2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。
岁月如刀，浮生若梦，十年，南京楼市有着太多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：南京楼市十年》系列文章，呈现南京地产白银时代的全景图，敬请关注。
从2008年到2018年，十年，一个轮回。南京楼市在经历了调整与革新，行业发展背景悄然转变。纵览这十年，南京地产的政策总体遵循宏观国家调控，但亦有“地方特色”，在政策环境的风云变幻中，南京楼市随之起起伏伏，从中咂摸，颇有一番滋味。
对于南京楼市而言，过去的十年里风云变幻，几多风雨几多彩虹，房地产经历了多次的起起伏伏，也几度挺过危机更上一层楼。调控放松则量价齐升，反之则量跌价稳，房地产作为政策市，在这方面表现得尤其明显。
根据克而瑞数据显示，从2008年到2018年这十年间，南京商品住宅的成交面积出现了3次大波动，分别出现于2008年、2011年和2014年。不过，在成交均价方面却一路上扬，10年时间成交均价涨幅高达288%，平均每平米涨了近两万。
想那十年前，楼市还处于野蛮发展的阶段，“调控”还是一个相对比较陌生的词汇。而如今，为了规范市场发展，调控政策层出不穷，近来更如家常便饭，隔三差五就有城市传出调控的消息。走过这十年调控之路，市场也逐渐开始转变思路，楼市长效机制呼之欲出！
纵观过去十年里，南京楼市的每一波行情，都与彼时的政策背景有着无法割舍的关联。下面且来细看南京楼市这十年调控之路：
2008年：楼市陷入危机 南京加大税费减免和补贴力度
2008年，受国际金融危机的影响，南京楼市市场也一度比较低迷，成交量大幅下滑，房价也开始回落。
9月28日，南京出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》鼓励市民购房，加大了税费减免和补贴支持力度。
年底，财政部、国家税务总局下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》，其中的一条规定：自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。受新房销售增加和二手房转让优惠政策的影响，2009年南京楼市有了明显的改观。
当时，南京有一家楼盘在街头打出广告称，“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”，引发全国关注。
2009年：市场复苏 南京地王不断刷新
随着政策的逐步落实利好，市场预期向好，楼市开始稳步回升。虽然价格涨幅不明显，但成交量创新高，更是近十年来的第三高，市场火爆异常。
其中河西楼市不断升温，仁恒江湾城3天热卖10.5亿，创销售纪录。天正、金基、保利在土地拍卖会上先后取得河西地块，地价不断创新高。
同年，南京还出了城市新规划，将原来的“一城三区”调整为“一主城三副城八新城”。
2010年：最严政策年下 南京成交均价首次破万
这一年堪称是房地产历史上调控最严厉、最频繁的一年。中央明确了房地产调控的主要任务是：遏制房价过快上涨。因此从国十一条到新国十条，还有先后六次调息，一年的时间里国家出台了30多条金融税收、土地、房地产等相关政策。
而也正是在这一年里，南京楼市均价突破一万，开启了南京的“万元时代”。不过，调控对南京的影响也比较大，最直观的就是，这一年里南京的成交量遭“腰斩”了，此外房企拿地的热情冷却。
2011年：房地产大打组合拳 地方版限购令出台
楼市进入2011年之后，调控并没有放松下来，相反，多重调控政策持续加压，限购、限价、限贷等政策层出不穷。即使对二手房也提出了不满5年转让全额征税的调控，对于贷款方面也非常严格。调控手段进入严厉的阶段，全国楼市的第二轮跳跃舞步也被戴上了层层枷锁。
2月19日，地方版限购令出台：本地家庭不得购买第三套住房，非本地家庭暂停购房。在此前后全国多个大中城市相继出台限购令。
限购令出台后，南京楼市的成交量进一步下滑，达到近十年的最低谷。房价方面这一年几乎没有变化，降价肯定是不甘心，涨价也是不可能。与此同时，火了南京的都市圈，以碧桂园凤凰城为代表的都市圈楼盘也利用不限购的优势来南京抢了第一批客户。
2012年：政策欲紧还松 量升价稳
2012年楼市调控基本以稳为主，南京地方没有新的花样出现。
7月19日，国土部、住建部发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求严格落实《闲置土地处置办法》，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。国务院派出督查组，到16个省市检查限购措施执行情况。
