恢復高考後，他的機會來了，但是第一年卻沒有考上，第二年才拿到錄取通知書：以周口市第三名考入武漢鋼鐵學院(現武漢科技大學)。

他選報鋼鐵學院，以為鋼廠都是在城市， 一定可以跳出“農門”。

4年之後，許家印實現了這個願望，成為河南舞陽鋼鐵廠的一名工人，實現了自己“逃離農村”的願望，在工廠裡許家印表現出了非凡的領導力，當上了車間主任。

當時的許家印有些清高，不喜歡討好獻媚人，幹了7年車間主任後，一直得不到提拔，他對工廠失望了。

在1992鄧小平南巡之後，全中國流行下海，許家印也南下尋夢，來到深圳。這成為許家印崛起的轉折點。

他先從業務員做起，後來當了辦公室負責人，到深圳第三個年頭，許家印說服老闆，躊躇滿志地來到了廣州，成立了一家名為鵬達的房地產公司。

在廣州，許家印操盤的第一個項目就賺到上億的利潤，但他卻只拿著3000多塊每月的死工資，沒得到老闆的業績獎賞。當他鼓足勇氣要老闆給自己漲到10萬年薪，老闆果斷拒絕了他。

1997年，為生活也為前途，許家印成立恆大，開始了在地產業的崛起。

許家印抓住了房地產迅猛發展的契機，恆大2002年銷售額20

短短8年，許家印旗下恆大集團構築起房地產、鋼鐵的聯合艦隊，實現年產值規模230多億元。他的個人資產也迅速積累到120億元人民幣。

2009年11月，恆大地產在香港上市，許家印一躍成為中國當時內地首富，身價達到422億。此後恆大開展多元化經營，從2013年起，恆大進入一個多元化經營的大時代，狂飆突進，擁有總資產超過7500億元人民幣，年銷售超3000億元人民幣。恆大絕對控制的上市公司多達10家，

隨風而過218573292

學過哲學的童鞋都知道，“所有的偶然都是必然”，許家印成為首富既有股價上漲的偶然性，也有公司的發展和資質被認可的必然性。

表面上看，許家印之所以成為首富，主要是今年恆大恆大股價暴漲，累計漲幅高達300%以上。

過去，恆大發展的高負債、高槓杆、高週轉、低利潤的模式並不被境外投資者認同。很長一段時間，恆大的股價、市盈率、評級甚至融資成本都差於同規模的甚至小規模的上市房企。但人家就是憑藉這一模式走到全球第一房企，走到中國首富。

如今市場證明，在中國這個特殊的市場，過去他們所認為的高風險發展模式讓恆大從一個上市時銷售規模剛破百億，在7年內迅速成長為地產一個，銷售規模3734億。我看來這就是企業家的直覺和執著，別人都說這種模式不行，但我就看好這個方向，最後市場證明我是對的。這就是為什麼許家印成為首富的最直接也是最明白的原因啊

而且老許是個明白人恆大今年開始對自己“下狠手”轉型，放棄自己曾經苦心孤詣追求的規模，轉投效益的“懷抱”，這不就是格局嗎？於是，我們今年頻繁看到瑞信、大摩、美銀美林、國泰君安等機構紛紛調高恆大的評級和目標價，過去的看空變成看多。就連一向嚴苛穆迪也破天荒調高了恆大的債券評級。

老許是在迎合投資者嗎？我打心裡不相信，我是覺得他又看到新形勢下另一條模式，要不你以為什麼是首富？

不懂還讓我回答

許家印成了胡潤百富榜第12位中國首富，我們該相信誰？

首富輪流坐，明年到他家。《36計·胡潤百富榜2017》顯示，恆大許家印以2900億元首次成為中國首富，他是胡潤百富榜19年來第12位中國首富。他是胡潤百富榜19年來第12位中國首富，也是歷年來財富最高的首富！

1.

