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防城港市。估計大部分人都沒有聽過這個名字。
這是位於中國西南邊陲的一個地方，是廣西自治區下屬的一個地級市。與越南接壤，從市區到中越邊界只要50公里，開車50分鐘。
這是一個市中心只有三個條主幹道；全市一共三個下屬行政區的小城。2017年的GDP只有741億元人民幣，在整個廣西的排名中只能位居第11位。全市人口只有90萬，介於吉布提和斐濟之間，在中國城市人口排名中在300名開外。
很長一段時間以來，這裡的最高學府是防城港市高級中學，在2012年，廣西財經學院防城港校區正式揭牌成立，算是結束了防城港市沒有高等院校的歷史。
這個城市最大的外來開發商是將紅旗插遍全中國的恆大和碧桂園，央企中冶和民企龍光也開發了樓盤，曾經名列招寶萬金的金地開發了一個商業綜合體。
除此之外，這裡便是本地或者無名開發商的天下了。
以上這些，都說明了這個城市的小，以及名聲不彰。
但就是這樣一個小城，在短短的50天內，房價從均價5000-6000以跳躍的姿態，升到了均價9000-10000。
這是一個典型的、深刻反應當下中國地產現狀的城市案例。
在這50天內樓市發生的驚人變化，甚至連當地置業顧問都感到恐慌不安、無法承受，但是，一切都已經成為既定的事實。
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我們先來看一下防城港主城區的基本情況。
整個防城港被分為兩個部分：
一個是居住區，包含防城區老城、新的行政商務區和港口區老城的西灣豪宅區。
另一個則是產業區，包含三大產業，以防城港為主的港口產業，以企沙工業園區為主的工業產業，以江山半島為主的旅遊產業。
無疑，在以上這些產業中，港口和旅遊業對於外地投資者才是關注的重中之重。
因為前者關係到在這裡買房投資前景，後者關係到在這裡買房的度假居住前景。
我們先來看旅遊業。
我們花了一上午的時間，去看了整個江山半島，結果就像是去了荒山和野海。
這是江山半島上的4A級景區，被評為受歡迎程度第一名的白浪灘，不吹不黑，這是我見過的最差盡的海灘。
這是江山半島上的另一個旅遊景點怪石灘，一堆亂石几條漁船，你停下車漁民就圍了上來，“出海吧，300元兩位”。
接下來我們看港口。
這是2017年全國港口貨物吞吐量排行▼
最多是寧波舟山港，吞吐量達到了10.1億噸。
其實這裡面也是有學問的。你問，這10大港口裡，誰的遠期概念性最強？就像我們誇一個需要努力的年輕人說，加油幹，你很有前景。
毫無疑問，最有前景的那個不是這前十大里的任何一個，而是沒有上榜的防城港。
而2017年防城港的貨物吞吐量是多少呢？3.21億噸。比第10位的營口港少了一點點。
但是這裡的置業顧問說了，不怕，這裡正在建新港，新港的設計是多少噸呢？10億。直追第1名的寧波舟山港。當然，規劃設計是一方面，實際吞吐又是一方面。
防城港最主要的作用是什麼呢？
這裡已經說的簡單明瞭，就是中國大西南的出海口，以及中國—東盟的貨物集散物流港。
要炒概念的話，這才是防城港市最大的概念：港口+東盟貿易區。
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我們的防城港調研主要看了三個片區：港口老城區、西灣豪宅區、中央商務區。
調研路線走的是一個閉環。起於港口老城區最南端，順著東興大道一路向北，往後從江山大道往西，再從金茶花大道一路向北去防城區老城，回來時沿著北部灣大道一路向南，止於港口區西灣豪宅區。
港口區老城
因為港口老城區幾乎無新房在售，所以我們選擇東灣沿岸，順著東興大道一路向北。
東興大道因為處於港口物流區，所以整個片區非常的髒亂差，大車橫行，人煙稀少，我們在這見到了非常多的爛尾樓。
整條東興大道上，都有非常多的大車▼
爛尾樓▼
在東興路上眺望企沙工業區▼
中央商務區
在這個片區我們重點看了一個盤，這個盤的名字很霸氣，就叫做北部灣CBD。這是個千畝大盤，也是中央商務區商務配套的承建商，包含了一座地標建築，350米高的摩天大樓。
整體沙盤▼
所以這1300畝地佔據了整個中央商務區的最好的位置。防城港一共有三條主幹道：江山大道、金花茶大道，北部灣大道。這1000多畝地沿著江山大道一字排開，綿延一公里多，正好佔據了江山大道和金花茶大道十字交叉的核心位置。
這個盤簡直就是防城港城市建設的一號工程。
