新浪樂居訊 近期，官方表態頻繁，粵港澳大灣區規劃呼之欲出。臨深片區成越發受追捧，但現今的樓市伴隨著各地限購限貸政策不斷升級，利率上浮，房貸額度收緊……在此矛盾情況下，臨深是坑還是機遇？

隨著超級城市時代的到來，新型城鎮化將以城市群為發展群體，廣州與佛山同城，深圳與東莞、惠州融城，粵港澳大灣區建設將與泛珠三角合作作為重要基礎，深圳作為大灣區重點核心城市，將帶頭建設粵港澳大灣區，共同推動深圳建成全球一流城市。與深圳有著地緣優勢的臨深片區將會成為承接深圳產業以及購房外溢的直接受益片區。

就拿有“小香港”之稱的東莞樟木頭來說，2016年，由北大資源競得的樟木頭新晉地王，樓面價已達13298元/平，開發商們用真金白銀投票給該區域。樟木頭處於粵港澳大灣區的核心，去往深圳、香港十分便利，離羅湖口岸也僅20分鐘車程。值得注意的是，該項目今年入市，名為北大資源公館1898，產品為50-60㎡LOFT精裝2房至3房，不限購不限貸，價格未出，已經備受關注。

業內認為，臨深片區由於產業以及人口的不斷流動，也受到了房企的重視，東莞土地供應長期偏緊，近兩年樓王的不斷誕生，品牌開發商的品牌價值未來也將支撐著東莞房價持續向上。

6月9日，新浪樂居特邀深圳中原二級市場董事總經理、中山中原總經理玉家雄先生、深職院房地產研究所所長鄧志旺博士、地產資深媒體人朱羅紀創始人朱文策先生做客“深圳晚八點”，從大灣區臨深城市群發展以及軌道交通等多維度解讀臨深片區地產投資現狀以及發展潛力。

▶深圳“二次房改”後，是否值得入手臨深房產？

▶剛需群體置業臨深片區，要注意哪些要點？

▶投資臨深片區哪些城市的房產前景更為明朗？

鄧志旺：粵港澳大灣區龍頭是香港 看好惠灣區域

“粵港澳大灣區”的概念的提出，首先是為了香港。”深職院房地產研究所所長鄧志旺博士認為，“關注大灣區概念，從提出到逐步落實最後到規劃出臺，提到大灣區必提港澳，大灣區的發展就是圍繞香港和澳門開展的，灣區的概念首先會是在香港。

“香港目前的經濟、社會都面臨新的問題，大灣區的規劃從政策角度來理解必須是為香港服務，有利於服務香港。” 鄧志旺提道。

“香港和深圳未來的互通互融會越來越多，比如香港科大最近成立了深圳微電子研究院，設立在校園內，6月6日騰訊在香港設立了金融科技的研究力量，未來這兩個城市科技產業的合作將會越來越多。

“對於灣區11個城市，規劃都會帶來很多利好。鄧志旺認為，從城市群的角度劃分比較困難，我倒希望我們更多成為點狀的城市，比如香港、深圳、東莞、惠州、中山、廣州等，點狀城市的特點是中心像歐洲、邊緣像非洲，希望大灣區規劃能把城市節點連接起來。”

對於置業深圳外溢城市，他則更看好惠州。“深圳從羅湖福田南山等原關內地區發展，從1千億到2萬億的時候，必須往外擴充，現在到了觀瀾、龍崗中心城、坪山等地，承載已經到了極限。規劃當中，先通過軌道交通把人口疏散出去，最重要是靠東莞、惠州、中山與深圳對接，正是這個原因個人更看好惠州。”

他認為，如果純粹從地理條件、經濟基礎、科技發展水平來看東莞雖然略勝一籌，但正式因為東莞有這樣的優勢，反倒使得東莞不太願意跟深圳那麼積極對接了，東莞地方小，土地資源稀缺，如果深圳與東莞的軌道交通連通了，如果都住到東莞去，相應的配套、教育、醫療等會給東莞帶來巨大壓力，但這點對東莞來說沒有太多價值，因為我們上班在深圳，創造的稅收還是在深圳。從消費上，我們更多選擇互聯網，對東莞當地也沒有太大價值，但

