1-5月份，合肥樓市經歷了一個甜蜜的上半場。
市場逐漸升溫，絕大多數樓盤銷量都蹭蹭的漲，很多隻能3成首付的買房人只能靠邊稍息。與去年下半年的蕭條相比，天壤之別。
5月份一結束，恐慌的下半場也就開始了，第一記暴擊來自網籤。
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5月網籤超1.1萬套，供應均價直逼1.8萬/㎡
根據金剛石數據後臺統計，5月份合肥市區新房網籤套數總共11474套，達到2017年以來的最高點。
2017年至今，每個月的網籤數量都相對平穩，在1200套-2500套之間。第一個峰值是去年12月份，那時合肥市有2萬套低價房可以拉均價，當月網籤備案超過6000套。
進入2018年，1-5月份網籤數量逐月攀升。4月份達到4834套，5月份更是來到驚人的11474套，是4月份的2.37倍，交易均價1.53萬/㎡。
濱湖網籤3231套，高新區網籤2722套，新站、蜀山網籤數量同樣過千套。交易均價2.27萬/㎡的政務，也備案了96套之多。
如果僅僅是網籤數量的井噴，倒也沒所謂。但是網籤爆發，帶來的是真實房價的上浮、房價預期的拔高：
1、交易均價保持高位震盪
4月份大量低價盤備案，和高價盤對沖，交易均價1.2萬/㎡。除此之外，其他月份均價在1.48萬/㎡-1.59萬/㎡。
一方面是政務、包河、濱湖等區域的高價盤大量網籤，另一方面是可用作拉低均價的集資房、回遷房越來越少，紙快要包不住火了。
前5個月的網籤，基本為今年全年的房價控制定調。預計在下半年，合肥“紙面房價”依然維持大盤高位，間歇性小幅回調。
2、供應均價直逼1.8萬/㎡，今年最高
供應均價，才是當下合肥市場最真實的房價。5月份合肥市區供應均價1.79萬/㎡，是今年的最高值。具體到各區：
政務最高，均價2.55萬/㎡；
包河加入2萬+陣營，均價20079元/㎡；
濱湖、蜀山、廬陽，均超過1.9萬/㎡；
經開、高新均價超過1.7萬/㎡；
瑤海和新站2塊窪地，也超過了1.32萬/㎡。
然而，下半年的形勢可能更嚴峻。
一是，更多的高價盤可能出山 。比如，濱湖省府葛洲壩中國府可能要賣；包河2萬+範圍擴張到五里廟，翡翠天際預定2萬+席位；中海、麗豐在蜀山的連體地預計售價也是2萬+。
二是，低價盤的優惠基本沒有了。現在瑤海1.32萬/㎡的高層基本沒有優惠，新站在售盤的平均售價也在1.4萬/㎡，有收緊趨勢。 今天肥西高速毛坯高層備案1.47萬/㎡，對新站的精裝高層是一個大刺激。
— NO.2 —
6月57盤入市，可能是今年進場的最後機會
高明的，做好功課等風。不高明的，房價漲後追風。
在目前的市場下，風已經起來了，我們都只能做相對不高明的選擇。但是，不高明≠沒效果！
眼下合肥買房很難，首付3成沒準人家開盤都不通知你，但限價盤越來越少，高價盤開始走量，下半年還會更難。
6月份共57盤大批量入市，是一個難得的平臺期，可能也是年內進場的最後時機。
廬陽區
1、旭輝玖著：預計近期加推2#高層，均價16999元/㎡。
2、萬科森林公園： 預計6、7月份加推觀庭房源，均價18819元/㎡。
3、上坤海棠四季：後期加推精裝高層2#、3#，均價20799元/㎡。
經開區
4、融創城：後期加推6期房源，預計均價1.8萬/㎡。
5、華邦觀築裡：預計後期加推2#、5#、6#樓，均價1.45萬/㎡。
6、加僑悅湖公館：預計6月加推G8精裝高層，均價15499元/㎡。
濱湖區
7、碧桂園中堂 ：在售高層1#、16#樓，均價2.2萬/㎡，近期加推7#樓，備案均價2.4萬/㎡。
8、濱湖金茂悅：濱湖金茂悅目前在售洋房Y16號樓，主力面積148㎡，洋房Y17號樓，主力面積148㎡，均價21999元/㎡，Y15號樓，主力面積127㎡、148㎡，均價24000元/㎡。
9、新城合肥大都會：目前3#5#毛坯洋房在售，10#11#精裝小高層僅餘少量頂底房源在售，新品加推在即。
10、時光印象：目前剩餘少量房源在售，洋房B11號樓，面積122㎡、137㎡，一樓面積244㎡，剩餘少量房源，2020年9月30日交付。
11、招商雍華府：在售花園洋房17#、19#樓，面積131㎡、133㎡，共32套房源，均價23900元/㎡，2020年3月30日交付。
12、都會1907：都會1907項目目前在售小高層17#、18#、22#，即將加推23#，戶型面積127㎡。
蜀山區
13、金隅南七里：六月中旬或加推精裝高層A03地塊5號樓，共132套房源，主力面積92㎡、119㎡、129㎡，均價19795元/㎡，目前正在驗資階段，首付七成，2020年11月28日交付。
14、御璟江山：預計近期加推高層G1、G2號樓，共216套房源，面積90㎡、96㎡，均價14999元/㎡，2020年4月30日交付，具體時間未定，目前在售洋房Y6號樓，主力面積150㎡，均價17999元/㎡
15、金大地悅瀾公館：70年產權公寓，有學區可以落戶，也支持公積金，5梯20戶，面積約39-69㎡，層高3.4米，即將首開。
16、城建琥珀蜀熙府：目前B12、B13號樓已基本售罄，預計近期加推A1號樓，面積116㎡、119㎡，44套房源，A7號樓，68套房源，面積95㎡、97㎡，均價17000元/㎡，2020年6月20日交付，具體加推時間未定。
瑤海區
