鄭州經歷了16年的瘋狂，17年的嚴控，進入2018年，可以看出，在鄭州樓市逐漸穩定的情況下，人們購房需求依然很大。鄭州作為一個熱點城市，自貿區、航空港和高鐵的建設都在推動城市發展，人口也處於一個淨流入狀態，未來鄭州的房價有著堅實的基礎。相對應的鄭州的房產市場也在發生很多變化，總體市場變得非常混沌，也讓我越來越看不懂了。
房地產行業競爭激烈，開發商必須殫精竭慮地尋找突破，考驗銷售的技術就顯得尤為重要。其中，將分銷納入營銷渠道，一度被認為是打開銷售局面最為行之有效的手段。現在房產市場最流行的應該就是野蠻生長的分銷模式，可以說是“ 各路人馬”“揮竿而起”，而其中最大的群體就是二手房中介，目前鄭州二手房市場戰場已經開始膠著，主要是來自互聯網的衝擊，從一開始的真二網，以不收中介費的公司，接著就是鏈家房產，還有就是搜房二手房國內性的二手房互聯網公司。本土的小公司也開始進軍二手房，比如0.5的中介費還是很有吸引力的。二手房中介市場份額不斷降低，中介公司以其人多勢眾、手中的客戶資源廣為分銷的先天優勢，迅速切入到分銷市場（也成為二手房市場不景氣後中介公司的一個新出路）。
什麼是中介分銷模式，首先你應該看過或者碰見這種場景：
這就是中介分銷模式,俗話說，重賞之下必有勇夫，此言所有的銷售業務中都適用，大家都知道置業顧問賣一套房子提成極低，3‰到8‰的都有，而中介的經紀人佣金直接銷售房源總價款的1%到2%提成，我們來拿鏈家做例子，鏈家來鄭州首先就成立了新房事業部，招聘人員去鄭州各個片區的樓盤溝通分銷，確定佣金，每銷售一套房源而分銷業務員拿到手裡的佣金高達一兩萬，那麼實際的利潤是多少呢？實際的利潤肯定遠大於一兩萬，據瞭解一般在5萬左右。只要推薦的客戶沒有在售樓部登記過電話就可以算是分銷成交的客戶，接待有售樓部置業顧問服務，不需要太多的服務就可以輕鬆拿到佣金。按成交套數付費，簡單粗暴。
高額佣金的支持下，二手房中介大都會把所得佣金的一部分拿出來說成是額外優惠給到購房者，以達到購房者通過二手房中介門店的渠道達成成交，表面上看是降低了置業者購買成本，因為出錢的都是開發商。慢慢二手房中做分銷的業務佣金高、置業顧問佣金低，就會導致置業把準成交客戶換電話號碼走分銷渠道（飛單或洗客），角色的混亂導致有的從業人員自己也不清楚自己到底是做什麼的，如果非要說自己是幹啥的，就回答：賣房子的。高額佣金下導致為了成交不惜說謊造假、欺瞞客戶。缺乏監管、出了問題相互推諉扯皮。市場就好比一個蛋糕，隨著不斷挖掘，必然導致買方市場短期過度開發而迅速萎縮。從業隊伍數量迅速膨脹，必然導致市場容量空間擁擠，職業素養沒有門檻，諸多問題就會暴露無遺。
以往賣房售樓員多是是同行是冤家，但是現在卻開始出現聯合銷售，有的甚至一人身兼數個樓盤，不管怎麼，消費者最終都會買房的，收益的還是那一人，或互相幫助，互相私下同期達到成交目的。在港區我就經歷過剛從一個項目售樓部出來，緊接著就會接到此項目競品樓盤的銷售電話，可見隱私暴露之快。
直接導致的結果就是項目基本沒有自然到訪客戶，70%以上（高的甚至達到99%）的銷售額是分銷貢獻的。可是羊毛出在羊身上，分銷的佣金成本最後還是會攤在購房者身上，就像前幾年流行的電商，樓盤到處都是幾千抵幾萬的優惠信息，吸引購房者去交排號費，當大家馬上意識到我的排號費到底給了誰的時候，市場及時糾正到現在規範的的“0”元入會。分銷跟以前的電商一樣只是一種營銷方式，目前而言還存在諸多問題。但越來越多的開發商把它當成救命良藥，這是一個很大的誤區。業內專家認為：在當前的淡市環境下，要讓購房者最後買單，最終還是得靠價格誠意和實實在在的產品來說話。分銷費用不妨直接拿給購房者做優惠，用看得見的實惠促進有效下單率。或者不妨真正放到產品上去下功夫，讓購房者欲罷不能。或許，這才是房產市場營銷的正途。
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