今年胡潤百富榜的精華看點

59歲的許家印的個人財富值半年漲了近2000億，達到歷史上新高2900億，幾乎是去年4倍，可以說是很誠實了。

46歲的馬化騰財富增長52%，以2500億元超越馬雲位列第二。

53歲的馬雲及其家族財富縮水2%，以2000億元退居第三，但大阿里繫有近50人上榜。

首先，這次共有2130位企業家財富達到20億元及以上，比去年增加74位上榜，總上榜人數比五年前翻了一倍，是十年前的近3倍，是15年前的20多倍。可怕的是，互聯網行業的大佬們佔據了半壁江山，或許以後還是先去互聯網IT行業謀個職位，再考慮能不能創個業，與大佬們對上話。

其次，令人眼前一亮的是，中國第一女富婆，碧桂園楊惠妍以1600億元坐上第四把交椅，超過前前首富萬達王健林，而王健林則以1550億元的身價退居第五。

接著，今年的女富豪比例是25.8%，比去年的24%略有上升，其中7成白手起家。

總體來說，胡潤表示：“今年我們全球富豪榜前100名門檻是830億，前十名這些人都能上全球富豪榜前100名”。前十名平均年齡49歲，比去年前十名年輕5歲。

胡潤還表示：“許家印的財富增長主要是這半年，漲了2000億，平均一天漲10億，這是99年以來財富增長速度最快的一次。”

2.

一方說富，一方喊窮，我們該相信誰？

此外，胡潤還表示：“上榜企業家去年一年納稅超過一萬億，佔中國總財政收入的6%。”在上榜企業家中，公司去年納稅上百億的包括：華為超800億，中國平安746億，恆大超450億，萬達317.5億，阿里巴巴以及螞蟻金服合計238億。

陳亮是誰？螞蟻金服副總裁！韓歆毅則是另外一位螞蟻金服集團的副總裁！兩位紛紛在文章和評論“喊窮”，甚至不惜以“鐵鍋燉自己”來表決心。他們為何會如此激動？究竟有什麼真相不為人所知？

胡潤本人就此進行了回應：螞蟻金服諸位上榜人士的財富，是按螞蟻金服市值估算而來，均為公開資料。

“陳亮是我們查詢到的杭州君潔股權投資企業的26個股東之一，佔有君潔3.39%的股份，而君潔持有杭州君瀚97.18%的股份，杭州君瀚則持有螞蟻金服42.28%的股份。按此計算，陳亮間接持有螞蟻金服1.39%的股份，而螞蟻金服的市值是按照600億美金作為參考，保守扣除螞蟻金服承諾上市後補償阿里巴巴集團的部分市值，按照扣除後2500億市值計算，得出陳亮34億的財富數字。”

原來，胡潤榜單的編制方法的：胡潤研究院收集了候選人的所有公開信息並進行反覆交叉核對，使用市場價值來評估企業家擁有的財富。

他們聲稱：

我們的信息來源主要有四個渠道——

第一、所有重要的中、外媒體報道；

第二、股市公告，包括A股和港股主板、創業板，以及新加坡、納斯達克、紐約、多倫多、倫敦和悉尼證券市場；

第四、我們十年來建立起來的遍佈全國的有效信息網絡和巨大的數據庫。

可是，這難道就是事情的全部了嗎？我們該相信誰？要知道，許多富豪及家族出於悶聲發大財的考慮，會刻意隱瞞自己的真實財富，畢竟財不外露，但富豪是誰對你來說只是一種談資，還是洗洗睡，明天早點迎接新的陽光吧！

雲愛雲逮

許家印為何能成為中國首付？我覺得主要問題在於現在的中國經濟體系中，房地產行業仍然是支柱型行業，房地產產生的金融產值達到了國民經濟的很大比例。對於老百姓來說，房地產任然是家庭重要的資產，對於現有中國人如今的家庭概念，房子仍然是一個家庭成立的重要成分，只要社會上還主張沒有房子不能結婚的概念，在老齡化未完全完成的前提下，房地產還會持續發展很大一段時間；其次，許家印的成功和恆大的正確的發展策略有關，恆大的房產發展策略沿襲了“農村包圍城市，由規模走向精品的策略”，在現在普遍一二線城市“地少人多”，競爭壓力大的現有環境下，恆大將主要發展戰場集中在三四線城市，並在全國房地產低迷的條件下提出了“精品、質量”的恆大標準，在三四線城市大規模投資並獲得了成功；現在的恆大推出了“金融、健康、房地產、旅遊”四大產業，在現有資金流充足的情況下，多線開展業務，不斷拓展市場，橫向發展極大擴寬了恆大的資金來源，將恆大從單獨依靠房地產行業的現有條件下逐步解脫出來，而且四大產業相輔相成，更加可貴的是能夠相互配合，創造出更多價值，由此建立和恆大集團屹立不倒的基礎。馬雲有錢是因為馬雲用阿里巴巴幫助社會解決了商品信息交流的問題，馬化騰獲得成功是因為qq幫助社會解決了人人之間信息交流的問題，並在獲得普遍大眾大規模的認可；許家印的成功關鍵在於他抓住了社會房地產事業的主要矛盾！以前的恆大在幫助社會解決房產不足的問題發揮了重要的作用，取得成功，並奠定了在中國的現有房地產龍頭地位；現在的恆大在發揮原有產業規模的基礎上，不斷創新提升房地產品質，走精品路線，提升大宗居住的環境；同時通過四大支柱行業，橫向發展商業規模，利用健康，旅遊——比如恆大養生谷 ，不斷給恆大房產創造附加價值，利用金融行業將自身資金梳理協調；這種戰略意識步步穩紮穩打，又不斷大膽創新，步步升值，也難怪許家印能當上中國首付。