“舉個例子來看，穗莞深城際線2018年動工，東莞的1號線還沒有動工，反而是14號線我個人認為最快開通，我覺得雖然說東莞和深圳未來有5條線要對接，但更看好惠灣這個區域。

關注軌道交通、城際開發和品牌地產

除了深圳之外，對於臨深城市置業的建議，鄧志旺更為強調軌道交通的作用，“現在車開不動了，再過十年基本沒法開車了，只有軌道交通才能暢達深圳及其周邊地區。” 他認為，有三個城市可以關注。第一是虎門，穗莞深城際線；第二個是塘廈，贛深高鐵；第三個是惠陽，有惠州南站，未來還有14號線接駁。第二個是城市建設開發，比如東莞城建開發相對成熟，另外，惠州大亞灣比較值得關注，因為它是成片開發，可以做較好的配套。

第三個要特別關注品牌開發商，因為很多小開發商做的產品容易出現問題，小區會有很多問題和糾紛，品牌開發商開發的產品、物業都會更好一些，更能享受類似深圳的服務。

縮小价差比 ，應儘快買房

對於需要儘快滿足居住需求的年輕人來說，如果能買得起，鄧志旺建議儘早買，“第一，能減少焦慮，第二，未來的粵港澳大灣區還會有一些發展機會，如果軌道交通開通了，房價上漲的空間很大。因為

“當軌道交通逐步開展了，疏散的力度加大，這些沿軌道的區域房價還將會上漲的空間，目前來看，深圳跟周邊區域的價差還是比較大的，如果能把價差比縮小，今早買房還是比較好的選擇。”

朱羅紀：香港置業沒機會 ，留不了深圳就選東莞

“粵港澳大灣區從政策背景設計來說，龍頭是香港，我認為大灣區的規劃是為了避免香港陷入失控。香港目前發展下去很可能會影響到“一國兩制”的構想，所以我認為龍頭城市的設定毋庸置疑。”

地產資深觀察員、地產媒體人朱羅紀在最看好的大灣區城市發展當中，把票投給了深圳，“這是基於市場兩個層面的判斷，我認為所有的城市都是基於效率和活力。一個城市是不是能提供最公平的，最具創新性的，更好的居住生態環境給大家，我認為這些比較清晰的城市就是深圳。香港其實沒有辦法更好聚集人才，從整個產業結構、生態環境等全國所有的城市裡深圳是最好的。

而對於臨深片區置業，朱羅紀更看好深圳、東莞、惠州和中山。如果只選兩個城市，他建議深圳和東莞，“當然，年輕人如果有機會留在深圳置業，深圳還是首選。”他認為，城市未來的大趨勢是資源的集聚效應越來越強烈，獲得成本和發展機會將會增多。

“除了首選深圳之外，年輕人在香港可置業機會少，第二選擇可以考慮莞惠和中山，離城市距離越近，發展機會和資源都會增加很多。”

“現在深圳人口2200萬，東莞人口為800萬。東莞一個城市的汽車保有量和深圳加起來極有可能是世界最高的。”他提道，“從我對東莞這兩年的研究來看，我覺得東莞的數據非常意外，如果讓我選擇，我覺得如果留不在深圳，就選擇東莞。東莞現在是200萬起，200萬買3房是沒有問題的，惠州是100萬起，當然最終還是需要根據年輕人的實力來看。”

臨深置業三要素 ：基本面、供求關係、價格

作為剛需置業者，如果選擇臨深片區的通勤物業，朱羅紀認為有兩個標準：第一個是“1小時通勤”，從出門到公司打卡，這個範圍在1小時以內，第二個是5-10分鐘的“軌道步行圈”。

