案件引入
案件一：因出賣人親屬戶口未按時遷出導致出賣人違約[1]
2015年7月，出賣人鄭某與買受人王某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定王某購買鄭某所有的訴爭房屋，房屋總價款390萬元。同時約定出賣人應在該房屋所有權轉移之日起60日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續，如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5％的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款項萬分之五的違約金。
合同簽訂後，買受人王某付款完畢併入住房屋，且雙方於2015年8月19日辦理了房屋過戶手續。按照約定，鄭某應在10月19日前將原有戶口遷出，但鄭某僅於2015年9月23日將其本人的戶口遷出，而其前夫的戶口在訴爭房屋內。鄭某與李某曾系夫妻，二人於2011年10月離婚，其前夫不配合遷出戶口；鄭某曾起訴要求前夫遷出戶口，但法院以不屬於法院民事案件主管範圍為由駁回了其訴訟請求。
一審法院認定王某與鄭某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，具有法律效力。鄭某本應按約將訴爭房屋內戶口遷出，但由於其前夫李某的戶口並未遷出，鄭某的行為已構成違約，應按約支付違約金。就違約金的數額，考慮到雙方就違約金標準約定過高，王某並無證據證明其損失，且鄭某請求法院對違約金予以酌減，故法院綜合合同履行情況、戶口未遷出原因、雙方當事人過錯程度及損失情況，依法對違約金予以酌減。就王某要求鄭某遷出戶口的訴訟請求，因現行戶籍管理制度原因，戶口遷移屬於公安部門管轄，不屬於人民法院民事案件主管範圍，故對該項訴訟請求不予支持。最終一審判決鄭某支付王某逾期遷出戶口違約金五萬元。一審判決作出後，買受人不服提起上訴請求法院判決鄭某按照合同約定支付違約金，二審法院最終駁回上訴，維持原判。
案件二：因房屋前房主戶口未按時遷出導致出賣人違約[2]
2014年4月26日，孫某、楊某與閆某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：孫某、楊某向閆某購買涉訴房屋，成交價為179萬元。並約定閆某於2015年1月31日前將涉訴房屋交付給孫某、楊某；自合同簽訂之日起80日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記；閆某應當在該房屋所有權轉移之日起30日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續；如因閆某自身原因未如期將本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款的5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，閆某應當按日計算向孫某、楊某支付全部已付款萬分之五的違約金。
2014年7月15日，涉訴房屋權屬轉移登記至孫某、楊某名下。一審庭審中，孫某、楊某提出案外人陳某（前房主）於2006年3月24日將其戶口遷入涉訴房屋，截至2015年2月2日，陳某的戶口仍未遷出。閆某對上述證據的真實性予以認可，但就此提供了其與陳某於2010年8月10日簽訂的《補充協議》一份，證明涉訴房屋系其向陳某處購買，雙方約定陳某應於2010年12月31日之前將涉訴房屋內原有戶口遷出，但是前房屋所有人陳某一直未遷出其戶口。孫某、楊某對上述證據的真實性不予認可，且認為合同具有相對性，陳某對閆某違約，閆某應就此向陳某主張權利，據此主張閆某依合同約定賠付違約金。
一審法院經過審理認定出賣人閆某構成違約，應依合同約定向孫某、楊某支付違約金8.95萬元。閆某不服一審判決提起上訴，二審期間，閆某提出孫某、楊某的戶口已遷入涉案房屋，且前房主陳某的戶口也已從涉案房屋遷出。二審法院再綜合考慮上述情形併兼顧合同履行情況、當事人過錯等因素，對一審法院確定的違約金數額予以調整，最終確定違約金數額為3.3萬元。
裁判分析—房屋買賣合同中戶口遷移違約條款效力認定及違約金數額確定
可以看出，上述兩案中雙方當事人為了確保涉案房屋相關人員的戶口能夠遷出，均約定了類似的違約金條款。在這兩起案件當中，核心爭議焦點均為房屋出賣人未將涉訴房屋原有戶口遷出是否構成違約以及違約金的數額該如何確定的問題。區別僅在於前者系因出賣人前夫未轉出其戶口，後者則是因前房主未轉出其戶口，但兩案終審法院最終均認定合同約定的違約條款有效，並同時對約定的違約金數額予以適當調整。下面重點結合上述案件二分析案件涉及的主要爭議問題：
