一方面是因為後臺留言中這個區域的關注度比較高，尤其是剛需朋友。另一方面是因為筆者位於該區域的一套房子快要交房了，在此節點，是時候用全新的視角再看一下這個區域了。
【一】二七新區在慢慢變化
前一段時間我們在探盤大北區的幾個項目時，已經明確提出：隨著管南片區的補漲，基本都在14000+左右。南區相對於其他區域價格優勢已經沒有那麼明顯。在管南，即便你買個89的小三房，首付也得幾十萬，月供5000+。儘管我們都不願意承認，管南也已經與剛需漸行漸遠....
在鄭州整個南區，經開房價早已飛上天，而管南也已經與剛需漸行漸遠，如今二七新區則是整個南區的房價窪地所在。在這裡，13500就就能買到相當不錯的產品，仔細梳理一下，片區13000左右的盤也是能找到的，要了解這個區域，首先就要弄清楚目前這個大片區的房價格局。
再看區位。
二七新城定位於鄭州南部行政服務中心、總部經濟中心和市民文化中心，是政府重點打造的高端宜居生態文化新城。具體來說，包括高品質濱水生態居住區、現代服務業和商業核心區、高科技和文化創意集聚區。覆蓋範圍包括：北至南三環，南抵新鄭，東接管城區，西至鄭少高速，總佔地75平方公里，其中包含49平方公里的運河新區和26平方公里的龍西湖生態文化區。
未來二七戰略發展佈局是“一核心、兩板塊”。“一核心”是指建設中央文化區(CCD)。“兩板塊”為運河新區板塊、龍西湖生態文化新區板塊。
二七新區是離主城區最近的區域之一，眾所周知，南三環與南四環是鄭州三環與四環之間最近的區域，站在南三環，用肉眼就能看到南四環。同時，二七新區距離鄭州各個主要功能區距離都很近。
在路網方面，整個二七新區是三縱四橫”的交通路網布局。“三縱”嵩山路，大學路，京廣快速路。
“四橫”為航海路、長江路、南三環，南四環橫跨鄭州東西，其中南三環南四環規劃有全互通式立體交通。
目前，二七新區主要路段的公交車均已開通。在軌道交通方面，這裡規劃了7號線，9號線以及15號線。其中7.9兩條線已經在第三批規劃中，由於國家去槓桿的原因，目前延遲修建，但開通只是時間問題。
房價低，離主城區近，交通又方便，僅憑這兩點就註定這裡是剛需的樂園。在過去，二七新區的發展是緩慢的，一方面是因為二七區相對於其他區經濟產業落後，政策扶植力度及財政投入較少，另一方面老二七區人口相對較少，而且大多數是流動人口。但，這些都是福氣！
首先，他躲過了城市野蠻生產的階段，留下了大量的淨地塊。其次這些地塊如今都在大開發商手裡。可以說，整個二七新區的開發商幾乎都是數得上名的。“上風上水上二七，宜商宜居宜興業”得天獨厚的環境和未來發展優勢，讓項目所處的區域成為繼鄭東新區後又一個全國一線開發商競相爭奪的區域。融僑，綠地，招商，萬科，融創，旭輝，華僑城還有本土開發商鑫苑，康橋，亞星等等紛紛拿地。ZF的思路很清晰，借雞生崽，讓大開發商拉動區域經濟的發展。再次，根據鄭州市未來的城市規劃來看，二七新城是離鄭州市中心最近的待開發區域，是城市功能擴張的承接帶和鄭州“南部門戶”，擔負著帶動鄭州南部發展的重要角色，也是為數不多的既享受老城資源，又享受新區升值潛力的區域之一。
對於這個區域，我們可以做出以下幾個最基本的判斷;
1.整個南區的房價窪地。
2.離主城區近，交通方便。
3.產業相對少，淨地塊多，大開發商雲集。
4.剛需聚集區，但區域地塊容積率相對不算太高。
5.投資客少，房價夯實。
6.整體環境還算不錯。