他認為，如何選擇臨深城市置業，有三個標準可判斷，第一個為城市的基本面，這種標準最重要的是人口流入、基建改善包含交通、產業發展狀況，比如人口聚集就能形成較好的配套，根據這個就可以排除很多城市。

第二個標準，“供求關係”，對深圳和東莞這樣的城市，規劃和交通很好，但是如果這個地方供應量無限大，我們就更要重要考慮其供應能力，城市能拿出多少房子賣，比如未來深圳要建設60%的保障性住房，新加坡85%的保障房比例，餘下的15%商品住宅依然還是看漲，所以這個時候應該考慮這個城市房地產的供應量，房價可能跌的可能性就很小。為什麼我們要選深圳灣、香蜜湖？理由就是供求關係。

第三個標準，他建議關注“擇時買入”。“無論是投資還是自住，再好的房子，也要看時間，選擇什麼樣的時間點買入，這會影響到我們的成本，擇時很重要。回到歷史來看，最好的買房時期都是調整期，都是政策打壓時期，最後你就會發現你的回報率就越大，購房時，可以用很多樓盤來進行參考對比，拿二手房做參考，首先要選好房子，然後你要選好價值，這樣會讓你投資或者居住都有好心情。

剛需要“兩看”。沿臨深區域找軌道站

朱羅紀認為目前深圳的“剛需”置業有個特點，總想找一個最完美的地方才考慮下手，譬如地段、學區、環境都要充分考慮，這樣很容易導致錯失許多機會。

對於剛需，他建議可以做到“兩看”：第一個是多看新聞，通過新聞去評估政策和規劃，不要等到政策都落地了才入手，那時候入手就要更高的成本。比如，地鐵14號線連通深圳與惠州，可以測算一下能否一小時內通勤，某條軌道交通能不能建，可以自己做一些評估，等到規劃出臺之後再買，價格往往就已經上漲了。

“買哪裡，沿著臨深去找軌道站，如果在深圳置業困難，就這樣做。”

玉家雄：香港是收復的“養子”，深圳人最有機會外溢東莞

深圳中原二級市場董事總經理、中山中原總經理玉家雄作為香港本土人，但他依然看好深圳的發展，“雖然我是香港人，但是我第二看好香港，第一看好深圳。玉家雄認為，在粵港澳大灣區的規劃裡，深圳在整個粵港澳大灣區發展中發揮著舉足輕重的作用。

“我相信國家會給到很清晰的定位，在粵港澳大灣區“9+2”城市群裡，每個城市都有要承擔的功能，深圳未來要承擔高增值的功能，比如高新科技，深圳現在已經在承擔起整個灣區和國際接軌的功能，香港目前承受的一些功能，在未來會將轉移到深圳，從空間上來說，深圳的空間要比香港高，從國家想法來說，香港畢竟不是“親生兒子”，是收復回來的“養子”，我覺得從國家角度來說，還是深圳。”

年輕人深圳買不起，可考慮臨深置業

“如果現在深圳房價買不起，東莞惠州也要買。”玉家雄談道，深圳二次房改中提道未來將有六成人的居住問題需要政府解決，所以需要購房的人減少，房價會下跌，但實際未來並不會如此，如同香港一樣，以後政府提供的房屋市場和商品房將完全獨立開來，不僅用來居住，更是老百姓資產配置的一種方式，而一個地方的房價通常跟當地的經濟水平是同步的，“買房首選深圳，但目前深圳兩千多萬的人口密度大，預估會有一部分人將會外溢到臨深城市。”