2013年：楼市发展迅猛 人们坚信“调一次涨一次”
2013年伊始，在楼市响起一片“涨”声之时，国务院常务会议出台楼市调控“国五条”，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。同时，并提出对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。
然而，国务院出台的一波波“国N条”不仅没能使得房价下降，反而屡调屡涨。2013年，市场行情如“任大炮”所言一样，炮弹落地，遍地开花，楼市进入了稳步的上升通道。
同年，中海凤凰熙岸开盘均价31000元/平方米，河西冲上“3”字头。
2014年：南京楼市多了几分“平稳”
年初，在全国大部分城市楼市低迷的情况下，南京楼市开局可谓“一枝独秀”。然而好景不长，随着全国各地楼盘降价、打折促销、开发商资金链断裂跑路的消息不断传出，南京楼市也急转直下。
在巨大的销售压力下，越来越多的开发商采取了包括降价在内的促销手段。一时间，保利“飓风行动”、中海“海啸行动”、莱蒙水榭阳光“8级强震”、富力尚悦居的“火山爆发”……将南京楼市的促销大战搞得硝烟四起，“降价促销、以价换量”成为了南京楼市的代名词。
转折点终于在9月21日出现——继全国多个城市宣布取消楼市限购后，南京也宣布全面取消楼市限购。限购取消仅一个多星期，楼市又迎来更大的利好。9月30日下午，央行、银监会联合下发通知，宣布限贷松绑。
限购取消、限贷松绑之后，楼市利好“仍然停不下来”。11月21日傍晚，央行发布公告，自11月22日起，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%。这是央行时隔28个月之后再次降息。
2015年：楼市新政连环出击 政策转好成交数据更好看
2015年是不折不扣的楼市“政策年”。330新政、5次降准降息、 营业税5改2、“7090”政策退出、公积金新政、统一不动产登记制度、新版930……2015年，从中央到地方，救市政策一波一波，掀起多个楼市高潮，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。
南京方面也对公积金政策进一步放松，包括公积金提取付房租、“公转商”等政策的实施。全面二孩的放开，也使得南京的大户型开始备受欢迎。
这一年，从3月开始，南京房价开始进入上涨周期，楼市火热异常。房企和购房者的信心回暖，购房需求得到释放，卖房量达到近十年的第二高。
2016年：风云变幻波谲云诡 先松后紧
2016年的南京楼市真的是风云变化，波谲云诡。刚开始还是契税营业税双降、下调存款储备金、首套房首付2.5成这类的宽松型政策。4月过后，风云突变，限价令、提高二套房首付、土地市场熔断机制、限购重启等等。
这一年，楼市热度惊人，逢开盘必热销、逢开盘必遭抢，开盘即售罄已经成为常态，南京一跃成为全国有名的四小龙之一。很快，南京开始重启各项调控政策，但一直收效甚微，随着组合拳越打越严，房住不炒的基调定性，市场才开始稍稍回归理性。
尤其是限购的重启，自9.26起，在南京主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。使得购房资格变得更加珍贵，楼市才开始逐渐恢复平稳。
不过，这一年里，楼市取得了前所未有的好成绩，不管是上市量还是成交量，均创下近十年的新高。房价也同样如此，10月以后单从住宅产品来看，就一直开始走下坡路了。
2017年：楼市调控显成效 楼市成交量跌价稳
2017年绝对是历年以来房地产市场最具有浓墨重彩的一年，无论是楼市调控出台的力度还是数量，绝对都是历史性的。
在“房住不炒”的基调下，南京先后出台了“五限”政策，从限购加码到限贷、限价、限售、限商，调控步步紧逼，效果不明显就再来一轮、还不明显就打个“补丁”，硬生生的把火热的市场拉回理性的道路。
这一年里，楼市发展较为平稳，成交量与上市量基本持平，房价也几乎没有变化，调控效果立竿见影。
2018年：楼市政策总体维稳
如今，2018年已经过去接近半年，在“房住不炒”的大背景下，纵观整年的楼市基调，依旧是“调控不动摇，力度不放松”。前段时间，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头等现况，住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。
可以预见，南京楼市在政策上，将保持目前的稳定状态，坚持实施限购、限贷等调控政策及市场监管措施；在成交上，也有望保持价稳量平的趋势。
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