上次有人问我20年前是哪一年，我的回答是2008年。
众人哄然大笑，我才反应过来，没想到答案竟然是1998年。
20年，弹指一挥间。
我国从1998年开始的商品房改革，到如今2018年，恰好20年。
这20年之中，各式针对楼市的调控中穿插着类似2003年土地出让制度改革，楼市发展可以说都是在楼市调控的背景下一步步发展起来的。
从"国八条"到"新国八条"，从限购限贷到限价限售；又从以往的“一刀切”，转变为分城施策……
可是房价仍旧是一骑绝尘，甩开了众多行业的发展速度。
调控手段很多，可是结果只有一个---涨。唯一的区别不过是缓涨和暴涨，仅此而已。
尤其是最近几年，脱实向虚的的趋势越来越明显，房地产对实体经济的影响也越来越大，乃至于有人喊出了"房产不死，实业不兴"的口号，其压力可见一斑。
01
1998-2003年：成为支柱产业
对于房地产来说，1998年是极具代表性的一年：住房商品化。
尽管在1980年6月开始，中央开始发声允许私人建房卖房，准许私人拥有自己的房屋，可是其真正的施行政策性确性仍是在1998年。
天才的设计，绝对的历史时机，内外因全有了。
首先就是所谓的福利性分房难以为继，作为小众的特权制度，一度沦为了部分领导的特权，不公平而且低效率，住房政策改革迫在眉睫。
其次是金融危机的不断演变，让政府意识到如何刺激经济的可持续增长成为了当务之急。
于是，毫无疑问，房产顶上，开启住宅商品化之路。
这5年时间里，房地产发展可谓是步履维艰。
98年开启住宅商品化；99年推出房贷政策推行按揭；01年在市场认可度不高的前提下，通过大幅度降低营业税、房产税和个人所得税进一步推动；02年为了完善这一制度，土地招拍挂制度推行。
一直到2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，也就是我们常说的03年18号文中明确表示：房地产，已经成为国民经济的支柱产业。
至此至今，房地产在我国经济发展的舞台上呼风唤雨，众说纷纭，褒贬不一。
02
2004-2007年：暴风雨前夕
潜龙在渊，一朝遇雨便化龙。
如果说前五年是房地产的观望期，那么后面这三年可以说是其的飞速成熟期。
03年刚晋升为支柱产业的房地产行业，在当年4月份便迎来了其发展历程中的第一张"黄牌"：央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务的管理》。
可能你会觉得意外，03年刚开始，在这一次的调控中，严控贷款和提高二套房首付已经成为了必要的手段。
现在你知道蒹葭为何会吐槽那些动不动就提最强加码的人了吧，那是15年前都已经玩剩下的，还能玩出花儿来？
市场继续走高。
不出所料，05年3月和5月接连出台的两个“国八条”，首次将调控上升到全局层面，将稳定房价抬升到政治高度。
主要内容就是：首付款从20%提高到30%，二套房不得低于40%，贷款利率不低于基准1.1倍，限制境外机构与个人购房，大力建设经济适用房和廉租房，二手房转让开征个人所得税……
还是原来的配方，还是熟悉的味道。
除了需要大力建设的经济适用房和廉租房合二为一并轨，14年起统称为公共租赁住房外，唯一的不同点就是那时候是2005年，如今是2018年。
03
2008-2010年：四万亿的狂欢
08年有多牛逼，牛逼之后就会有多惨。
全球性的金融危机呼啸而至，房地产行业首当其冲。不少人曾经感慨：想过楼市会跌，没想到会跌的那么惨！
这一年，王石的"拐点论"被众人怼的体无完肤，可是万科不顾一切在上海举行元宵节9.5折特卖。（熟悉不？看看今天的融创）
随后，今天牛叉闪闪的恒大直接推迟其IPO计划，然后差点没有然后。
随后，楼市迎来最冷半年调整期，要不是9月15日、10月8日和10月29日中国人民银行三次降息，那些因融资失败而倒闭的房企，相信今天排行前20的开发商也有人位列其中。
随后暂免征收购房印花税，契税下调至1%，取消对商业银行的信贷规模限制……
可是，作用依然不明显。