歌已央

悟空問答上不少答案都有陰謀論的色彩，我承認這挺吸引眼球的，但太過簡單，對解析這個世界沒有任何意義。

首先我想說，從來沒有人因為目標成為首富而成為首富的，有點繞口是不是？簡單點說，就是沒有人是因為能賺錢而成為首富的。可能很多人都不記得了，當年李澤楷手裡持有騰訊超過25%的股票，如果他能拿到現在，這些股票的市值早就超過1500億美金，他妥妥的超越他爸，妥妥的全球首富，身家是比爾蓋茨的兩倍。

為什麼李澤楷錯過了這個機會，因為他是為了賺錢而投資騰訊的，套句流行語那是賺錢限制了他的想象力。所以，很多人看首富，只看到了別人風光的一面，卻看不到背後的格局。要成為首富要耐得住寂寞，經得起誘惑，受得了壓力。

許家印從河南一個小鄉村裡一步一步走出來，他是正兒八經窮過人。窮到讀大學前都要吃發黴的饅頭，窮到34歲還要擠在深圳一家廁所改成的出租屋。當然他也是把握住中國房地產迅猛發展的機會了，1993年開發第一個樓盤賺的錢就過億了，各位看官，試想一下你是一個苦哈哈的窮孩子，忽然間天下掉下一個億給你，你接著會怎麼選擇，要知道1993年即使你在北上廣深工作，年薪有個4萬已經不得了了。如果是我，我肯定想這已經夠我過一輩子了。還擔啥風險，看別人臉色。

所以我TMD這輩子就成不了首富，當年的小許拿到利潤後，想都不想馬上再投資，而且通過銀行把杆槓放大。可能有人看到這裡會說，什麼格局啊，賭徒而已吧。

那再看看這幾年的例子，當年恆大入股萬科大夥都記得吧，剛說完老許是野心家，老許就虧70億把股權轉給了深圳的國企。有見過虧70億的野心家嗎，他要真想著賺錢，老許什麼都不用做，甚至不妨礙他賣人情給深圳國企，他只要把轉讓股權的時間往後挪挪，按萬科的股價他分分鐘可以淨賺100億以上。如果不是胸早有佈局，誰會這樣作抉擇？

再看看恆大這些年的扶貧，3年投入超過110億，看看他投入足球，硬生生把跌入泥潭裡的中國足球拉起來。馮侖說過，企業家是按自己價值觀投資的一群人，他們很多時候的投資都離賺錢很遠的，但錢就是拼命往他們身上靠。

你要理解為什麼許家印能成為首富，你首先要看到許家印的價值觀在哪裡，他揹負壓力、誘惑、寂寞依然要按自己價值觀行事的起點在哪裡。

有時間，我再跟大家分析一下。

綠豆如茵

擅於發現問題，擅長訂立制度、標準、條例解決問題的習性和能力，是許家印鮮明的特徵，也被他廣泛運用到恆大，繼而讓不斷龐大的人事、業務合理化、條理化、清晰化運作，並且有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究也正是在管理上的建樹，讓母校武漢科技大學聘請他為管理學教授、博士生導師.