人口外溢的規律往往是環狀的，最先發展的往往是規劃好規格高的價值高地，剛需被迫前往房價窪地去置業，而人口的融入加速區域成熟，改變供求關係，很快窪地就會被填平，城市發展的大餅就是這樣被攤開的。
（二七新區南水北調運河）
（二七新區嵩山南路夜景）
在此次考察二七新區，我們著重以調查剛需盤為主，在此過程中，發現了一個非常適合剛需上車的樓盤。無論在區位，產品及價格上，我們認為在這個樓盤上達到了有機的統一。今日探盤：融僑悅瀾庭。
【二】樓盤基礎認知
融僑悅瀾庭，位於嵩山路與鼎盛大道交匯處。整個項目處於鼎盛大道，天泰路，南桂路，嵩山南路之間，是政府著力打造二七生態文化新城核心位置，
樓盤總佔地面積8萬多方，建築面積約30多萬方，分兩期住宅和一期商業。項目規劃有高層住宅、創客公寓、藝術商業街區等多種業態，是集購物消費、餐飲娛樂、休閒健身、商務辦公、品質人居為一體的城市複合體項目。
目前即將推售的是項目二期-融僑悅瀾庭都薈，據瞭解目前產品段較為豐富，產品自67-136㎡兩房、三房、四房產品不等，相比較之前的融僑悅瀾庭一期，有不少亮點可圈可點。
【三】樓盤核心價值體系
1）開發商
提起融僑，很多鄭州人都不熟悉，當然對於普通人來說，知道的開發商也就是一些TOP系以及本地知名品牌，全國排名前20的和前2000的對於普通人來說根本就沒有一個概念，這是現實。
融僑集團1989年誕生於中國福州，經過29年的發展，如今是名副其實的閩系房企老大，在大本營福州，更是有“一部融僑史、半座福州城”的說法，很多人都知道，融僑在福州就是做高端精品和品質住宅的，產品品質做的相當好，10年老社區到現在依然品質如一。在福州，融僑總是有一大批忠實的業主粉絲，在這些業主口中，說的最多的就是”一生總要有一套融僑房“，2017年融僑的老帶新重購率高達75%，這個水準在業內是相當高的。
目前，融僑已拓展至全國4大經濟區（長三角經濟區、海西經濟區、京津冀經濟區、中部經濟區）18座城市——福州、上海、南京、武漢、合肥、天津、鄭州、重慶、成都、深圳、廣州、蘇州、無錫、淮安、廈門、福清、龍巖、莆田等城市。
（融僑水都 ，交付於2012年 ，如今看小區的品質還是沒得說）
（融僑外灘， 如今小區外觀及綠化依然品質如一）
總之，融僑集團無論是資金實力還是開發經驗都是一個真正低調的品質住宅代表企業。。
2）產品
這次調研二七新區，首先介紹這個盤，一個重要的原因就是這個樓盤的產品。
產品面積段從67平-136平，可選擇餘地比較大。
尤其是67這個戶型，對剛需簡直不要太友好。如今很多樓盤都是75+平起步。而小戶型基本都是筒子樓結構，而這裡則是板樓結構，做到了3T7戶，這在市場上算是稀缺產品。而稍微大點的戶型則是做到了2T4戶的配置。下面我們來具體看看戶型：
如果你的預算多一點，還可以考慮七八十平的戶型。
如果考慮三代人居住，也可以考慮這個約115的戶型。
總體來說，融僑的戶型非常方正，佈局合理利用率高，而且在設計上，加入了南方人精打細算的設計元素，大陽臺，大飄窗你懂得！據我所知，其產品裡面還有躍層複式產品，客廳挑空，後期業主可以根據自己喜好單獨做出一間臥室。
在大戶型設計方面，戶型方正，採用雙陽臺設計，三開間朝南，整體還是非常不錯的。
3）配套與配置：
據置業顧問介紹，樓盤雖然毛坯交付，但配置相當不錯。指紋密碼鎖、地暖、新風、斷橋鋁雙玻中空窗、內開內導窗、智能化可視對講，門則採用了鋼質門。相對區域來說，配置還是比較好的。