整個項目因為佔地太多太大，被一條江山大道分為了南北兩個地塊，兩邊同時開發，有住宅、公寓、寫字樓、商鋪。產品不同，分給了數家代理公司。
北地塊工地，似乎停工，詢問置業顧問，說因為天要下雨，休息了▼
南地塊▼
更神奇的是，這個項目有著眾多的售樓部，單單北地塊，在一公里的江山大道上，竟然聚集了五個銷售中心。
我們先去了北地塊的一個售樓部，這裡主要在賣小戶型。40平一房，50平一房，60平兩房。
70年產權的公寓，5月初售價還是6900，5月底卻已經是9200，簡裝。而loft公寓更高，還要賣到10500。
這裡也是雙合同，精裝修需要一次性付到首付款裡。這裡的首套貸款限額，每平只能貸3500元。二套首付70%。
我們又去了南地塊。6月中旬開三棟住宅，均價10000。但115平之下的必須全款，115平之上的才可以按揭，二套首付40%。毛坯。
一切都以海南全島限購的4月22號為節點。在422之前，南地塊的住宅是賣均價5500，在422之後的5月，住宅賣到了8500，6月再開，預計均價10000。
防城區老城
毫不誇張地說，防城港老城是我見過的地級市中，最差勁的一個，非常像去年在環京考察時，我所見到的那些河北的縣城。
老城街道▼
老城街道，令人詫異，這是一個不喜歡安裝紅綠燈的城市▼
但雖然髒亂差，但毫無疑問，這裡卻是防城港主城區的主要人口聚集地。
防城港全力打造港口區，但是卻一無學校，二無商業配套，所以當地人本不願意來。
目前這的房價均價4000-5000，全部為本地小開發商。
西灣豪宅區
在海南限售之後，這裡的樓盤因為在整個防城港市品質最好，所以成為了外地投資客的主戰場。
目前基本全部封盤，捂盤不售，無房可買。
西灣▼
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目前整個城市的樓市基本面一共分為三個部分：
中央商務區均價9000-10000；
港口區的西灣豪宅區基本全部封盤，如果不封盤肯定全城價格最高；
而防城區老城均價卻只有4000-5000，這已是跟著大盤漲過後的價格。
這就是整個城市的鄙視鏈。
這是一個被眾神洗劫的城市。來自全國的投資客一起撐起了原本數年不漲的樓市的瘋狂。
在這裡，外地投資客佔據大多數，然後是來自省內的投資者，再然後才是本地人。本地人看到外地人蜂擁而至，房價開始跳漲，於是開始恐慌跟風。
但最終，還是海南成就了這裡。422海南全面限購之後，十萬海南銷售外流四散，去了雲南很多人，也去了東南海岸線很多人。他們來到這些地方，也帶來了那些一直跟著他們的客戶。
多種效應之下，原本平淡的市場被迅速衝熱。看房團一大巴車一大巴車被來了過來。
北部灣CBD的售樓部裡坐滿了看房的人群▼
那些本地的開發商們，如同是在大街上走路忽然被錢砸著了一般。他們看到這麼多人來買房，迅速開始漲價。
先漲200，大家瘋搶；再漲500，大家依然瘋搶；於是乾脆來個大的，直接漲1000看看效果，沒想到依然被瘋狂一空。
這下反倒是置業顧問被嚇著了，哪裡見過這樣的陣勢，頭天晚上還是7000，第二天早上醒來，房子已經過9000了，心裡惴惴不安。
其實這個時候能看出來哪些開發商聰明，哪些開發商比較傻。比如說北部灣CBD，再比如說碧桂園，就會趕緊趁著這個機會出貨撈錢，誰能知道行情會持續到什麼時候？誰又能知道將來不會出什麼么蛾子！
落袋才為安。
但更多的本土的中小開發商卻只會封盤，他們覺得將來房價肯定會大漲，現在著急出貨，肯定少賺很多，傻子才出貨呢？直接封盤不售，等！
這個時候，誰是聰明者，誰是傻子？無人能知！在人性面前，一切數據和預測都是虛妄的！
這裡也真的是一個很神奇的城市。比如說紅綠燈，不知為何，這裡的政府非常不喜歡安裝紅綠燈，過路口時，一切只能全憑人品開車。
並且新區配套非常缺乏，導致人們寧願住在擁擠雜亂的老城，也不願意住環境優美、居住品質天差地別的海景房。
但儘管這樣，老城房價卻沒有超過5000，而新城卻已經在短短50天內，從5000漲到了9000。
這就是資本的力量，或者俗氣一點說，這就是錢的力量。金錢永不眠。
人們還在不斷湧入這個被短期爆炒的城市，一大巴車一大巴車的來。很肯定，他們每一個人都信心滿滿躊躇滿志，相信將來的結局註定美好。
祝福這些前來淘金的人們，也祝願每個人都有一個美好的前程！
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