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在杭州樓市，「城西情結」已經很久沒被提起，但這個根深蒂固的情結其實始終存在。據不完全統計，80%城西居住群體的改善路徑，還是希望留在城西。
但是老城西的新房幾乎已經斷供了，於是部分城西改善需求的遷徙路徑是一路向西，環西溪溼地的低密住區是他們比較理想的一項選擇。
像未來科技城核心區的泰禾·杭州院子，就因此吸附了不少來自城西的改善需求。
▲泰禾·杭州院子實景圖
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最近泰禾·杭州院子對他們的準業主做了一份調查問卷，這份調查報告顯示，杭州院子67%的準業主是出於完全自住的目的，31%的準業主是自住兼投資。也就是說，有自住打算的準業主比例，高達98%。
未來科技城年輕白領的導入速度非常快，新樓盤自住率比外界想象的，其實要高得多。像杭州院子這麼高的自住購買率，跟它所處的地段關係其實非常大。
泰禾·杭州院子跟阿里巴巴的直線距離只有500米，整個未來科技城大部分都是剛需樓盤，對於一大批產業新貴來說，在未來科技城想要買一套高端住宅，選擇餘地真的有限。
所以未來科技城核心區的排屋，幾乎都很難避免「一房難求」的狀態，像之前的萬科·溪望，還有目前在售的泰禾·杭州院子，都是典型代表。
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另外，未來科技城核心區處於城西板塊的自然延伸段，對於進入斷供狀態的老城西而言，未來科技城的排屋是他們的選項之一。
比如像一套桂花城或者南都德加公寓一套200㎡左右戶型的總價，跟一套杭州院子約195㎡排屋的總價，其實並沒有特別大的差距，但在居住體驗上是完全不同的。對於這一部分改善人群而言，實現居住功能上的升級才是更重要的。
▲泰禾·杭州院子合院樣板房庭院實景圖
改善型群體對產品是非常挑剔的，尤其是城西改善型購房者，他們住慣了好小區。所以未來科技城的排屋別墅產品，對於他們來說，是比較理想的選擇。一是可以不用離開城西大本營，二是還能享受到有天有地的生活。
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泰禾·杭州院子的準業主調查報告還顯示，改善型購房者對戶型也有相對高的要求。
在這次參與調查的準業主中，有80%都更喜歡杭州院子建築面積約195㎡的戶型：上下五層的別墅產品，有獨立院落，地上三層營造了比較舒適的四房空間，既能夠滿足三代同堂，又能夠實現合理的功能分區。
四房的居住空間，基本上是他們最打底的一個需求。
泰禾的院子系產品，都會有一個硬指標：會所+恆溫泳池。比如像泰禾·杭州院子就帶有一個2000㎡左右的會所，恆溫泳池是其中一項標配，包括位於銀湖板塊的泰禾野風·大城小院也不例外。
▲泰禾野風·大城小院會所恆溫泳池實景圖
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泰禾·杭州院子的下沉式庭院也打動了很多準業主的購買慾。
在地下兩層空間的設計上，泰禾·杭州院子做到了約6.4米的層高，且地下一層自帶下沉式庭院， 與地上一層的入戶庭院形成了上下雙層庭院。
▲泰禾·杭州院子下沉式庭院實景圖
讓庭院下沉到地下一層，同時再將地下一層南側的一面牆打開，與下沉庭院連接，實現「納園入宅」，避免了地下空間陰冷潮溼、利用率不高的缺憾。
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另一個比較讓人意外的數據，是杭州院子的準業主中，和親朋好友結伴購買的比例佔到了32%。
放眼整個杭州的低密產品，杭州院子是比較獨特的一個。它的建築採取了官邸形制，每戶院門前的漢白玉抱鼓石、黃銅門對、御用宮燈，以及建築立面的石材、線腳和浮雕，都蘊含了各種中式傳統的寓意。
對於從中國傳統文化裡走出來的人而言，這種具有濃烈儀式感的別墅產品，是很難抗拒的。
▲泰禾·杭州院子充滿儀式感的門頭
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泰禾·杭州院子共有371套新中式別墅排屋，其中有293套合院，67套聯排，11套河景別墅大宅，目前未銷售的只剩100來套了。
杭州院子之所以能在未來科技城核心區做成純別墅排屋社區，受益於杭州院子僅1.02的容積率。
近年來杭州容積率1.0左右的宅地供應已經極少，容積率2.0以下的宅地也屈指可數。所以，一些樓盤只能做「高低配」，在一圈挺立的高層底下，擠出空間做點洋房排屋，這與純粹的低密度社區相比，居住體驗還是會不一樣。
▲泰禾·杭州院子挑高地下空間實景圖
未來科技城每天都在發生變化，居住氛圍也越來越濃。但是有個問題也在逐漸凸顯：才短短几年，未來科技城核心區的宅地供應跟不上了。
眼下未來科技城核心區的樓盤已經屈指可數，純低密度社區也會逐漸跟我們告別。
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