▼真實案例：
2015年4月21日，呂梁（出租方、甲方）與富傑科技公司（承租方、乙方）簽訂《寫字樓租賃合同》約定：甲方同意將位於北京市海淀區706室之寫字樓在設備完好狀態下出租給乙方使用。二、租賃期：自2015年4月21日起租至2016年7月20日止。……五、甲方的權利及義務5.2甲方為乙方正常使用承租區域提供與物業註冊手續及相關的產權證明文件，並確保其真實有效，確保乙方公司能在承租區辦理工商註冊手續……後富傑科技公司將註冊地變更至涉案房屋。
2016年4月11日，呂梁（甲方）與富傑科技公司（乙方）簽訂《房屋退租協議》，約定：原協議協商終止。在此前提下，甲方不向乙方收取任何違約金，在扣除乙方應繳納的房租、扣除應繳4月份物業費後退還乙方押金和乙方已繳納的房屋租金。其他有關物業和費用交割流程，參照原協議。在原協議終止前，乙方必須按照原協議約定，配合甲方順利出租該物業。2016年5月4日，呂梁向賈英贊賬戶匯款111367.7元，匯款性質為向富傑科技公司退還的押金及其他應退款項。但富傑科技公司收到款項後以合同中未約定遷出營業執照，故在租賃合同終止後將公司註冊地遷出租賃房屋並不是其公司的義務，一直拒不將營業執照遷出案涉租賃房屋，故呂梁起訴至法院，要求：1.富傑科技公司向我支付有關海淀區706室（以下簡稱706室）的使用費607614元。（從2016年4月16日暫計至2017年5月12日，實際要求計算至富傑科技公司從706室遷出工商註冊地址之日）；2.訴訟費由富傑科技公司承擔。他的訴請會得到法院支持嗎？
本文改編自（2018）京01民終字第4169號
▼深度解析：
本案爭議焦點是：租賃合同解除後，承租人未將營業執照遷出是否違反合同義務？
根據《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人將租賃標的物作為公司登記註冊地，亦屬於承租人對於租賃物使用、收益的具體方式。在租賃合同解除後，富傑科技公司已無權繼續行使其依據租賃合同取得的權利，富傑科技公司繼續將租賃房屋作為公司登記註冊地使用，缺乏合同依據和權利基礎，構成對於合同法定義務的違反，應當承擔與其違約行為相適當的違約責任。
法院判令富傑科技公司按照每天80元的標準，向呂梁支付自2016年5月4日至實際遷出或註銷之日止的違約金。富傑科技公司主張，合同未約定關於遷出營業執照的事宜，故其有權利不遷出，但在合同解除後將租賃房屋返還出租人並保持租賃房屋未設定其他的權利負擔，是承租人的後合同義務，在富傑科技公司未提交證據證明雙方一致同意免除其公司該項義務的情況下，合同中是否對遷出公司註冊地做出特別約定，均不影響富傑科技公司作為承租人負有的義務，故富傑科技公司的該項理由與法律規定不符，法院對此不予採納。法院判決：一、北京神州傑瑞網絡技術有限公司按照每日80元的標準向呂梁支付自2016年5月4日始至北京神州傑瑞網絡技術有限公司的住所地從北京市海淀區706室遷出或註銷之日止的違約金；二、駁回呂梁的其他訴訟請求。
▼陳慶律師建議：
1、之前文章中我們講過消防問題（詳見《不懂這三條消防規定，你租的商鋪會被貼封條》），今天我們來說一下承租房屋營業執照問題。作為商業用途出租的房屋，一般承租人會使用承租房屋辦理相關營業執照、餐飲許可證等證件，但是出租人與承租人房屋租賃合同解除後，承租房屋中的營業執照、餐飲許可證等證件，需要承租人配合才能遷出承租房屋。尤其是目前工商營業執照、餐飲許可證等辦理是“一址一照”的情況下，如果承租人不遷出營業執照或餐飲許可證等證件，那麼出租人在出租給其他承租人時，就會遇到困境，甚至由於後續承租人無法辦理營業執照、餐飲許可證等證件時追究出租人的違約責任。
因此我們建議，在商業用途的房屋租賃合同中明確進行約定，合同解除後承租人配合辦理營業執照等證件註冊地址變更或註銷義務，並作為履約保證金的退還條件之一，明確約定清楚逾期遷出違約金的計算標準，及可以直接從履約保證金中抵扣，違約方承擔守約方律師費等條款。以在承租人拒不遷出營業執照等證件時，最大限度維護自身合法權益。
2、當遇到對方拒不遷出承租房屋營業執照時，承租人訴請選擇也很重要，如果只是將承租人營業執照等證件地址遷出承租房屋，很有可能不被法院支持，因為工商執照的遷移問題，不僅僅是出租方與承租方雙方之間的民事糾紛，還涉及到行政機關的審批，如果法院判令承租人變更營業執照證件註冊地址，但由於無法通過行政機關審查審批，將會導致判決難以執行的尷尬境地，所以司法實踐中，法院認為該訴訟請求不屬於人民法院受理民事案件的範圍，不予支持。但也有部分地區法院對於遷出營業執照的訴請表示支持（常州市鐘樓區人民法院（2018）蘇0404民初2264號民事判決書：第三項判決“三、被告沈ｘ於本判決生效之日起三十日內將以常州ｘｘ廣場一區62號樓第1-2層編號為16、17、18商鋪為註冊地址的“ｘｘｘ網咖網吧”營業執照註銷或變更地址登記；”）所以訴請方面應當選擇遷出營業執照註冊地址與逾期遷出違約金雙管齊下的訴訟策略。
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