上次有人問我20年前是哪一年，我的回答是2008年。
眾人鬨然大笑，我才反應過來，沒想到答案竟然是1998年。
20年，彈指一揮間。
我國從1998年開始的商品房改革，到如今2018年，恰好20年。
這20年之中，各式針對樓市的調控中穿插著類似2003年土地出讓制度改革，樓市發展可以說都是在樓市調控的背景下一步步發展起來的。
從"國八條"到"新國八條"，從限購限貸到限價限售；又從以往的“一刀切”，轉變為分城施策……
可是房價仍舊是一騎絕塵，甩開了眾多行業的發展速度。
調控手段很多，可是結果只有一個---漲。唯一的區別不過是緩漲和暴漲，僅此而已。
尤其是最近幾年，脫實向虛的的趨勢越來越明顯，房地產對實體經濟的影響也越來越大，乃至於有人喊出了"房產不死，實業不興"的口號，其壓力可見一斑。
01
1998-2003年：成為支柱產業
對於房地產來說，1998年是極具代表性的一年：住房商品化。
儘管在1980年6月開始，中央開始發聲允許私人建房賣房，准許私人擁有自己的房屋，可是其真正的施行政策性確性仍是在1998年。
天才的設計，絕對的歷史時機，內外因全有了。
首先就是所謂的福利性分房難以為繼，作為小眾的特權制度，一度淪為了部分領導的特權，不公平而且低效率，住房政策改革迫在眉睫。
其次是金融危機的不斷演變，讓政府意識到如何刺激經濟的可持續增長成為了當務之急。
於是，毫無疑問，房產頂上，開啟住宅商品化之路。
這5年時間裡，房地產發展可謂是步履維艱。
98年開啟住宅商品化；99年推出房貸政策推行按揭；01年在市場認可度不高的前提下，通過大幅度降低營業稅、房產稅和個人所得稅進一步推動；02年為了完善這一制度，土地招拍掛制度推行。
一直到2003年，《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，也就是我們常說的03年18號文中明確表示：房地產，已經成為國民經濟的支柱產業。
至此至今，房地產在我國經濟發展的舞臺上呼風喚雨，眾說紛紜，褒貶不一。
02
2004-2007年：暴風雨前夕
潛龍在淵，一朝遇雨便化龍。
如果說前五年是房地產的觀望期，那麼後面這三年可以說是其的飛速成熟期。
03年剛晉升為支柱產業的房地產行業，在當年4月份便迎來了其發展歷程中的第一張"黃牌"：央行下發《關於進一步加強房地產信貸業務的管理》。
可能你會覺得意外，03年剛開始，在這一次的調控中，嚴控貸款和提高二套房首付已經成為了必要的手段。
現在你知道蒹葭為何會吐槽那些動不動就提最強加碼的人了吧，那是15年前都已經玩剩下的，還能玩出花兒來？
市場繼續走高。
不出所料，05年3月和5月接連出臺的兩個“國八條”，首次將調控上升到全局層面，將穩定房價抬升到政治高度。
主要內容就是：首付款從20%提高到30%，二套房不得低於40%，貸款利率不低於基準1.1倍，限制境外機構與個人購房，大力建設經濟適用房和廉租房，二手房轉讓開徵個人所得稅……
還是原來的配方，還是熟悉的味道。
除了需要大力建設的經濟適用房和廉租房合二為一併軌，14年起統稱為公共租賃住房外，唯一的不同點就是那時候是2005年，如今是2018年。
03
2008-2010年：四萬億的狂歡
08年有多牛逼，牛逼之後就會有多慘。
全球性的金融危機呼嘯而至，房地產行業首當其衝。不少人曾經感慨：想過樓市會跌，沒想到會跌的那麼慘！
這一年，王石的"拐點論"被眾人懟的體無完膚，可是萬科不顧一切在上海舉行元宵節9.5折特賣。（熟悉不？看看今天的融創）
隨後，今天牛叉閃閃的恆大直接推遲其IPO計劃，然後差點沒有然後。
隨後，樓市迎來最冷半年調整期，要不是9月15日、10月8日和10月29日中國人民銀行三次降息，那些因融資失敗而倒閉的房企，相信今天排行前20的開發商也有人位列其中。
隨後暫免徵收購房印花稅，契稅下調至1%，取消對商業銀行的信貸規模限制……
可是，作用依然不明顯。
直到2008年11月，四萬億投資計劃橫空出世。
