上週日，北京住建委正式發佈了《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，與5月7日的徵求意見稿相比，正式文件對精裝修等“擦邊球”做出了進一步的約束。而其中關於限價房如何轉化為共有產權房的相關規定，也引起了大家的廣泛關注。
開發商只能“認賠”
說是說虧本生意不能做，但是在有些時候，大家還是比較難賺到錢。以受這次政策影響的項目為例，如果以限價房形式銷售，北京的限價房在大多在拍賣時已經限地價、限房價，留下的價格空間就已經很小了，地價已經到了最高，沒有什麼盈利空間，本來還想賺點精裝的”空子”，打打擦邊球，但現在漏洞堵住了，盈利空間也沒有了。
如果是轉共有產權出售呢？其實也沒有空間，因為出售價格沒有實質性變化，轉讓目標還換成了主管部門，也沒有更多的操作空間。
尤其是那些低密度的項目，本來多做一些地下可以另外算給客戶，現在不允許搭售地下部分，這樣真是血本無歸，對於限價房，大家該認賠還是認賠吧。
大部分普通客戶並未受益
從目前情況來看，只有購買限價房的時候才合算，因為限價的時候不能搭配其他裝修，而15%的價格差也是有利可圖的。但畢竟還是要面臨著搖號、戶型選擇等關卡，在這當中如果沒有過硬的“關係”，特別是那些8萬、7萬的高端限價房，實際跟普通老百姓已經沒有關係了。如果限價便宜的只是少數高端客戶群體，那麼相關政策還是有再作商榷的必要。以北京住宅銷售均價為標準，目前只有30%限價房地塊低於城市均價，大部分普通客戶其實是買不起限價房的。
如果是共有產權房就比較麻煩了。一方面比市場價低的部分歸給政府所有，也不存在便宜與否的問題。更重要的是未來轉讓時，需要轉讓給具有共有產權房資格的群體，這部分數量其實是極為有限的。客戶如果買了所謂更便宜的共有產權房的，其實註定了價格沒有進一步上升的機會。
就未來發展來看，這個政策應該還會繼續打補丁，未來運營也會特別麻煩。特別是共有產權房，轉讓對象也會越來越窄。只能通過不斷修正、調整來完善共有產權房、限價房的規則。
其實這是都新的事物，大家都沒有經驗，政府、開發商、消費者都是如此，今天參與到開發、銷售、購買各個環節的主體，實際都是在首次吃蟹，“三方共贏”的可能性最小，“三方共輸”反而是大概率事件。
附文：新規中的“85%”比值解釋
新規中提及了一項重要的比值指標，比值分子為銷售限價，即在土地出讓時規定的商品房銷售價格，與土地出讓時周邊的住宅價格水平掛鉤；分母是市場評估價，由北京住房市場主管部門和市保障房中心共同評估，依據是商品房上市時周邊的住宅市場價格。這一比值越低，說明土地周邊住宅價格上漲越快；而比值越高，說明土地周邊價格更加平穩。
新規規定，當比值高於85%時，繼續交由開發商銷售，並執行5年限售，此時限價房價格與周邊相差不大。考慮到徵求意見和建議，也進一步提出要注意銷售環節的公開、公平和公正，其一是不得變相漲價，譬如搭售服務，產品，強制精裝修等；其二是不得“貨不對板”，要嚴格執行土拍時的建設標準；其三是不得拒絕購房人使用公積金住房貸款，最大化保障購房者的權益。
當比值低於85%時，限價房將由政府收購併轉化為共有產權住房，購房人可以按照銷售限價購買，但所獲的產權份額佔比為銷售限價佔市場評估價的比例，即上文所提的“比值”。如一套住房限價300萬出售，而市場評估價為500萬時，消費者仍然可以用300萬購買，但所獲的產權比例只有60%。
不過85% 的規定究竟是高還是低呢？
如果把85%的比值轉化為我們常見的房價上漲概念，即住宅出售時的評估價超過了土拍時住宅限價的1.18倍（85%的倒數），那麼項目需轉為共有產權房，否則繼續由開發商自行銷售。
考慮到從北京限價房從拿地到上市的週期一般為2年左右，那麼兩年18%的漲幅意味著這兩年周邊房價的複合增長率超過了8.5%。而據國家統計局發佈的房價指數數據，北京近兩年來商品住宅價格上漲了26%，平均年複合增長率為12.3%。據此來看，85%的規定還是比較嚴格的。至少從數據顆粒較大的板塊層面來看，北京大多數板塊的住宅均價增速都超過了10%，其中部分板塊價格年複合增速更是超過了50%。
2016年4月至2018年4月北京典型板塊住宅價格變動情況（算術平均，元/平方米）
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