直到2008年11月，四万亿投资计划横空出世。
当月27日，A股地产板块集体暴涨。
政策刺激之下，2009年全国房价大幅上涨，全国范围涨幅高达23.4%，而上海更是超过50%。
04
2011-2013年：历史的反复
2009年的因，造就了2011年的果。
跟09年相比较，17年的市场也是辣鸡。
房价上涨的速度根本按不住，没办法，又有了新玩法：限购和限价。
限购准确开始的时间是10年4月30日，跟17年一样，一个悲催的劳动节，北京发布"国十条"细则，限购一套商品房。
随后，郑州，武汉，南京等二线城市跟进。
而限价则是一直拖到了13年，发现限购对于市场来说，作用很有限，于是从广州和北京开始对外放话：不接受政府指导价的不颁发预售证。
跟今天一样，然并卵。
阴阳合同开始出现，装修合同，车位购买等等，除了提高了人们的首付比例外，真的没什么用。
人民群众的智慧是无穷的，力度空前的调控，被群众们无形化解。
05
2014-2016年：信仰崩塌，随后疯狂
经济基础决定了上层建筑。
小孩子才分对错，大人们看中的只有利益。
经济好的时候做做样子，一旦经济形势不好的时候，谁还管形式。
2014年，经济形势不好，于是，任大炮的预言又一次得到了证实。
14年6月从内蒙开始取消限购令，在随后的4个月内，41个城市取消限购。
而上一轮所谓的限购城市中，总共也就46个，剩下的五个就是北上广深和三亚了。
至此，上一轮信誓旦旦的调控等等全面崩溃。
嗯，这还不算完，为了鼓励人们买房子，从买房送户口到直接发补贴，乃至于开始鼓励大学生群体购房，背叛的不能更彻底。
至此以后，涨价去库存成为了主旋律，至于以后，鬼知道。
从此，大众开始陷入疯狂购房的节奏，无关政策，无关言论。
大众的心理再一次被击穿，至此之后，"炒房兴邦，实干误国"这一悲壮的口号得到了疯狂的传播。
唯恐被时代所抛下，人们已经可以无视规则，无视道德，无视风险疯狂的进入楼市。
这一年，扫楼成为了主旋律，得房率差点成为了敏感词。
06
2017年：再次的"史上最严调控"
需要时，各种刺激；不用时，一脚踢开。
此时的市场火爆，又需要降温。于是政策随之而来，跟6年前一样，包括套路。
16年10月开启新的调控，不同点主要有一下几点：
1、覆盖面：近百个城市全面覆盖，从大城市逐步过渡到二三线城市和极少数四线城市；
2、限售开始入局。近半城市公布了限售期2-5年不等的购房政策。
可是，上有政策下有对策。
就郑州而言。市场的速冻，开发商承受了压力，真正的购房者也承受了巨大的压力。
利率上调，阴阳合同，全款抢房，房企惜售……
最终的效果不得而知。
有人问蒹葭为什么这一次还有这么多人粉身碎骨全不怕也要冲进楼市搏一把。
我的道理很简单：信心。
因为太多的人根本不相信政策的制定者和监督者是真正的想要控制乃至打压房地产，尽管房住不炒，可是看看口袋，谁还管得上啊！
07
2018年：博弈的焦点
我最讨厌的就是别人预测未来楼市的发展方向，因为很难。所以2018年，对于大家来说都是未知数。
可是18年刚开始，多地就传出调控松绑之声。
从兰州开始，然后合肥、南京、郑州、厦门等等，无论理由是人才引进还是加快去库存，结果就是很明显的限购在松口子。
于是乎，早就按捺不住地群众又开始蠢蠢欲动了。
最可怕的事情，就是大家都认为房价还会涨，交钱走流程，全款购房等等又开始大行其道。
随后，一些城市站出来说是大家理解错了他们的意思，调控政策没有变。
中央能怎么办，作为吃瓜群众的我们又能怎么办呢？
没有一次限购超过五年，而这次恐怕也很危险。
挺过去，柳暗花明；过不去，更上层楼。
每个人都在赌，赌的是尽管总有人要输，可是自己不会输！
这，就是所谓的大时代下小人物的人生百态吧。
总结
一波又一波的浪潮，没有人能猜到谁是下一个赢家。
突如其来的时代变革，机遇与挑战并存。
但是无论如何，你我已身在潮中，或许，这就是大众最幸福的抱怨。
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