01
小白三分鐘速成選房策略
對投資老炮來說，如何選擇升值高的房產、避免投資毒藥，其實是個非常簡單的事情。
有多簡單呢？列個表格，做填空，三分鐘搞定。
某天，密圈某君問了我一個問題。
貓叔，倒黴孩子又來提問了。現在的武漢，本著投資+自住的買房目的，看了幾個個盤，案名分別是……，您能排個序嗎？
貓叔我看到問題，表面笑嘻嘻，心裡MMP。
他說的這幾個盤，有些貓叔我也不知道呀。我怎麼給他下結論呢？但好在貓叔我身經百戰見的多，於是讓他挨個跑盤。跑完之後，列了一個EXCLE表格。把各個樓盤離市中心有多遠，以及地鐵、學區、周邊商業配套等等做了說明。
最後，我挑出了比較有代表性的三個樓盤，簡化後的表格如下：
樓盤 | 位置 | 學區 | 離地鐵距離 |
樓盤A | 市區 | 一般 | 較遠 |
樓盤B | 近郊 | 較好 | 1km內 |
樓盤C | 遠郊 | 一般 | 1km內 |
如何選擇最優樓盤呢？
1、根據距離市中心的遠近做分析，優先市中心，有地鐵或者好學區的樓盤。
2、沒有符合上述條件的，那就優先選擇近郊，有地鐵或者好學區的樓盤。
3、如果還沒有符合1、2條件的，那就選擇市中心學區一般、距離地鐵遠的樓盤。
4、最後考慮遠郊有地鐵、學區一般的樓盤。
所以，三個樓盤排序是1、近郊樓盤B 2、市區樓盤A 3、遠郊樓盤C
當然，模型是模型，實戰是實戰。中間差了N個銀行系的距離。
我不是要提供標準答案，我只是分享解題思路。
真實的樓市是有茶水費&裝修費的，這個不跑盤壓根不知道。
而且武漢新盤正在哄搶中，還需要毛線的技術分析。
等你分析完，黃花菜都涼了。
大牛市無腦搖號就行了，哪個新盤排隊的人多往哪搖啊。
02
地段的邏輯到底是什麼？
看到我的排序後，某君很不理解，問我，買房不是看地段嗎?很多專家說，買距離市中心地段越近的房子越好，貓叔為什麼要優先選擇近郊，而不是市區呢？
我想了想，這個問題確實需要好好討論一番。
地段確實很重要，但是地段的價值卻並非一成不變。
地段的發展邏輯，和早期城市規劃有很大關係。
最起初，關於城市的規劃，只有城，沒有市。
為什麼呢？早期的統治者重農抑商，市場並沒有發展起來的條件。所以，考慮建“城”，就可以了，並不存在“市”的功能性。
春秋時期的《周禮·考工記》是第一個闡述城市規劃理念的——“匠人營國，方九里，旁三門，國中九經九緯，經塗九軌。”
這話的意思是，牛逼的建築師造城，你要搞個正方形，邊長九里，每面大小三個城門。城內九縱九橫十八條大街。街道要寬，九連豪車同時並行那麼寬。
到了唐代，城市的規劃理念又超前許多，特有的“裡坊制”使得長安城像一個大棋盤。居住區就是一個個獨立的小方格。同期的日本認為長安城規劃很是牛叉，直接把規劃稿拿過來copy了一份，於是就有了日本京都的規劃圖。
至唐代中晚期，我國的經濟中心慢慢南移，北方多戰亂，大量人口南遷。而後的出現宋朝。這也是歷史上唯一的一個鼓勵經商的封建王朝。
北宋中期，裡坊制度已經不適應當時發達的商業市場，小商小販很多，“違建行為”非常普遍，再加上不停搞拆遷和封地，城內土地越來越緊張。高高在上的王權統治者意識到，管理秩序已經無法阻攔市民生活的自發秩序，於是，裡坊的圍牆被拆除，城牆也不再是城鄉分界，城市逐漸向外擴張，出現了圈層式發展——這和我們經常提的“攤大餅”其實差不多。
至此，現代化的城市佈局初見雛形。
至此，才有了國之瑰寶《清明上河圖》。
北宋東京城平面圖