首先，關於房屋出賣人是否構成違約的問題。根據《合同法》第107條之規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違約責任。本案中，根據雙方約定，閆某應當在房屋所有權轉移之日起30日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續。閆某與孫某、楊某已於2014年7月15日完成涉訴房屋權屬轉移登記手續，則依約定閆某應於2014年8月15日之前將涉訴房屋內原有戶口遷出，但涉訴房屋內原有戶口逾期並未遷出，故閆某已構成違約，應當承擔相應的違約責任。閆某上訴稱戶口未能遷移並非其自身原因造成，故其不構成違約。但是基於雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，故雙方應嚴格依約履行各自的合同義務。閆某在簽訂合同時知悉相關條款，即應盡合理之義務以促成合同條款之履行。雖涉案房屋內原有戶口非屬閆某本人或其親屬，但其確知涉案房屋內存有他人之戶口，未盡合理審查義務確保涉案房屋原有戶口的遷出，以使房屋符合交付條件，故其自身行為應屬違約。閆某雖稱其是因第三人原因無法將原有戶口遷移，但依據合同相對性原則，其作為合同一方當事人應當依約向合同相對方履行義務，第三人並非合同當事人，故第三人之行為不能成為合同履行抗辯的理由。當然關於第三人即前房主未依約將其戶口遷出涉訴房屋的行為定性，則應屬閆某與前房主陳某二人之間的違約責任予以規範的範圍。
其次，關於違約金的數額確定問題，應當綜合考慮各項因素。本案中考慮到孫某、楊某的戶口已經遷入涉案房屋，且現亦無證據證明涉案房屋屬“學區房”或存在拆遷等其他涉及重大利益影響的情形存在，故而可以認定閆某的違約行為並未給買受人造成明顯的損失與不便。另外在二審期間，前房主之戶口已從涉案房屋遷出。根據《合同法》第114條之規定以及《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》的規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，對合同約定的違約金數額予以調整。
延伸思考—房屋買賣中戶口糾紛的法律風險與預防
司法實踐中，涉戶口糾紛的房屋買賣合同糾紛案件主要有四種類型：買受人要求現有戶口遷出的案件，買受人要求賠付逾期遷戶違約金的案件，賣房人將戶口遷出後要求返還履約保證金的案件，及因賣房人無法對學區名額做出明確承諾買受人要求解除合同的案件。
根據《中華人民共和國戶口登記條例》第三條第一款、第十條第一款規定，戶口登記工作，由各級公安機關主管；公民遷出本戶口管轄區，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機關申報遷出登記，領取遷移證件，註銷戶口。按照上述規定，申報、遷出戶口均由各級公安機關主管，屬於公安機關行政管理職責範圍，不屬於人民法院主管的範圍，故當事人之間基於二手房買賣而涉及戶口遷出糾紛並不屬於人民法院受理範疇，人民法院無權受理與戶口遷移相關的糾紛。按照戶籍管理的基本原則，一套房屋原則上應該隻立一個戶口，但一個戶口中可以有多名成員。因戶口的遷出需要戶主的同意及配合，在上家不配合的情況下，公安機關目前也無法強制性將上家戶口遷出。現實中，因二手房買賣中存在大量的上家拒絕遷出戶口、影響買家遷入戶口的情形，二手房買賣中戶口糾紛的法律風險可謂非常之大。
對買受人來說，其首先面臨的是戶口無法遷入的風險，有的房屋因實際情況無法滿足居住等原因不具備落戶條件，可能導致買受人無法辦理戶口遷入；買受人還面臨著法院不能直接判決出賣方遷出戶口的危險，而只能追究賣房人的違約責任。如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口的條件，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買受人僅能依據雙方買賣合同的約定，主張相應的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機關亦沒有強制他人遷出戶口的權力。但根據現有的戶籍政策，一些地區房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買受人取得房屋所有權後，可以辦理戶口遷入。
對出賣人而言，其面臨的首要風險是支付高額違約金。由於房屋價格較高，違約行為持續時間長，如果合同約定按日計算違約金，那麼賣房人因為延遲或不履行遷出戶口義務很可能需要賠付高額的違約金。即使是賣房人以外的其他戶籍登記人不配合或無法遷出戶口，賣房人作為房屋買賣合同的相對人，根據合同相對性原則，依然要按照雙方合同約定承擔相應的違約責任。出賣人還可能面對由於根本違約導致合同被解除的風險，尤其是在涉及到購買“學區房”或者其他有落戶需求的購房者的情形，如果雙方在合同中明確約定以落戶為主要購房目的，那麼假如因賣房人的違約行為導致買受人一方的合同目的無法實現，買受人可以主張解除合同，而出賣人依然要承擔相應的違約責任。
那麼買受人應如何避免出賣人逾期甚至不遷出戶口的風險呢？首先，在簽訂房屋買賣合同之前，買受人應事先了解清楚所交易房屋的戶口情況，比如提前向公安機關了解有關落戶政策以及提前向教育部門核實學籍使用情況等；如有必要還可要求房主本人帶上房產證及身份證原件到戶口所在的公安機關的戶籍科查詢。其次，買方在向出賣人支付房款時，可以按照雙方協商好的數額預留一部分尾款作為戶口遷出保證金，以期督促出賣人按時遷出戶口，待出賣人遷出戶口後再支付給對方。最後，可以明確戶口遷出時間和較高的違約責任，以此促使賣房人嚴格按照合同履行義務；這樣一旦出現賣房人延期履行或者不履行的情況，買受人起訴索賠也有依據，而不必另行對損失情況予以舉證。
（作者單位：中國政法大學刑事司法學院）閱讀更多 最高法司法案例研究院 的文章