樓盤規劃有約9萬方融僑悠樂匯商業中心，其中2萬㎡規劃為藝術商業街區，後期通過引進主力店、兒童親子、文創體驗、輕食餐飲等業態構建高品質主城生活體驗中心，引領城市美好生活新方式。
融僑商業旗下擁有十多個全自持商業項目遍佈福州、上海、合肥、天津、武漢等城市，致力打造成為非標商業的創領者，最近更榮獲第13屆商業地產節“商業地產新銳企業”獎、旗下“上海融僑中心”榮獲2018中國商業地產管理創新獎。周邊商業配套林立，包含亞新、鑫苑、奧馬、萬科的商業中心也會在交房時集中開業。周邊的學校資源豐厚，藝術中心在側，對孩子教育而言沒得說。
（福州融僑中心）
（合肥融僑裡）
再看看周邊配套，未來還是不錯的。
4）價格：
在我們探盤過程中，置業顧問並沒有透露出價格，不過根據我們對其價格的判斷，最多不會超過13500，就產品、配套和區位而言，如果不超過這個價格的話性價比還是相當高的。
對於剛需而言，認準一個靠譜的開發商，找到一個適合自己的產品，便宜才是硬道理。其他說再多都是虛的，這就是量入為主的結果導向性思維。兜裡有幾個鋼鏰兒是決定他們買哪的決定因素，說再多也沒用，還要啥自行車啊。
而這個樓盤，我認為從開發商，產品以及價格達到了有機的統一，適合剛需上車。
再看看周邊配套，未來還是不錯的，不再囉嗦，大家看圖。
【四】探盤現場
售樓處為新中式裝修風格
（細節處理到位，中國風元素十足）
（工地從這個角度看，工地整潔，建築商是中字頭的）
（樣板間，大家自己看，不做太多評價）
【五】探盤觀點
1.二七新區是目前南區乃至整個鄭州市的價格窪地，對剛需還是非常有吸引力的，在這裡，不用去考慮時間換空間或者空間換時間的問題，這裡離主城區非常近，房價還便宜，隨著人口的大量入駐會短時間內改變這一切，因為有人就有了一切。
2.融僑大品牌，在二七新區核心位置，價格適中，小戶型是板樓而且做到三梯七戶，其他戶型為2T4。雖然是毛坯交付，但配備新風地暖指紋密碼鎖，窗戶採用的雙層真空斷橋鋁合金內開內倒窗，戶型還不錯，可以說是剛需中的戰鬥機。
3.地塊整體容積率不到3，這一般都是改善樓盤的土地指標，並且沒有采用高低配，相信後期小區居住舒適度不錯。
4.融僑物業是國家一級物業管理資質。目前融僑物業在管的物業項目涵括住宅小區、公寓、別墅、商住樓、寫字樓等多種型態，共計管理項目約69個,管轄總面積約802.96萬㎡。在各地都有著不錯的口碑。
5.二七新區房價夯實，投資客相對不多，不存在高位站崗的風險，這裡是城市發展的下一站，繁華只是遲早的問題。未來房價穩步上漲是這裡的節奏。
6.這個盤看似體量不大，旁邊就是融僑規劃的悠樂商業中心，涵蓋精品超市、網紅美食、兒童體驗、創新零售、生活精品、公共空間等多種業態。同時這個樓盤還佔有這個區域其他樓盤的各種資源，這也是這個區域眾多大開發商抱團產生的價值。
7.城市的發展，一定是攤大餅模式自然外溢擴散的，這是房價，資源，人口自然流動與自我調節的規律，就目前而言，這個區域是現在以及短期內的剛需流入區域。
8.對於二七新區，我個人是看好的，在16年之前這裡房價普遍七八千，到目前，就漲幅而言，這裡不比任何一個區域弱，只是基數小而已。而16年大漲之後，很多熱門區域基本停止上漲高位橫盤。但就剛需區域而言，依然有了1000左右的漲價，比較有代表性的地區就是管南和二七新區（當然除了個別不太適合剛需的盤），剛需撐起的房價是很夯實的。
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