先來聽個報道
前幾天聊到的樓市，深圳海上世界雙璽花園，它是深圳首個ZF監管公開搖號的項目。要求購房者先交500萬誠意金，選房時間僅限2分鐘。
今天這個樓盤開盤了。
第一位購房簽約的是90後的小夥子，選的205平的戶型，低單價集中在205平小戶型，也是這次最吸引人的倒掛點；據說還沒工作，父母出房款！
此前在文章裡也說了，深圳原特區內只要有新樓盤入市，房價就是一個漲。因為：
在沒有新房入市、ZC高度嚴格的情況下，均價基本平穩。但實際上幾乎所有片區的二手房都在微漲，說明市場需求一直都在。
抬高房價的龍頭永遠是新房，就像股市裡的次新股。現在新房的成交量已經縮無可縮了，物極必反，一旦新房入市，必然供不應求，屆時就是猛虎出籠。
當然這是我一部分看漲的觀點
那麼下面我們客觀再來分析下
那麼除了房子我們還可以投資點什麼？
再來看一些被忽略的數據，用數據說話
房子的問題此前的文章裡沒少說，今天我不打算講邏輯講走勢了，今天講點事實和案例。
大家可以先稍微細緻地看一下今天的題圖。
大類資產收益情況比較
這個圖對比了從2011年至今的中國幾類大類資產的收益率。為了強調對比作用，題圖我用了一線城市的數據，後面更一般的百城統計數據圖我也會貼出來。
這個圖有三個虛線圈的地方很有趣，它表明該階段投資一線房產的收益，是要低於現金收益的。
這三個區間分別對應：
2011年-2013年，
2014年-2015年，
2017年8月-未知。
對於那些持有「房價永不會跌」的同學來說，這一結論可能難以接受。但數據躺在那兒，市場交易的結果，要尊重客觀事實。儘管這些區間房價的絕對數可能仍然是上漲的，但收益沒跑過現金，即是投資意義上的「跌價」。
最後一個虛線圈表明，從2017年8月份開始，投資一線城市的房子，其收益率已經再次跌破現金水平。而到2018年4月份，投資房子的收益已經在大類資產裡墊底。
這些有意思的結論，很顯然被市場有意無意地忽略了。
百城樣本住宅價格變化與其他資產收益對比
2
買入並持有策略 Buy-and-hold
當然，房價永漲信仰持有者肯定會說，你說這些有啥用，絕大部分時候投資房子都比其他資產要划算，關鍵是它跌價的時間很短，漲價的時間很長，這就夠了。
這樣的邏輯其實是典型的買入並持有（buy-and-hold）策略，粗看沒毛病，但其實過於樸素，認為只要買房子拿著不動就是萬全之策。它會誤導很多投資者。
或者回答一個簡單問題：
你現在還能以歷史低價買入房子嗎？不能的話，那之前房子的漲幅對你就沒有太大參考意義，因為成本結構早已滄海桑田。
奉行買入並持有策略時，至少要思考以下幾個問題：
1）買入並持有的投資策略，只有在沒有槓桿或者低槓桿的情況下才有效。
什麼意思呢，如果你只是通過付首付來投資房子，那麼相當於加了很高的槓桿（通常2-3倍是有的），這個時候如果你恰好買在了階段的高點且位置不佳，那麼跌起來你是非常有壓力的。定期的財務成本支出，未必能讓你熬過調整階段，可能必須割肉離場。此時，長期上漲的趨勢和你沒有關係。
2）追漲殺跌是投資當中的人性，投資房子也不例外。
不要覺得買入並持有，任由市場波動你都不管，是一件很容易做到的事。我告訴你，這非常難。也不要只覺得投資股票會追漲殺跌，投資房子也是一樣的。這就是人性，羊群效應的結果，很難克服。
具體到微觀交易結構上，有不少人在高點接盤後，發現房子跌了，就急忙割肉立場。再或者在下跌的階段，又不敢出手，一直等到下一個階段高點。這樣來回被收割的例子，並不鮮見。
3）宏觀趨勢也可能發生根本逆轉。
假設你沒加槓桿或低槓桿，也假設你沒有那麼倒黴在前兩年高點衝進環京接盤（現在有多慘，誰買誰知道），還假設你在任何市場波動中（包括看空論點的影響中）都不為所動，那麼投資房子就是最好的選擇嗎？buy-and-hold的策略還會奏效嗎?