新中國成立之後，儘管數百城市區域不同、級別不同、經濟狀況不同，但大多遵循著“圈層式”發展——以同心圓式的環形道路與放射形道路作為基本骨架，越靠近市中心的土地價值越高。不信你們看看，一線的北京、上海，省會的西安、鄭州、昆明，武漢，三四線如徐州、東莞、貴港等等，是不是一樣。無非在於，有的城市規劃成熟，有的尚未完成，有的剛見雛形。
所以，地段論最主要的依據是：市中心只有一個，越靠近市中心的土地價值越高。
03
從攤大餅到空間組團
地段價值論過氣了嗎?沒有。
但單純的地段理論不足以解釋城市的房價板塊特徵。資源已經飽和的一線、新一線城市，已經開始走向“圈層發展+空間組團”的模式。
還是以武漢為例。
早期，武漢是層層建設環線以求發展的攤大餅模式。
“十二五”以後，武漢的規劃思路是"1+6"——中心主城+六大衛星城的模式。中心城控制在三環以內，避免主城區過度擁擠，6個遠城區分別再建設一座新城。
“十三五”，武漢城市格局由“1+6”向“1+3+3”轉變，即構建“1個主城+3個副城+3個新城組群”的城市空間格局。前一個“3”表示包括光谷、沌口、臨空港在內的副城，另一個“3”指將武漢市東部、南部、西部三個新城組群，作為城鎮化發展空間拓展的重要地區。
武漢市土地利用和空間佈局“十三五”規劃圖
至此，武漢完成了主城區呈圈層狀結構，四環線呈圈層加組團結構，遠郊區呈組團結構的轉變。
這樣的規劃，對房價有什麼影響呢？用武漢市的房價三維立體圖表現出來就是：
武漢市2007年-2017年房價三維立體圖
攤大餅時代，武漢房價只有市中心一個“頂峰”，那就是永清。
“1+6”時代，武漢除了市中心，迎來周邊房價迅速上漲的“伴峰”，比如水果湖。
組團時代，將會迎來“姐妹峰”。比如光谷、南湖、白沙洲、四新等等。
2017年武漢市主城區房價3D模型圖
空間組團的規劃模式，打破了地段有效論。城市不再只有一箇中心。
當空間秩序改變之後，城市會多中心、甚至去中心，買房的邏輯也就隨之改變。
04
城市的空間平權
當土地的利用方式和土地價格發生改變後，土地價值就變了。
如果你看武漢新房房價的等值線，你會發現房價等值線圖所圍成的圈層結構與武漢市主城區規劃綜合組團分區相吻合。房價隨著遠離市中心的方向衰減。（不考慮同片區域內臨江臨湖的特殊因素，如東湖、南湖、墨水湖沿岸。）
2017年武漢市主城區新房房價等值線圖
但這不意味著，距離市中心越近，房價漲幅越高。
對比2016年和2017年的武漢房價，你會發現，漲幅最高的片區是二七、積玉橋、南湖、光谷，這些區域漲幅最高1倍有餘，而主城區大部分漲幅0%-30%之間。
2017年武漢市主城區房價漲幅等值線圖
尤其是光谷和南湖，他們脫離了主城區的距離影響，獨自形成了自己的房價圈層結構。如果一個剛畢業的大學生在光谷上班，那麼，市中心的房子對他也不再有吸引力，他會選擇到光谷附近買房，減少上班的時間成本。
我本人覺得，現在的武漢，還有正在崛起的新一線城市，就如同10年前的北京。如果10年前，有人說在二環國貿、金融街上班，那是很牛的一件事。但是現在，你還可以去望京、亦莊開發區、總部基地。現在的北京，五環才是最繁華的地方。二環，已經不再有吸引力。
所以，不要忽視身邊的每一個人。正是因為有快遞小哥、有小攤老闆，有你、有我的不斷參與，城市的空間才會改變，才會重塑價值。
地段是短暫的，城市也是短暫的。但人類的創造力永恆。
閱讀更多 南京房天下 的文章
