城鎮化的腳步還在推進，不斷有臨近城市的城郊地區被城市的發展所覆蓋，而其中一二線城市依舊是我國經濟發展的主戰場。
北上深等一線落戶門檻太高；
杭蓉寧渝漢等強二線我們又不熟悉；
海口三亞等旅遊地產就更不用提了，已經被政策鎖死。
這其中，很多人喜歡拿鄭州和西安、武漢做對比，得出的結論是鄭州的城市建設與這兩個城市還有很大差距。可西安是13朝古都；武漢更是在100年前就是重鎮，軍事地位比北京還高。西安武漢就如同是壯年（40歲），而鄭州就如同是青年（20歲），誰的潛力更大一目瞭然。
我們現在要做的，就是固守鄭州，然後視野可以放大到環鄭州地區，不論是買房自住還是投資保值，相信鄭州都不會讓你失望。而你要做的是必須足夠了解鄭州，讓自己的財富與城市發展的紅利共進退，才能在進一步的城市化進程中分得一杯羹。
鄭州是一座新移民城市，大部分人是從鄭東新區開始瞭解鄭州的，這裡是鄭州如今的窗口，要是有朋友來鄭州，一般都會帶著去大玉米、如意湖景區逛逛，當然，未來可能就要帶著去龍湖金融島及其周邊了。
除此之外，你會帶著朋友進入烤麵筋、麻辣燙雲集的德化街嗎？
還是要帶著去人民公園/北閘口看看貓狗聞聞臭水看大爺甩鞭子，然後告訴他這叫鄭州？
都不會去，有人會質疑，難道這裡不是鄭州？
當然是。
但是人人都喜歡展現自己光鮮亮麗的一面而不是邋遢落魄的一面，我們也是。
我們要展現的就是具備城市基本風貌且又不失城市肌理的地方。
以我一個老鄭州的角度，把鄭州老城區分為5個片區：
1、以建設路、中原路為核心的鄭州西郊；
2、已經緯路為核心的省級行政區；
3、以大學路、京廣路為核心的鐵路系統區域；
4、以二七廣場為核心形成的市中心；
5、以燕莊、沈莊為核心的東郊。
今天，我們先講以建設路、中原路為核心的鄭州西郊。
【一】西郊記憶
西郊。全國罕見，鄭州獨有的叫法。不少初次來鄭的人一聽說帶你去“西郊”吃飯，都覺得要帶你遠赴偏僻無人的郊區。但這裡，是真正的城區，也是美食的天堂。
在鄭州，西郊泛指鄭州市區西部工礦企業集中地區，一般指河醫到華山路鄭煤機附近，具體可以指京廣鐵路以西的地區。
而我之所以把京廣鐵路以西分為“西郊”和“鐵路系統”兩個片區，因為兩個地方雖然相鄰且中間沒有明顯的城市斷裂帶，但是人群、片區歸屬感等都大相徑庭，後文中會詳述。而京廣鐵路以西靠北的五龍口地區，早期沒有形成集中的城市聚落，就不再展開。
在老鄭州眼裡，西郊是最能代表“鄭州土著”情節的地方。這裡曾經是鄭州最有光榮和夢想的地方，也是鄭州最有活力的地方，是老一代鄭州人努力奮進，揮灑汗水的地方。更是有市府坐鎮西郊支持國營企業發展。
東西走向的路多代表了祖國的山川大河；而南北走向的路則是典型的計劃經濟時代的產物。友愛、協作、互助、前進、計劃，當這些優秀的品質融入計劃經濟工人的血液中，帶動著“紡織城”鄭州的前進。
每當驕陽炙烤著鋼筋水泥的城市，西郊巨大的法桐樹都會將陽光遮住，幾個樹下坐著手拿蒲扇的老人，似乎在談論年輕時的無限風光。傍晚十分，手提菜肉的大人同放學回家的孩子挎著門口乘涼的老人的手臂一同歸家。
這，是生活。這裡少了現代都市的繁華，卻滿是人間的氣息。
這裡，曾經孕育了鄭州最核心的競爭力，就如同現在的鄭東新區，這裡曾經也是政策所指，眾人湧入。國營女工找對象的受歡迎程度你無法想象。
倒退幾十年，你現如今在熙地港、大衛城看到的俊男靚女都會出現在西郊各大國營工廠裡。
三十年河東三十年河西，這句話真是字字箴言。當房地產造城之勢在鄭州轟轟烈烈展開之時，西郊多默不作聲。人是趨利的，錢更是聰明的。資金多投向了價格更高但是也更有發展動力的東邊。
但在西郊棉紡路上的錦藝城，二手房已經穩坐2萬+的單價，品質稍好的嵩山路上的康橋溪山御府，更是比錦藝城還貴。這是西郊想改善卻又故土難離的客群為數不多的選擇。
誠然，拿老城區和新城區對比，本身對比的維度就有問題。但如果天氣允許，你站在房頂之上，遠眺棉紡廠與大玉米，恍如隔世一般，你根本無法想象這是同一個城市。
而我，更是典型的“西郊人”，雖然工作在東區，但是自住還是西郊。因為這裡讓我有歸屬感，有家的感覺。
【二】買房置業
如果說上一段是我在抒情，表達一個老鄭州老西郊的感情的話，那麼接下來就要講一些乾貨了。
誠如前面所說，多數來鄭的新移民，置業首選為鄭州東邊，但是現在老鄭東新區新房寥寥無幾，二手房價格更是高不可攀；
北龍湖更不用說了，土豪隨意；
選擇不多的我們只能將置業的目光投向白沙或者綠博地區。
但是，這裡對首次置業的群體真的很不友善。
