樂觀派湯湯
房產證上的住宅和公寓指的是土地性質，也就是我們平時說的住宅和商業，住宅使用年限是70年，公寓是40年。
因為土地年限的不同，後期使用過程和買賣時的稅費和貸款會有所不同，以下詳細說一下：
一、後期使用：
1、公寓在後期使用中的水、電、暖等費用一般都是按商業用途走，比普通住宅的要高，後期成本要多出許多（當然有些打擦邊球的開發商會有一定補對策，這種的和居民使用會相差無幾，這種的主要區別是在後期的買賣上）
2、在我國大多數地區公寓產權的房屋是無法落戶的，也就是說比如您家有小孩上學，您買的這套公寓房緊鄰著學校，但就是因為無法落戶口可能就上不了這個學校。
二、後期買賣：眾所周知基本在全國範圍內住宅買賣都是稅少，而且買戶首套貸款一般都是首付三成，貸款年限最長是30年；下面我就從這兩方面簡單介紹下公寓產權的不同：
1、過戶稅費：商業性質過戶時的稅費走全額一共是15.7%（其中契稅：4%，增值稅：5.6%，個人所得稅：1%，土地增值：5%，印花稅：0.1%，）另外還有產權登記費是550元每套，如果走差額的稅費一般會更高，因為公寓是商業性質，稅費不會像住宅那樣隨著房產證年限的長短而有所變化，所以後期買賣成本比住宅要高出不少。
2、過戶貸款：公寓屬於商業用地，銀行做這類房屋買賣的時候一般最多隻貸給10年，利率一般都是上浮，而且比純抵押的房屋上浮的還要高，目前大部分銀行應該是上浮30%到50%之間；普通住宅首套一般都是貸款額度能到70%-----80%之間，公寓和商業性質的最多隻能貸50%!
說了這麼多好像都是公寓產權的劣勢，其實它也有優勢，就是在大部分限購地區，商業性質的房屋是不在限購範圍之內的!
以上僅是個人觀點，敬請參考，全程手打，歡迎討論!
二手房精小英
住宅與公寓的區別？
住宅與公寓它們的區別不僅體現在居住舒適度，還體現在以下幾點：
- 首先就體現在產權使用年限上，公寓是商用只有40年，住宅則有70年產權。
- 日常生活的水電費不一樣，商業用電用水的價格都高於住宅民用。
- 商用無法解決戶口問題，不能落戶。如果有小孩上學不能提供學位。
- 商住公寓與住宅的首付款，貸款利率不同。住宅首套30％，商住公寓50％。
- 稅費不同，住宅在一定年限後可以免除個稅，住宅按面積大小決定契稅的收取額度。商用契稅高於住宅，則個稅費無法免除。
- 價格和麵積不一樣，公寓一般都是總價低，所以室內面積也不大。
一般商住公寓都適用於辦公或者投資出租，自住沒有太大意義不划算，除非買來過度住房，以後再換住宅。
文◆樓市見聞
巴山小魚
住宅:
1.根據政策情況多為首付三成或者三成以下，區域不同有限制購買的情況，需要所在地社保為前提。貸款時間可5～30年。
2.產權性質屬住宅用地，期限為70年或者50年。
3.住宅性質的房產的水電費用屬於民用性質，正常的民用繳費就可以。
公寓:
1.公寓的首付多為五成～六成，貸款期限不能超過10年，無需社保，不影響個人的貸款性質。
2.產權性質為商業用地，期限為40年或者50年，但是現在也有少部分70年產權的公寓。但是性質不變。
3.屬於商業性質的公寓，在水電方面的繳費都很是按照商業性質去繳納的。
大概說明以下情況，太複雜的也不說太多了，你慢慢了解一下！