當月27日，A股地產板塊集體暴漲。
政策刺激之下，2009年全國房價大幅上漲，全國範圍漲幅高達23.4%，而上海更是超過50%。
04
2011-2013年：歷史的反覆
2009年的因，造就了2011年的果。
跟09年相比較，17年的市場也是辣雞。
房價上漲的速度根本按不住，沒辦法，又有了新玩法：限購和限價。
限購準確開始的時間是10年4月30日，跟17年一樣，一個悲催的勞動節，北京發佈"國十條"細則，限購一套商品房。
隨後，鄭州，武漢，南京等二線城市跟進。
而限價則是一直拖到了13年，發現限購對於市場來說，作用很有限，於是從廣州和北京開始對外放話：不接受政府指導價的不頒發預售證。
跟今天一樣，然並卵。
陰陽合同開始出現，裝修合同，車位購買等等，除了提高了人們的首付比例外，真的沒什麼用。
人民群眾的智慧是無窮的，力度空前的調控，被群眾們無形化解。
05
2014-2016年：信仰崩塌，隨後瘋狂
經濟基礎決定了上層建築。
小孩子才分對錯，大人們看中的只有利益。
經濟好的時候做做樣子，一旦經濟形勢不好的時候，誰還管形式。
2014年，經濟形勢不好，於是，任大炮的預言又一次得到了證實。
14年6月從內蒙開始取消限購令，在隨後的4個月內，41個城市取消限購。
而上一輪所謂的限購城市中，總共也就46個，剩下的五個就是北上廣深和三亞了。
至此，上一輪信誓旦旦的調控等等全面崩潰。
嗯，這還不算完，為了鼓勵人們買房子，從買房送戶口到直接發補貼，乃至於開始鼓勵大學生群體購房，背叛的不能更徹底。
至此以後，漲價去庫存成為了主旋律，至於以後，鬼知道。
從此，大眾開始陷入瘋狂購房的節奏，無關政策，無關言論。
大眾的心理再一次被擊穿，至此之後，"炒房興邦，實幹誤國"這一悲壯的口號得到了瘋狂的傳播。
唯恐被時代所拋下，人們已經可以無視規則，無視道德，無視風險瘋狂的進入樓市。
這一年，掃樓成為了主旋律，得房率差點成為了敏感詞。
06
2017年：再次的"史上最嚴調控"
需要時，各種刺激；不用時，一腳踢開。
此時的市場火爆，又需要降溫。於是政策隨之而來，跟6年前一樣，包括套路。
16年10月開啟新的調控，不同點主要有一下幾點：
1、覆蓋面：近百個城市全面覆蓋，從大城市逐步過渡到二三線城市和極少數四線城市；
2、限售開始入局。近半城市公佈了限售期2-5年不等的購房政策。
可是，上有政策下有對策。
就鄭州而言。市場的速凍，開發商承受了壓力，真正的購房者也承受了巨大的壓力。
利率上調，陰陽合同，全款搶房，房企惜售……
最終的效果不得而知。
有人問蒹葭為什麼這一次還有這麼多人粉身碎骨全不怕也要衝進樓市搏一把。
我的道理很簡單：信心。
因為太多的人根本不相信政策的制定者和監督者是真正的想要控制乃至打壓房地產，儘管房住不炒，可是看看口袋，誰還管得上啊！
07
2018年：博弈的焦點
我最討厭的就是別人預測未來樓市的發展方向，因為很難。所以2018年，對於大家來說都是未知數。
可是18年剛開始，多地就傳出調控鬆綁之聲。
從蘭州開始，然後合肥、南京、鄭州、廈門等等，無論理由是人才引進還是加快去庫存，結果就是很明顯的限購在鬆口子。
於是乎，早就按捺不住地群眾又開始蠢蠢欲動了。
最可怕的事情，就是大家都認為房價還會漲，交錢走流程，全款購房等等又開始大行其道。
隨後，一些城市站出來說是大家理解錯了他們的意思，調控政策沒有變。
中央能怎麼辦，作為吃瓜群眾的我們又能怎麼辦呢？
沒有一次限購超過五年，而這次恐怕也很危險。
挺過去，柳暗花明；過不去，更上層樓。
每個人都在賭，賭的是儘管總有人要輸，可是自己不會輸！
這，就是所謂的大時代下小人物的人生百態吧。
總結
一波又一波的浪潮，沒有人能猜到誰是下一個贏家。
突如其來的時代變革，機遇與挑戰並存。
但是無論如何，你我已身在潮中，或許，這就是大眾最幸福的抱怨。
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