随着气温不断上升，一二线城市也跟着燥热。天津楼市因为落户新政再次火热，西安融创开盘开出了一张房企的”护身符“；杭州的等待冻资的购房者挤爆了银行……
唯独我大青岛的楼市，就如同我们16度的天气，成为了热点城市的一股清流。原因自不必多说，大家都懂得。
对于五月底六月初的这几天，购房者没有太多期盼，但是六月中下旬的楼市会怎么走，这是大家关注的焦点。
我的观点是：
高负债率的压力下，青岛楼市会在大鳄们的带领下，加速推盘。在”4·18“新政将诸多炒房客清场之后，加推量最大的高新区、城阳、胶州将展开”三国杀“ ，北城区的楼市必然会出现分化。
楼市分化将成必然趋势。
首先，我们要讨论一个问题，如果青岛六月初有大利好宣布，那么开发商是不是会放量推盘，还是像挤牙膏似的一点一点的卖？
我认为，不管有什么样的利好，诸如碧桂园、融创、新城这样的企业，都要加速推盘，因为高负债率让他们没有时间玩花活了。
权威机构统计数据显示，房地产行业整体负债率再创新高，房地产企业资产负债率已经达到十年来的最高点。截至2018年一季度末，房企上市公司整体负债率已经达到了79.42%。需要特别说明的是这种高负债，不是一个两个房企的个例，而是全行业都在疯狂借钱、借钱。一季度136家房地产开发企业中，有近40家公司资产负债率超过80%，近一半企业资产负债率超过70%。
房子卖得这么好，负债还增加，主要原因是房企不断买地的结果。仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，22家房企拿地超过了百亿，合计拿地金额高达5139.6亿。从青岛的土拍市场我们不难看出，房企拿地依然积极，全国范围内拿地超过200亿的房企就多达10家。所以，房企加快自身项目的建设速度和资金流转的速度，也就不难理解了。
这些钱从哪借的？国内银行资金面收紧，许多企业只能国外融资。截止2018年前4月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿，同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。4月单月发现金额达到了88亿美元。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。
不管境外融资容不容易，这些钱都是有利息的。城阳一个楼盘刚拿地不久就马不停蹄、日夜赶工，相关负责人告诉我，一天几百万的利息，拖不起也不敢拖。
这种情况下，如果有利好出现，大开发商肯定会借助利好派发，先把资金回笼再说。不仅是为了拿更多的地，对于许多开发商来说甚至是保命之举。
许多企业债山压顶。
开发商如果加推，哪几个板块可以关注？
我们收集信息不难发现，主城区依旧没有什么楼盘加推。加推的主力或集中在北城区，即城阳、高新区、即墨。三月份的时候我曾经估计过，高新区有3000+的房源供出来，随后高新区开始了房地产市场规范，没有楼盘拿到预售证。两个月过去了，这段时间恐怕只有华仁卖了点存量房，区域内可售的库存量有增无减。
6月中下旬，中欧、世茂、新城、融创、海尔都可能推盘，而且量不会小。这其中最值得关注的就是羊毛滩的几个项目，几个月前牛的不行，蓄客量远远超出加推量。但是在调控政策出台后，这些单价和总价都很高的盘，是不是真能火爆售罄，值得我们关注一下。
与此同时，新城和融创在高新区腹地还都有盘，大面积、高总价，在开发商集体放水情况下，是什么成色也会很快显现出来。但不管怎么说，高新区的价格压得还是不错。相比其他区域，这个区域离主城区更近，大项目、商业在陆续兑现，那些前期低价拿地的开发商，推出的大品牌的低价房，安全边际比较高。
如果你真有居住需求，这个区域我觉得还可以放心买。
与高新区相比，城阳的楼盘走势我认为有点尴尬。城阳已经整体奔着2万+去了。星河湾以前不觉得好，现在依旧不觉得好；丹山片区我刚刚分析过，2万+真心觉得性价比不高；万科金域华府的位置和精装的品质同样是购房者要考察的重点；保利观堂高层、洋房价格和地铁配套还不错，但是距离有点小远。而且，你要密切关注辖区内二手房的价格，我们通过58同城看一下：
作为去年的供地主力，胶州加推也很密集，但是不论是开发区还是少海板块，都是炒作气息比较浓，而很难吸引到什么刚需，但是包括胶州主城在内有近十个楼盘新推或者加推，万把块钱的精装房还好说，那些超过1.5万的高端高层住宅，就要认真想想了。
也许这些装修真高端，但是交房之后，你至少五年才能二手转让，这段时间你要租，五年下来装修基本全毁了，你要不组，这装修五年后就不贬值吗？
虽然不限购，但胶州各楼盘的分化可以预见。
在6月份买房，你不但要有底气，还要有定力。什么是定力？定力就是不要被别人忽悠。前段时间，一个楼盘开盘前一天，置业顾问给买房人打电话，要8万好处费给房号，有的人给了，但是最后看着楼盘根本就没售罄。这样的套路，6月份可能还会有，但是这个市场下，谁在这么忽悠你，让他哪凉快哪呆着去。
还有一种情况，就是你看好的房子，开盘价格也适中，但人气骤降，你看到这种情况突然犹豫了。这时候也要有定力，你要问自己的内心，是不是真需要这套房子，是不是这正了解这套房子优缺点，如果是那就买，如果仅仅是跟风，仅仅是不甘心，那真要三思，三思。
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