文/劉曉博
“深圳二次房改”的徵求意見稿，昨天（6月5日）正式公佈。在昨天的文章裡，我主要從微觀角度，分析了這次房改的影響，今天試圖從宏觀角度再做一個解讀。
本文主要想表達兩個意思：
第一，“深圳二次房改”的方案，在很大程度上就是高層所說的“長效機制”。從中，我們可以看出中國樓市未來的方向。
第二，這意味著深圳率先開始擺脫“土地財政”。在城市競爭中，誰率先擺脫土地財政，誰將率先“殺出一條血路”。
據深圳住建局有關人士介紹，深圳的“二次房改方案”（文件全稱是：《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》）醞釀了10個月，前後修改過近百次。在醞釀“意見”的過程中，多次向國家和省裡的主管部門做過彙報。
因此，深圳的“意見”是被國家主管部門認可的。值得注意的是，深圳的“意見”是對2018年到2035年總共18年時間的住房問題做出規劃，很顯然帶有“長效機制”的性質。而且，這是第一次有一個城市，對未來10年以上的住房問題做出規劃。
國家之所以讓深圳“先行一步”，估計帶有投石問路的性質。深圳是改革開放前沿，也是樓市風向標，相對北京上海來說騰挪空間比較大。
當然，中國各地情況千差萬別。深圳的方案，只對人口增長顯著的中心城市有參考意義。
所以從深圳方案裡，我們“窺測”到的是大城市的“長效機制”。它應該是這樣的：
1、住宅市場的“兩分法”（1998年房改以來形成的局面）並沒有實質性的變化，只是比例關係發生了逆轉。以前是商品住宅佔70%以上，政策性住房佔比30%或者更少。新的方案是商品住房佔40%，政策性住房佔60%。
在香港，政策性住房跟商品房是5:5；在新加坡，則是8:2（商品房佔20%）。可見，深圳的方案是介於香港和新加坡之間。從此前北京、上海公佈的“住房十三五規劃”看，京滬政策性住房佔比也超過了50%。
所以，未來一線城市和強二線城市的“住房保障力度”超過香港，應該是一個基本態勢。
2、由於商品住宅佔比不超過50%，再加上其中相當比例“只租不售”，所以大城市“可售商品房”的比重會更低，可能低於新增住宅的30%。在這種情況下，可出售的商品住宅變得更為稀缺，所以大城市的限購會長期存在，否則房價會繼續上漲。
3、房地產稅早晚會來，但也只能在有人口增量的、高級別城市徵收，其他城市要麼免徵，要麼象徵性徵收。至於實施“累進制、懲罰性”房地產稅的，也是極少數中心城市，或者一個都沒有。
4、傳說中的“住房公有制”、“廢除二分法”顯然是不可能的。因為建設政策性住房需要大量資金，而商品房是籌集資金的最好渠道。
深圳“二次房改”還傳遞一個重要信號——大城市開始告別土地財政。
這裡說的“告別土地財政”，不是說政府不再從土地、房屋交易上獲取收入，而是說：政府把從賣地、房屋買賣上獲得的收入，基本上全部用於政策性住房的建設，真真正正實現了“在土地、房子上取之於民”，又全部“在土地、房子上用之於民”。
要這樣做，必須有一個先決條件：城市的經濟足夠發達，內生動力強勁，基本上已經完成了“去房地產化”。
一個城市的“房地產依賴度”，可以通過“房地產投資額”除以當年的GDP來衡量。下面是13個主要城市的房地產依賴度：
上述13個城市的排序，是按照他們匯聚的“資金總量”（金融機構本外幣存款餘額）排列的。可以看出：
房地產依賴度最高的是鄭州和西安，在2017年都超過了30%；
杭州、重慶、武漢、南京、成都基本上在一個區間，依賴度在17%到22%之間；
蘇州、天津、北京、上海、廣州在一個區間，依賴度在12%到14%之間；
深圳最低，對房地產依賴度只有9.5%，是唯一低於10%的大城市。
所以，深圳是最有條件率先“告別土地財政”的。其次，則是北京、上海、廣州。天津看起來“依賴度”較低，但其實還不具備告別土地財政的條件。至於鄭州和西安，則處於“享受土地財政快感”的巔峰時刻。杭州某種程度上也是如此，看看它龐大的賣地收入就知道了。
我的觀點是：在中國頂級的城市競爭中，金融、高科技是兩大核心產業，只要能抓住其中一個，就足以成為“準一線城市”。抓住兩個，肯定能成為一線城市。
在產業之外，住房問題至為關鍵。哪個城市能率先告別土地財政，有條件、用勇氣把“從土地、房屋上獲得的政府收入”，全部用於政策性住房，哪個城市就能長盛不衰。
我此前在專欄裡多次指出：深圳是“集體土地入市”做到極致的城市，在國家還沒有提出這種概念的時候，上千個城中村就給深圳帶來了超過4億平方米的“違法建築”（其中住宅就有650萬套，平均每套40平方米；其他的為廠房、商鋪等）。這些房子，事實上成為深圳天然的廉租房。
可以說，沒有這4億平方米廉價的房子，深圳不可能做這麼大。現在，違法建築的“滋生”被控制住，深圳低成本的住宅哪裡來？只能靠政府提供了。深圳在“二次房改”裡提出，未來18年建設100萬套政策性住房，將有力地解決這個問題。
根據深圳的方案，這100萬套政策性住房，平均每套面積接近70平米，平均讓渡50%左右的利益（人才房按照市場價6折出售出租、安居型商品房5折出售出租、公共租賃住房3折出租），深圳目前住房平均價為5.4萬元左右。這樣，我們可以算出，按照2018年價格計算，深圳市政府未來18年，準備通過“政策性住房”向全社會發放總價值1.89萬億的超級紅包！
如果加上“深圳二次房改”裡承諾的住房貨幣補貼，紅包規模肯定超過2萬億！
有歷史上形成的4億平方米“天然廉租房”，再加上已經建成的數十萬套政策性住房，以及未來18年的100萬套政策性住房，深圳將成為向社會發放“土地、住房紅利”最多的城市，這個規模很難有任何一個城市超越。
金融中心+科技中心+向社會發放鉅額土地紅利，三大因素成就了今天深圳，也讓深圳未來充滿想象空間。
其他中心城市早晚會看懂“深圳的秘密”，逐步走上“深圳的轉型之路”！
或許有人會問：深圳的100萬套政策性住房，會讓深圳房價下跌嗎？其實很好算賬，這100萬套房子平均每套面積大概在70平米左右，總規模是7000萬平方米。而深圳過去這些年違法建築裡的住宅面積，就超過2.6億平米。違法建築相當於打1到2折的房子，而政策性住房的平均市場折扣在5折左右。2.6億超低成本的住房，都沒有壓住深圳房價，7000萬平方米5折的房子能壓得住嗎？要知道，深圳每年新增人口一直保持在50到60萬之間。
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