很久沒有寫學位房的文章了，一來是之前的學位房踩盤報告比較粗糙，老鄺在思考加些什麼元素進去讓文章更生動；二來是接觸的諮詢案例越多，我愈發感覺學位房不是一個好的“投資品”，更像一個消費品。
每年的3-4月都是學位房旺季，各位家長對學位房的關注也被點燃，招生地段的劃分、小升初派位的政策都牽動著各位的神經。老鄺也是一名父親，明白各位對下一代教育的重視，我也尊重各位的教育理念，因此今天我僅對學位房的“房”進行討論資源。
1、帶名校的樓盤值不值得買？
前幾天有個小夥伴諮詢老鄺，提到廣鋼新城將引入廣東省實驗中學，讓他很心動，想入手廣鋼新城的房子。對此老鄺有一點一直搞不明白，樓盤引進中學教育資源，跟學位房有何關係？我不知道廣鋼引入的是高中部還是初中部，如果是高中部完全沒意義，因為高中的招生面向社會招生，以中考成績或特長生為篩選標準，你買的房子無法捆綁教育資源。
倘若樓盤附帶的是名校初中呢？老鄺的母校廣鐵一中和亞運城就是一個典型案例，鐵一中（亞運初中部）的生源是劃分為業主班+考學班的，而且前者比例更大。學校相當於一個企業，校長作為管理者，學生+老師是它最大的資源，優質的生源+經驗豐富的老師肯定是匹配在一起的。考學班的生源風險可控，因為考學班是以分數線作為篩選，但業主班的生源風險不可控，換我做管理者，我也會集中力量辦大事，把優質生源+老師匹配在本部。因此關於樓盤附帶名校初中部這種營銷，不要聽賣房子的人怎麼說，找途徑聯繫上學校內部的人，聽聽他們對於分校的看法，尤其是生源的篩選。
傳統觀念上，學位房的關注點仍然是九年義務教育的前面6年，因為高中不看房產證、老三區小升初派位風險極高、民辦初中牛校也不看房產證，導致學位房能捆綁的教育資源只有小學6年，我相信各位爭奪最激烈的也是這塊資源。在售的一手房中，我感覺新世界凱粵灣的西關培正小學已經是最好的了，其他樓盤都是小學建好後交給教育局，讓教育局統籌規劃。但老鄺踩盤凱粵灣時銷售也不敢說買房一定入讀，統一口徑都是“業主優先”。
因此老鄺覺得各位小夥伴如果真的是對學位有要求的，還是去看二手房。一手新房的教育資源是開發商的營銷宣傳，擺正你的心態，書肯定有得讀，但是不是你期望的那種名校？存在不確定性，買房最忌諱為了單一預期而買。
2、提前佈局學位房？
很多人都知道學位房是好東西，那我現在提前佈局搶佔一套學位房值不值得？對此老鄺不能說你的想法有錯，但我認為這種投資效率比較低。我們買房，房價的高低是由不同因素組成的，比如東山的學位房之所以貴主要是因為學位；近郊的小區盤貴，要麼是它樓齡新保養好，要麼是最近新開了地鐵極大拉近和主城的距離。假設300w買了一套房子，你就是花錢買了這一系列資源。
A、B兩套房誰漲得快我先不討論，如果購房者是單身或者未有小孩的家庭，購入老破小的效率＜社區盤，因為你有7年用不到這個教育資源。香港人對買高檔腕錶的人有兩種分類：“炒家”v.s“用家”，買房也類似。小孩近期將讀書的人，就是“用家”，他們買入學位房既享受到保值也享受到使用，而你過早持有學位房，損失的是這幾年“學位空置期”的使用價值，同時承擔著未來7年學位房政策改變的風險。
3、學位房是工具
因為老鄺覺得學位房就是一款“工具”，它的目的就是讓你的小孩讀上優質小學，起到了通道的作用，上一年級後即可出售，你不需要把你的資金沉浸在房子裡面6-9年，你錯失的是機會成本。最划算的做法：小孩5歲左右買入頂級牛小的老破小，兩年後小孩讀了一年級就賣掉，因為學位佔用，你賣出的價格肯定比周邊打折，這損失的折扣就是你小孩6-9年的教育投入。
以京滬國際學校20w/年的學費計算，廣州的頂級牛小也差不多這個數，因此只要損失的折扣＜120w我覺得這筆教育投資都是值得的，倘若你有兩個小孩，這筆賬更划算。至於陪讀的問題，租房是個豐儉由人的事情，更何況租金的上漲很平緩，你賣出老破小後的資金+房票能買入更具潛力的地段，未來實現的利潤還怕無法覆蓋6年的租房成本？
總結
學位房是個永恆的話題，因為它背後捆綁的是教育資源。老鄺希望各位根據自身實際情況，理性看待學位房。我在未來也會跳出越秀區，寫寫天河區的學位房，畢竟拉長時間軸，天河的9年義務教育超越越秀是不可逆的。
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