設想一下，如果過去十年的週期真的轉向了怎麼辦？跌一年（這裡的跌是低於現金收益）你不為所動，跌兩年呢？三年呢？五年呢？
人性往往都是對抗不了的，幾乎沒有人能容忍自己投資的資產長時間低於現金收益。
3
天津搶人
談起天津，炒房客馬上就能告訴你房價必漲的原因：
搶人啊！超短時間內落戶30萬人！這還不漲誰漲！
這個邏輯表面看沒有任何毛病，人多了，購買力上去了，相當於天津這個市場局部的貨幣增加了，那房子這個資產的價格自然就會上去，一切都順理成章。
但我們再多思考兩步呢？
1）天津為何要搶人？
2）搶完人之後呢？
投資一個資產，不是買進去了就萬事大吉了。資本市場有句名言，叫
會買的是徒弟，會賣的才是師父。
從一項投資退出了，賬面收益變成真金白銀了，才算投資清算完成（settled）。
為什麼天津要搶人，大家去看看天津GDP的增速，再瞭解一下天津的債務問題你應該就明白這背後的邏輯。
前陣子天津最大的國資房企，天房集團被爆負債超過1800億，2億元的信託產品都差點兌付不了，一度引發市場擔憂其違約的風險，股價暴跌。上週天津農商行的董事長自殺的事兒也可以瞭解一下，這些事都不是孤立的。
搶人背後的隱憂，投資房子的人你不能不關注，因為你要考慮退出。你現在提著幾百萬上千萬的現金西裝革履風塵僕僕地衝進去，能不能還這麼體面的退出來，要多思考一下這個問題。
可能你已經站在了火山口，但自己卻渾然不知。
4
兩個微觀交易案例
這兩個案例都來自我的讀者，大家可以從微觀交易結構上，更真切直觀地感受投資房子的心態變化。
案例一，來自當下火熱的天津。一位讀者來信問：
想請教你一個問題：我爸13年在天津投資了套房子，90萬後來漲到了230萬，現在跌到了170萬，現在是時候出手嗎？還是再放一放呢？那個區位是挨著市中心四區東邊的一個區，規劃說是2019年地鐵修建好。因為後來在高點又入了一套，貸款壓力有點大。
我從這個案例裡看到的幾個信息：
1）90萬到230萬確實賺了很多，但目前為止還是帳面財富，沒有兌現。
2）230萬到170萬跌幅26%。你猜230萬的時候有沒有人買進去呢？肯定有吧，不然這個價格怎麼交易出來的？那這些人現在會不會很難受？如果貸款了50%（各種消費貸啥的都算哈），那麼52%沒有了。槓桿再大一點的話呢？
3）“後來在高點又入了一套，貸款壓力有點大”。說明什麼？流動性已經成了至關重要的因素！如果之前的房子賣不出，這個壓力可能會讓你睡不踏實，尤其是房價再來個26%的跌幅的話（已經發生的事實哈，不是我拍腦袋的）。
案例二，來自一位曾經投資香港房子的讀者。
當年有一套新房落成在1997年的香港，一手購入價是365萬，一年後98年以350萬賣給二手買家，連稅費雜費傭帳面虧了5%，然後發生什麼事情大家都知道了。
直到2007年三手買家買入，買入價是210萬，一直持有到現在房價是超800萬。雖然買房一直是沒錯的決定，但在不同的時間點上，結果是天與地。
當你發現資不抵債，資產是負值還要一直還貸，中間不能死不能病不能被裁員，才是真正的惡夢。
這個案例本身已經說得非常直白了。稍微要提示下就是第一個買家賣了之後是亞洲金融風暴，第二個買家虧了140萬出局，第三個目前賬面賺得最多。
還記得我前面說的嗎？buy-and-hold是一個說起來簡單，執行起來其實很複雜的策略。這個案例用來解釋我的觀點，再合適不過。
5
投資好的資產就一定穩賺？
我的觀點眾所周知，無論從宏觀週期趨勢上還是從微觀交易結構上，目前房子都不再是理想的投資標的。即使你再小白，再不懂金融，也不一定非得要把錢著急放進房子裡，這是非常危險的一個舉動。
有人說一線城市的房子是好的資產，最值得投資，買到就是賺到。但我要說，這個邏輯也還是太樸素了。
值不值得投資要看至少三個因素：
1）未來的發展好不好；
2）現在的估值貴不貴；
3）價格變動的波動率大不大。
大家可以結合比特幣的走勢，仔細理解一下這三個要素。比特幣是個有意思的交易資產，我此前寫過幾篇文章從交易的角度討論它，並蒙對了幾次大的下跌。有興趣的同學可以翻一下歷史文章自己找找。
第一個因素決定了標的未來的絕對價格空間，第二個因素決定了你投資的成本，第三個因素決定了你有多少可能執行buy-and-hold這種傻瓜式的投資策略。
你去問很多炒房客，問他為什麼看好一線城市。理由從來都沒有變過，就是覺得未來升值潛力大，人口流入，資源聚集，區位優勢，都是這一套。
但你問他，現在的價格貴不貴，估值合不合理，他是很難理得清楚的。你再問未來的波動性怎樣，他可能根本沒有考慮過這個問題。
Facebook牛逼吧？這麼牛逼的公司，當年上市之後，3個月之內股價從最高45美元一路跌至18美元，跌幅高達67.7%。
Facebook股價曾大跌並底部盤整一年
為什麼會這樣？因為Facebook不是一家好公司？顯然不是，只是因為當時對應它的發展來說，市場認為它估值太貴了。即不滿足以上的第2）點條件。當然現在它的股價來算，已經從低點漲了10倍。但這又是一個涉及到「buy-and-hold」能否那麼容易執行的問題。
我相信當年肯定有人因為做多Facebook在2012年那波慘烈下跌當中爆倉過。宏觀趨勢是一回事，微觀交易有時是完全另一碼事，不能輕易劃等號。
恰恰是那些看似簡單的東西，執行起來最困難。比如你讓一個讓投資者十年堅持定投某個大盤基金試試看，能做到的全中國不會有多少人。這就是人性，投資最困難的，是要克服這個東西。
我們回過頭來看一線城市的房價，你說一線城市好不好，當然是好，沒爭議。但是一線城市的房子貴不貴，這個問題就很難說多方就一定是對的。
即使退一萬步講，如多方說的那樣，一線永遠漲，那有沒有可能接下來幾年來個階段性下跌，這個可能性哪怕最堅定的多方也不能排除吧。那麼當這種情況出現時，你就確定你能拿住手上的房子該吃吃該喝喝該睡睡，毫不動搖？
一位最近在上海入手學區房的朋友
要不要投資房子，是你自己的決定。錢是你自己，投資掙錢了不會分我一分，虧了我也不會賠你一分。但我希望投資前，你能多一些相關的知識，這樣賺錢了你知道賺的是什麼錢（而不是覺得自己是運氣好賺到了天上掉下來的餡餅），虧錢了你也知道錯在哪裡，下一次吸取教訓。
只有當人們知道自己在做什麼的時候，他們才會真正走向成熟。
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