深圳没名额买不了住宅，但是想在深圳有个属于自己的小家，能有哪些选择？不限购的公寓和小产权怎么选择？公寓分哪几类，有什么优劣利弊，以及小产权交易风险，买之前要注意什么？
壹
公寓
首先公寓的分类：单身公寓、商务公寓、商办公寓的区别？（根据不动产权证标明的房屋用途、地块属性来判断）。
单身公寓：其实是住宅性质，只是按照公寓的户型结构设计成单间小户型，例如万科第五园和万科城的单身公寓，宝安的白金公寓，其实就是住宅，限购要名额，产权也是70年，能落户、带学位。
商务公寓：一般处于城市核心地段及商务中心区 ，配建的商住两用公寓，房产证上写着商务公寓。大多数通燃气，但是水电都是按商业的来算，不限购。
商务公寓是正规的公寓，产权可以是40年、50年、70年，要看其土地性质。综合用地，住宅的占比高，都按住宅70年产权算，比如民治的星河盛世公寓、和平里公寓、龙岗的保利上城。所以这也是有一些住宅只有40年产权的原因，坂田的佳兆业城市广场5期住宅就是40年产权。
商务公寓在在罗湖、福田、南山可以申请学位，但是类别积分较低，并且要提供深圳市无房证明才能申请学位，比如福田的七街公馆。
商务公寓申请学位，要提供产权证明，及在本市没有其它住宅类房产的《不动产信息查询结果单》 （即无房证明）。
商办公寓：由商业和办公用途改成的公寓，严格来说属于违规，现在大部分是LOFT格局、层高4.5-5米，其实都是商办改的，开发商可以更大的获利空间，现在宣传这种都不说公寓，只说是商办产品。这种公寓户型实用面积较多，租金收益率比较高。但是一般不通燃气，产权40年。
北京已经出台对商办公寓的管控政策，包括商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，再次转让给个人时要没有住房包括商办类房产记录，还要社保5年。深圳暂时没有对已经入市的商办公寓调控。
公寓和住宅的税费对比：
公寓相比住宅，主要是多土地增值税，还有契税都要3%，增值税不管满不满2年都要收差额，还有印花税。
其中土地增值税计算方法如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%；土地增值税税额=增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的；土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的；土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%；土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
总结
商务公寓租金稳定，打理方便，而且是正规商品房，抵押都行。缺点是二手交易税费比较高，还有首付5成，贷款10年，目前利率上浮20-30%，升值相对一般。
举例白石龙附近的星河盛世，住宅接近6万，公寓还是4万出头，51平公寓总价才210万。
贰
小产权
深圳因为历史遗留问题，小产权房多，大概在700万人住在小产权房、农民房中。小产权单价相比商品房低，升值滞后于商品房，在16年-17年涨幅比较多，目前价位并不低。因为成交数据不好收集，但是这么多小产权地下交易也很活跃，偶尔还有旧改拆迁补偿的案例，吸引较多刚需和投资客。
小产权房：“小产权房”只是一个统称，原指没有红本所有权的房屋。主要包括村委统建楼、村委和开发商合作共建的、村民自建农民房，都属于小产权房。
正规的绿本指国土局发的绿本，一般是一栋一个大绿本，这种房子无法过户更名，只认一手业主，这种不建议购房。就跟军产房一样，现在部队不能更名。
而开发商和村委印的单套房的绿本，其实没有真实的法律效应，只在本小区有效，只是一个绿壳子，这种也可以交易。
目前深圳的小产权房主要有三种类型：
1、原住村民自己筹资兴建的农民楼；
2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼；
3、开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，有些小区外观和商品房没什么两样。
小产权房如何交易：
深圳这么多小产权，大部分小产权房交易是签《合作建房协议》，然后把把原件资料交给买家，律师楼见证签字，大社区的小产权一般还要到物业管理处备案、过水电，交易流程是很快。
“两证一书”：
指的是《建设用地规划许可证》和《建筑许可证》，《用地批准通知书》。有的还有历史遗留证书，不过深圳政府于2009年6月以后不再批复。
小产权房拆迁补偿：
附几张案例图片，还有确权所需资料
买哪种小产权好？
个人建议，如果是自住要求高，肯定大型小产权社区好，楼盘品质和环境好，包括物管、燃气都有；而想搏拆迁，肯定是旧小区、独栋、楼低层的更好，站在开发商的角度上，这种旧改补偿成本小，相对更容易拆迁。
目前深圳的小产权单价大概是同地段、同档次商品房的1/3，位置好点的单价1.5-2万多不等，而独栋或者两栋的这种小产权目前单价8千-1万出头。
小产权相对商品房单价便宜，但是因为小产权不能贷款，所以首付要求就高，不过也有一些新的小产权房卖能给3-5年贷款，主要是找的一些小的金融担保公司做的，利率也比较高。
安全风险：
没绿本（独栋农民房的绿本）
已封顶已住人
没占用水源地、公共用地
总结
总价门槛“相对低”，没月供，出租收益率也比较好，交易灵活转手没税费，还有机会博拆迁；缺点是大部分一次不能贷款，所以首付压力大，没有证不能在银行抵押。
适合没名额，有钱的人投资，还有刚需家庭上车，小产权可以办租赁信息申请学位。
本文节选于咚咖房学院线上讲座《小产权？公寓？没名额该如何买房》。
我是牛浩思
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