XX 分拆裝修款+綁定車位，算下來首付近6成；
XX 天價轉讓費滿天飛。
綠博更不用說了，洋房、聯排、疊墅雲集之地，不是3套以上改善客戶的還是歇歇吧。
那今天我們就講講如果要買西郊的樓盤，會怎麼樣。
打開大鄭州的地圖整體來看，你會發現，這是一個有“戰略縱深”的區域。向北有高新區，向西有滎陽東區對接，向西南有完整的生態系統資源。而現在，行政資源也在此迅速生根發芽。至於火熱的“四大中心”，“綜合管廊”、“市府西遷”就不一一展開，只講樓盤。
【西郊老城】
這裡是城市的靈魂區域，也是鄭州城區城市肌理的發源地之一。
而買房子，無非為了容身或者為了資產保值。
容身。
從陽春白雪到下里巴人，這裡一應俱全。
我們都是俗人，一年到頭，去會展中心聽交響樂的機會肯定沒有下樓買菜的機會多。這，叫生活。
資產保值。
錦藝城從2期7000元/㎡+的單價到現在20000元/㎡+。翻了近2倍，1期翻得更多。
康橋溪山御府從2010年8000元/㎡左右的單價，現在二手房的單價扛鼎整個西郊，甚至蓋過錦藝城。
在16年暴漲之前，西郊更是有大堆9000元/㎡左右的樓盤，現在基本上二手房都在15000元/㎡的單價，漲幅近7成。而且，很好出手。
能買進且能賣出的樓盤，才叫錢，賣不出去的都叫紙面財富。
【常西湖北區】
這裡的有一個典型的特徵，就是剛需為主，城改項目居多。
名門西崗項目。整體容積率4+，據說名門要和北側的碧桂園項目共同打造片區萬畝大盤。逼格極高的售樓部就在西流湖地鐵口的湖西路。
裕華鐵爐項目。整體容積率3.5+。
華瑞孫莊項目。整體容積率4+。
除了名門，其他的開發商資質看起來也很配合此區域的姿態。
容積率是量化項目客群的主要數據之一，常西湖北區已建成的
小產權住宅+城改安置住宅+城改商品住宅+高容積率=一般的居住體驗。這點上，我們有啥說啥。【常西湖南區】
這是是真正的風水寶地。常莊水庫、賈魯河上游、南水北調運河三水環繞。同時也有硬傷，路網的通達性亟待完善。
金科賈魯小鎮。郭廠、段莊、馮灣、道李4個城中村聯合城改項目，整體容積率3.5。片區的小產權住宅等歷史遺留問題的拆遷事宜已經提上日程，下半年可能會有大的進展。
融信址劉項目。整體容積率3.5左右。售樓部的效果圖已經見諸於網絡，相信不久就會入市。
恆大刁溝項目。整體容積率2.0-3.5。這是目前可見的和常莊水庫最近的項目。萬億房企的開發速度你也可以想象。
中晟+融僑聯合開發趙仙洞城改項目。中晟、啟福本一家，後河盧土著，西郊地頭蛇的存在，現在又拉上了全國地產20強的融僑集團。這不就是“四環小王子”萬科進駐鄭州類似的套路嗎？
C1地塊已經確定給了世貿地產，容積率2.0-3.0。
C2地塊尚未公佈，據小道消息，可能會是遠洋地產。
這裡直接享受主城區的無縫外溢的交通通達性，又有主城區沒有的居住體驗以及大環境，更沒有北龍湖的天價，會是未來改善客戶集中的區域。
【常西湖邊緣】
準確的來說，這裡屬於中原新區。這裡價格較便宜，又能直接享受常西湖的外溢，沿線的樓盤賣得都很好。
匯泉西悅城。16年鄭州樓市銷售冠軍，勁銷40億。當然，有便宜、首付分期等因素的加持，自然也有常西湖外溢帶來的期待。
永威西郡。17年只開了3棟住宅加1棟公寓，住宅是綁定車位1.35萬/㎡，2期地塊已拿，據說因為西側挖到了古建築群，2期由原定的高低配改成了純高層，幸甚。
康橋九溪雲樾。康橋須水儲備地塊，還沒招拍掛，遙遙無期。
中原華僑城。央企實力，這點不用質疑，圍擋也已經上了。但這個項目稍遠，投資也從一開始的500億降到了200億左右。希望不是再是建設遊樂園名義的圈地行動。
【三】佩奇觀點
1、西郊很好，生活很舒服。缺點也很明顯，距離鄭州的核心商務區遠。想以平民的價格買到合適房子，肯定會有所犧牲。不過等5號線開通以及農業高架全線通車後，這一劣勢會有所改善。
2、常西湖是市級在推進，力度也是空前的。 在“一心兩翼”的指導下，並承接了主城區的直接外溢，而且常西湖未來極有可能在中原路沿線形成屬於自己的商務圈。
3、客觀來講，外地來鄭置業者首選還是東邊。西邊多為地緣情節者或者少數外地來鄭置業者選擇，不過這種地緣性很穩定，甚至是很固執。
4、四大中心如火如荼，未來能否超越東區？在我看來，未來東區依舊是以金融商務辦公和省級行政文化服務功能為主體，而西郊會成為以奧體中心等為核心的市級行政文化服務片區。分工不一樣，這是大勢不可逆。
備註：
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