17、保利海上明悅：純新盤，預計六月份首開，首開推1棟高層1棟小高層，高層32層3梯5戶，小高層15層2梯4戶，高層面積94-123㎡，洋房面積103-135㎡，具體時間未定！
18、城建琥珀東華府：純新盤，預計6月份首開，預計首開樓棟3#、6#、15#樓，其中3#樓7層，1梯2戶，2個單元，約28套；6#為躍層，2梯6戶，約54套房源；15#27層，2梯4戶，約104套，首開房源預計184套，尚未備案，目前正在預約登記中。
19、安建翰林天築：純新盤，預計營銷中心六月中上旬開放。6月將正式首開，暫定推出2棟高層房源，約100套房源。
包河區
20、金隅大成郡：3#、5#、15#裝修高層已備案，共計195套房源，備案均價21700.96元/㎡。預計6月首開建築面積約90-140㎡房源，具體時間未定。
高新區
21、世茂國風：目前暫無房源在售，預計後期加推34#、35#樓，具體時間待定。
22、祥源金港灣：還有少量高層房源在售，建築面積約130-154㎡，均價約15300元/㎡。
23、保利柏林之春：在售小高層A11#樓，建築面積約94/104平方米，均價16500元/㎡；另有A4#樓在售，建築面積約94-123平方米，均價約16500元/㎡。
新站
24、皖投萬科天下藝境：預計6月推出3#樓，面積89㎡、93㎡，價格13000-14000元/㎡，可支持公積金，最低首付三成。
25、旭輝公園府：即將推出高層G2#，建築面積約97、109㎡，現認籌中。
26、和昌香樟原著：即將加推5#、7#樓，172套躍層，均價16006元/㎡，面積106㎡、114㎡、173㎡，交付時間2020年3月10日。
27、長虹世紀榮廷：即將加推44#樓，面積93-120㎡，價格預計9800元/㎡，預計首付5成。
28、保利羅蘭香谷：即將首開A1#樓和A3#樓高層，以及11層的B2#樓小高層，面積段在90-140㎡之間，共189套房源。目前處於驗資階段，金額30萬。
29、禹洲中央城：預計6月10日左右推出二期高層9#8#12#樓，面積79㎡，96㎡，88㎡，105㎡，價格14500元/㎡，共計約370套。
肥西
30、高速時代御府：今日備案兩棟高層1#和5#樓，共176套房源，面積98㎡、103㎡、128㎡、135㎡，2020年8月31日交付，均價14779元/㎡。目前驗資已結束，預計本週六（6.2）開盤。
31、華南城紫荊名都：預計6月加推，面積88-125㎡，均價10100元/㎡，目前預約登記中。
32、融創玖樟臺：目前洋房正在預約中，預計後期推出洋房11#樓，面積148㎡，均價19999元/㎡，共26套房源。
33、美好紫蓬山壹號：純新盤，預計近期開盤，首開別墅，面積130-350㎡，目前尚未備案，目前正在驗資30萬元。
肥東縣
34、中海城：即將加推洋房，戶型建築面積約118-329㎡，暫未備案，可支持公積金。
35、藍光公園1號：預計6月下旬推出高層5#樓，一共130套房源，目前在預約登記中，交3000抵5000。
36、弘陽信德東方印：預計6月初首開，房源為5棟洋房，約300套房源，面積97-119㎡，支持公積金，首付2.5成，預計價格10500元/㎡，2020年10月左右。
37、金鵬瓏璟臺：金鵬瓏璟臺為肥東純新盤，已經開始驗資，初始驗資金額5萬元，6月底首開，首開會推出全部房源，一共5棟樓，700多套房源。
長豐縣
38、萬科蘇高新中央公園：預計本週或下週末加推H地塊2#樓，共23層，其中一層架空，92-98㎡，共88套裝修房源，備案銷售均價14799.36元/㎡。
39、中國鐵建悅湖國際：預計本週推出16#高層，共104套，面積96㎡、112㎡，備案價13000元/㎡，交付時間2020年6月30日。支持公積金，混合貸款也支持。
40、祥源玖悅灣：預計6月中上旬推洋房5#，一共44套房源，面積100㎡，交付時間2020年上半年，預計價格12000元/㎡，支持市直公積金。
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限價盤的供需矛盾，是今年樓市最大變量
在現在的市場行情下，樓市的關鍵，可能並不是房價的問題。
房價8000元/㎡，買不起的還是買不起，房價2萬/㎡，依然有很多有錢人排隊。總歸沒房和肯定有房，這2個端口，不是我們分析的對象。
對樓市影響最大的，永遠是那些墊墊腳能上車的剛需。而對於他們，最大的問題是限價盤的供需矛盾，限價盤不夠賣了。這才是今年合肥樓市的根本問題。不是勸剛需買房，而是讓資金有限的剛需抓緊買低價房、限價房。
6月份這波行情抓不住，有限的資金，下半年的買房難度還會更大，“無房可買”是可能性事件。
1、該買的一定要早買，首付有限，可以考慮有地鐵的邊緣板塊先上車，如果不想倉促上車，也可以考慮淘一淘二手房。
2、沒有社保的外地客群，不建議死等人才政策實施。屆時大量的畢業生有了購房資格，開發商的價格預期會上來，會形成購房的不利因素。可以先選擇三縣與市區交界區域的品質盤。
3、投資客群來說，比周邊二手房低2000元/㎡的新房，可以適時考慮。合理利用好槓桿，儘量把首付控制在5成以下，除非是幾個性價比極高的神盤。
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