紅利密集落地，曾經“重售輕租”的現象正在改變，“租售並舉”無疑將成為未來的發展趨勢。正是基於此，各大開發商以及其他機構紛紛盯上了租賃這塊大蛋糕。
加上眾多機構參與，長租公寓的聲音漸漸響起來，也引起各路資本關注。標杆房企、一二手中介、連鎖酒店、資產管理公司背景公司以及創業公司等主體紛紛匯聚到這個市場中來，甚至具有“國家隊”身份的國企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經成為長租公寓行業的主力軍。
除了碧桂園和萬科，其他一些公寓企業——尤其是定位偏高端的公寓企業，更是目標明確地瞄準了一線和強二線城市。
"我們摒棄了一些機會型的城市，聚焦六大城市。這其中，廣州是更為聚焦的一個城市，佈局（間數）佔到了一半。"
樂乎青年社區成立於2007年，是定位中高端的分散式公寓。據瞭解，成立近十年間，一直專注於廣州市場，同時也在找機會向一二線城市擴張。樂乎青年社區創始人兼CEO表示，目前對於公寓運營商來說，一線和強二線城市仍然具有更大的機會。
"目前公寓運營商基本上集中在一線或者強二線城市，為什麼大家都去搶這裡的蛋糕呢？因為租賃需求目前更多地集中於一些人口導入型城市。"
"三四線城市有比較多的存量資產，但是對於運營商來說，去運營這些項目的風險還是比較大的。"
需求、業態、市場化
2017年7月發佈的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）中，把"人口淨流入的大中城市"明確為發展住房租賃市場的重點城市。
"當前人口淨流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發展潛力大，但租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發揮。"《通知》指出。
正如《通知》中所指出的那樣——同樣也是葉菁所說的那樣，旺盛的需求，是公寓企業青睞一線和強二線城市的原因。但這並非全部的原因。在林友威看來，欠完善的存量業態，也是三四線城市的劣勢。
"存量業態有很多種，不僅僅只是長租公寓，聯合辦公、商業、產業園區等都是存量業態。"林友威表示，三四線城市中有些存量業態並不存在，這對租賃市場有一定影響。
除此之外他認為，城市所處的發展階段，也是一個需要的考慮因素。"要根據城市的發展節點具體分析。比如對於長租公寓來說，有些三四線城市並沒有這樣的需求，因為（當地居民）並沒有居住痛點。"
在未來域戰投中心總經理楊洋看來，租賃市場的發展，一二線城市偏向於市場化運作，三四線城市偏向於政府主導。
"在一二線城市，更傾向於在市場上找運營企業、找金融機構。在三四線城市，可能宏觀層面是政府的城市規劃，微觀層面是政府的投資。比如人才公寓，可能就是政府劃撥一筆財政、當作城市基建工程來做。"楊洋說，"其實一部分商業和運營的工作，可以考慮交給市場化的公司來運作。"
如前所述，2018年4月底，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，住房租賃市場的金融環節開始加速。也許過不了多久，更好的金融環境，將成為公寓企業"偏愛"一線和二線城市的另一個理由。
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