恆大成功的秘訣之一就是“艱苦創業、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取”的企業精神，是全體恆大人的思想成果和精神力量，在企業發展過程中得到不斷完善和昇華，永遠都不會過時。

艱苦創業、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取的企業精神有助於員工較大限度地挖掘自身潛力、較大程度地釋放自身創造力，與企業同呼吸共命運，從而使企業產生巨大的凝聚力和競爭力。

艱苦創業：集中體現在勤儉樸實、堅忍不拔、吃苦耐勞，是恆大集團實現超常規、跨越式發展的源動力，是恆大人的優良傳統。

無私奉獻：集中體現恆大人的主人翁意識，胸懷廣闊、奉公正己、獻身事業、回報社會，實現企業和個人共同進步，是恆大人的價值取向。

努力拼搏：集中體現恆大人勇往直前、孜孜以求、敢於挑戰、奮發有為，是恆大人的精神寫照。

開拓進取：集中體現恆大人在工作中要光大傳統、與時俱進、勇於創新、追求較好，是恆大人的制勝法寶

輕描淡寫2313

“特價模式”讓利回血---快速週轉

許家印第一次和“首富”聯繫在一起是2009年冬天。

2009年11月5日，恆大在香港聯交所正式上市。當天收盤，恆大市值達到705億港元，恆大總裁許家印也憑藉68％的持股將479.49億港元（約合人民幣422億人民幣）收入囊中，首次成為中國首富。

不過，這個首富之位來得有些遲，2008年許家印本有機會坐在這個位置。2007年，恆大啟動IPO計劃，當時業內人士預測，如果恆大在香港上市成功，許家印將有可能成為中國的新一任首富。之後反轉的劇情是，2008年3月20日，土地儲備量位居全國第一的恆大集團在香港首次公開發行股票遇冷擱淺，許家印的首富之路也因此中斷。

IPO計劃失敗後，恆大資金鍊幾近崩潰，不少業內人士甚至直接將其與“死亡”掛鉤。不過“被收購”“被倒閉”的恆大隨即拿出業績打臉“吃瓜群眾”，2008年恆大實現銷售收入118億元。

中國房地產指數系統秘書長、搜房控股有限公司董事長莫天全曾公開表示，2008年下半年全國主要城市商品房的成交量都有40％左右的下滑。在樓市遇冷的大背景下，恆大這場“業績爭奪戰”打得並不容易。

為了挽救資金鍊、回籠資本，恆大地產開啟“特價模式”。2008年國慶期間，恆大地產在全國12個核心城市的18個精品樓盤同時開盤，並予以“八五折”特價銷售。而這一“讓利策略”讓恆大在國慶黃金週短短七天時間內取得了50億元銷售業績，佔2008年全年業績的42.37％，成為資金鍊回血的第一大功臣。

2009年3月5日，參加完全國兩會政協聯組會議的許家印在媒體圍堵時回應恆大資金鍊問題，“去年一季度，恆大計劃上市，但受到金融危機影響延緩了，120億～150億的融資計劃沒有實施，對企業有很大的影響，恆大因此比別的房地產企業多了一個寒冬。”隨後許家印話鋒一轉，“但對於恆大來說，最冷的寒冬已經挺過去了。”

接下來迎接恆大的是“柳暗花明又一村”。沉寂了一年的恆大卷土重來，2009年重啟IPO。此次的上市之路，恆大走得尤為順利，截至公開認購時，恆大保證金認購額高達38.6億元，較其招股首日超額近五倍。

一年時間，從跌入谷底到重新登頂，無論是上市還是成為首富，對恆大和許家印來說都不是易事。

高負債下的“圈地運動”

恆大的關鍵詞有很多，而最讓人印象深刻、出現頻次最高的有兩個：一個是高土儲；另一個是高負債。

2006年，恆大引入美林、德意志銀行等多家國際知名投資機構約10億美金的投資後，開始瘋狂“圈地”。到2008年，恆大從偏安廣州一隅到全國22個城市，土儲面積增至4600萬平方米，翻了8倍。而彼時，各大房企放緩拿地速度，2008年，碧桂園的土儲面積稍遜恆大，為4439萬平方米；富力地產土儲面積2537萬平方米、萬科土儲面積2281萬平方米，均約為恆大土儲面積的一半。

然而，2008年土儲面積的成倍增長，於恆大而言只是開始。

恆大在之後的“圈地運動”中顯得更加果敢。2010年，房企拿地基本處於停滯狀態，消耗庫存是房企間達成的無聲默契。而這個時候恆大反其道行之，大手筆買買買，成為房企中的“一股清流”。2010年，恆大土儲面積再次翻番達到9600萬平方米，不但成為了全國最大的“地主”，還比土儲面積位居第二的綠地集團高出一倍。