但如果選擇臨深城市，他認為東莞目前的硬件和城建條件稍比惠州好，包括交通以及宜居程度，玉家雄認為，“深圳人最有機會外溢的是東莞”。

“相比5-8年前，這些臨深地區房價上漲非常快，比如我2015年年底去中山，中山通道位置才賣4000-5000元/平，如今房價已經上漲至16000-18000元/平，原因就是深圳客的湧入，當地人形容深圳人為“蝗蟲”。在過去幾年時間裡，臨深這些地方大部分還是投資客，等到軌道交通都比較完善的時候，房價可能還會再上一個臺階，年輕人如果在深圳買不起，那就儘快去找買得起的臨深片區。用我們香港人的說法就是，儘快上車，否則你就永遠上不了車了。

首先看交通、配套和規劃不可少

在玉家雄看來，老百姓買房產絕對不僅僅是為了解決住的問題，“更多是為了資產配置”，他認為，選房子更多考慮是房子的升值能力，如果從這個角度來說，首先應該考慮交通問題，所謂交通必然是針對當地城市與深圳的交通接駁，而對於臨深置業城市的選擇，玉家雄認為應該首選交通便利的城市，“比如我選房子的時候更看重升值能力和空間。”

“

其次是配套，大灣區概念的發酵以及各城市群的不斷髮展，“9+2”這11個城市都有機會，但是社會資源是有定量的，每個地方都有一點，那麼不同地方需要成熟起來的時間也不一樣，就像我現在買一個房子現在還不成熟，但未來可能機會比較大，但是這個地方必須要有一定的成熟度，不需要大量時間等待成熟。

第三，應該考慮置業地規劃有沒有前景，在整個灣區有沒有獨特的位置定位或者規劃。

互動問答

問題01

如何看待在深圳投資“老破舊”博拆遷這種現象？

玉家雄：未來深圳的舊改，政府主導的會越來越多。以開發商主導的舊改，從我的親身經歷來看，有些項目做10年都不一定能動工。投資的屬性不一定適合大部分客戶。相對來說，無論新房還是二手房，中間的變數以及可把控性應該比較強，對於大部分老百姓，我不會去博舊改，因為資金不知道會沉澱多久。投資的屬性不一定適合大部分的客戶，我認為買普通的一手房也好，二手房也罷，可保護性是比較強的。尤其是當舊改沒有太多進展的時候，想賣掉變現就變得比較困難。

問題02

如果在深圳進行地產投資，哪個區升值潛力更大？

朱羅紀：其實深圳18個重點發展區域，不可能都選。大鵬港和寶安區這樣的地方可以多考慮一下。個人來說，大空港和寶安中心區這些地方可以多考慮一下。因為從目前的情況來看，第一個前海擴容，我個人判斷是比較靠譜的，隨之而來可能寶安區政府要搬走，另一個大空港的地位產生的變化，所以我判斷這個位置會比較熱，但是現在價格也比較高。

問題03

臨深的東莞、惠州和中山，從有需求的客戶數量以及這些城市商品房數量來看，哪個城市更具有發展以及投資潛力？

玉家雄：我們從過去的一兩年發展來看，我覺得這三個地方已經有比較不一樣的走勢，雖然我們都統稱這三個城市為臨深城市，但是從去年到今年，惠州的市場是最火爆的。

現在去惠州的客戶不僅僅來自龍崗這些區域，而是深圳好多區域的客戶都去惠州那邊買房，原因是因為他們只是投資，對他們來說如果未來不是自用的話，從深圳任何一個區域都可能到惠州，這是惠州最近比較有利的。

東莞也已經開始出臺限購的政策，東莞分兩個不同的區域來看，一個是臨深，一個是非臨深。臨深的幾個房價非常高，去到兩萬多，三萬都有。最近我們發現深圳客的承受能力也開始到了臨界點，東莞從去年到今年來說對於深圳客戶的吸引力是有所下降的，但是我自己認為如果將來城市融合度越來越強的時候，東莞的房價必然會跟深圳的房價接軌。

中山應該算是比較特殊的城市，人口不多，而且以前是比較封閉的市場，只不過這兩年突然大量的深圳客戶、廣州客戶，最近還吸引了很多香港的客戶去到中山買房，所以房價突然飆上來。實際上從中山人的收入來說，現在有點超。從三個城市來說，我認為中山應該排在最後。我們現在發現，中山的客戶很難越過南山科技園一帶，主要為南山和寶安的客戶，我們發現這三個地方的客戶裡面中山客戶的投資是相對比較低的，中山買房的客戶其實會考慮到養老，考慮到未來的生活，因為中山是一個非常宜居的城市，廣東人特別適合去中山。

問題04

去年我在惠州買了房，單價1.3萬/平，到今年我發現價格還是1.3萬/平沒有變化，今年考慮要不要在龍崗買房，比如愛聯站的一個樓盤，單價4.6萬/平，是否更應該投資龍崗而非臨深片區？

玉家雄：首先要看房價，大家要認清房價。臨深片區有很多城市都出現限價的政策。比如大亞灣1.3萬一平，可能本身是能賣1.6萬一平的，但是它給當地1.6萬一平，所以變成還是賣1.3萬一平，這種情況一直都存在。

比如說去龍崗看房，不能看一手房不看二手房，二手房是最能夠真實反映買賣雙方認同的價格的，市場裡面有人想賣這個價格，也有人承受這個價格，這就是市場的供需，兩方面協調出來的價格。

但是現在的一手房都不是一個協調出來的價格，是政府要你賣什麼價格，大家近兩年買房的時候不妨多看看二手市場，才知道那個地方真實的房價水平。

朱羅紀：投資臨深片區房子，我首先會選城市，這個城市基本面值不值得我投資，去買房子。惠州我非常喜歡，但二手房變現通道很弱，東莞現在的建成區是比深圳大的，深圳現在就925平方公里建成區，東莞已經到了950平方公里了。我們要看它未來的能力和未來的人口增加，東莞現在已經800萬人口了，我相信不用過多久便會1000萬人口，GDP達到10000億，我認為這樣的城市值得關注，如果單靠惠州現在的情況，它再等10年都沒有條件建立起來，它沒有建地鐵的條件，因為不滿足。建地鐵首先要求城居要求要在300萬，然後客流量達到300萬，現在城居人口240萬，它總人口才470萬，這樣的城市再等它增加60萬人口，它估計要增加10年。

問題05

鳳崗未來會對接深圳嗎？

鄧志旺：絕對不可能。我們目前不是靠土地，而是靠創新，所以我們更多還是寄希望於大灣區的發展，更多寄希望於同城化。姓“深”還是姓“東”，關係不大。

惠州供應量比較大，購房時我們也擔心踩到“雷區”，東莞有沒有可以推薦的置業地？價格相對較低，有軌道交通，價格又比較便宜的。

第二塊是臨深的軌道，靠近深圳這些。東莞有一個很大的問題，東莞和深圳市融為一體，但是東莞選房太難了，建了14號線我就在那邊找房子，惠州南站我就在周邊找幾個，其他地方有我有找幾個，東莞不行，東莞站一拉開全是地鐵站，我現在也找不到特別好的地方，只能一個一個地方看。松山湖相對來講，因為它是比較特殊的一個地方。塘廈這個地方有高鐵，未來它也有地鐵規劃。黃江，我個人相對看好一些，黃江是唯一的一個現在地鐵規劃確定時間的，它有可能會成為深圳和東莞將來地鐵通行的第一步，它有可能是這個概念。深圳的13號線通到光明，再從光明拉一條線到黃江中心，黃江中心會和東莞一號線接軌，所以它會是一個在2025年開通的地鐵軌道線，但是這周邊沒有太多的房子可以選，可以到周邊看一看項目，我認為這條線是非常值得關注的。

鄧志旺：穗廣深城際鐵路到今年2018年尚未竣工，東莞的地鐵1號線現在還沒通，通的是2號線，我個人覺得比較不靠譜，雖然政府出了2025年的目標，但是現在有多少目標沒有實現，雖然東莞和深圳不能用5號線對接，我持保留態度。

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