伴隨高土儲一同到來的還有高負債。2008年恆大負債合計199.39億元，而這一數字在2009年為499.14億元，2010年漲至830.86億元。雖然高負債在房地產行業已成常態，但每年負債額幾乎成倍增長的房企卻僅恆大一家。

高負債一方面有利於房企抓住機會快速擴張；另一方面也容易給企業帶來“資金鍊緊張”的沉重打擊。然而讓公眾不解的是，2008年IPO失敗後，恆大資金鍊幾近斷裂，已經在高土儲上“栽了跟頭”的恆大為何還打算在同一個地方摔兩次。

恆大對“圈地”的熱情在房企中顯得有點特立獨行甚至一意孤行。不過時間證明恆大的眼光確實獨到，隨後各大房企加入圈地熱潮、“地王”頻現，而恆大卻早已憑藉先發優勢低成本購入大量土儲。

易觀智庫房企中心研究總監嚴躍進告訴《中國新聞週刊》，“土地儲備是衡量上市房企的一個重要指標。所謂“巧婦難為無米之炊”，土地是最基本的投資生產要素”，而這一道理，恆大2006年就已經參透，是最早一批具有土儲意識的房企。

俗話說，“捨不得孩子，套不到狼。”2017年6月30日，恆大土儲面積達到2.76億平方米，且今年上半年新增土儲就超過6000萬平方米，遙遙領先其他房企；此外，恆大負債合計13248億元，幾乎相當於同行萬科和碧桂園上半年的負債總和。

在高土儲和高負債的策略下，地產行業起步較晚的恆大一路狂奔。2016年，恆大土地儲備、銷售金額、資產規模、營收規模均超萬科，最終成為龍頭老大。

今年以來，恆大股價更是持續走高，7月27日許家印資產淨值超過萬達集團董事長王健林，成為國內地產首富；9月18日，恆大股票漲至27.75港元，再創歷史新高，許家印也因此成為中國首富。

向低負債輕資產轉型

高土儲和高負債給恆大帶來高增長的同時也帶來了高風險，已經做過“老大”的恆大決定放慢步伐、穩健發展。“求變”是恆大2017年給自己的新標籤。

2017年8月28日，恆大在中報裡提到三個轉變：一是從“規模型”發展戰略向“規模+效應型”發展戰略轉變；二要從高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”發展模式轉變；三是完成“房地產業”向“房地產+服務業”轉變。

三大轉變，並不是恆大的隨心起意，一直都在“等風來”的恆大終於迎來了自己轉型的時機。

2017年上半年，恆大合約銷售達人民幣2240.9億元，合約銷售建築面積為2475.1萬平方米；同時，恆大實現收入1879.8億元，較去年同期上升114.8％，實現淨利潤231.3億元，較去年同期上漲224.4％，股東應占利潤188.3億元，較去年同期上漲832.2％。亮眼的業績為恆大的戰略轉型做足了準備工作。

從“三高一低”向“三低一高”的轉變是恆大最為重視，也最下功夫的一個。2017年上半年，恆大提前完成了共計1129.4億元的永續債贖回工作，既是恆大降低負債的決心，也是其轉變邁出的第一步。

接下來恆大要走的“第二步”“第三步”還有很多，就像負債不是一天堆積而成的，恆大的“減負”工作也只能循序漸進。為此，恆大準備在2017年7月至2020年6月，將土儲總量控制在每年負增長5％～10％；力爭在2020年6月30日將負債率將至70％左右。

如果說“三低一高”模式對負債率提出的要求僅僅停留在一個模稜兩可的數字上，那從“規模型”發展戰略向“規模+效應型”發展戰略的轉變，就為降低負債指明瞭具體的操作方向：一方面，適度降低土儲規模以減少土地款支出，以審慎、務實的策略在必要地區補充優質土地儲備；另一方面，通過收購兼併、合作開發等項目獲取方式為下階段拓展項目。

不過恆大要想在2020年實現這一目標並不是其在中報裡規劃的那麼簡單。伴隨房企股價高漲的，還有對房地產前景的不看好，恆大未來將要面對的絕不僅僅只有“高負債”和“高土儲”這兩大包袱。

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