➤客觀地說，“中產”在武漢是偽命題。
中產的門檻很高，比如家庭月收入7萬，流動資金150萬+……
這樣的人，在我們眼裡，都是社會精英。
所以，有2套房，月收入2萬，流動資金70萬+……
就能算中產了吧？
這樣的人，會焦慮？
會的。
20年前剛上班，覺得自己潛龍在淵，日後副廳正廳不在話下，搞不好混成副部光宗耀祖。
但20年後，他們的人生目標已經修訂為：正處退休。
同學們都混得比自己好。
唯一慶幸的，在武漢房價啟動之前，早早買了房。
手上還有幾十萬近百萬現金。
最後指望是2個小孩，靠這筆錢出國鍍金，青出於藍而勝於藍。
這筆含辛茹苦、省吃儉用攢下的錢
投資，必須投資，才能利滾利錢生錢！
沒房票，怎麼辦？
正中下懷。
這裡有一套保底年收益15%的門面，瞭解一下？
1
在這個社會，有很多為焦慮的中產而量身定做的“投資陷阱”。
哥就說說最熟悉的房地產吧。
四環的商住樓、上千萬的商鋪，寫字樓、專業市場、遠郊不限購住宅，誰不把有閒錢，沒房票的中產投資客，當成主力韭菜？
不說都是陷阱，但相當部分，屬於搏傻。
➤ 提問：
同樣一件商品市場價100塊，A賣你100塊，B賣你150塊，隨後5年每年還你10塊。
你選哪個？
廢話，當我傻？當然選A。
可一個市場價2萬的門面，簽訂售後包租協議，每年返你10%，然後賣你2萬5。
就有很多人算不過來賬。
置業顧問推心置腹——你自己租，有空檔期，每年損失2個月房租，哪有包租划算？
好有道理，哥竟無言反駁。
人人都認為，武漢樓市還在成長期，買到即賺。
有錢沒（房）票的人怎麼辦？
離婚or代持？
代持用別人房票，起碼給10%好處費，房子掛別人名下，不安全，要套債務協議。
房子值100萬，套100萬債務，房子升值到120萬，再追加20萬債務……
為幾十萬，好累，好麻煩。
但又很著急投資啊。
於是各種“不限購”渠道，磨刀霍霍等著你。
P2P、地下錢莊、大豆期貨，靠不靠譜，哥不知道。
但商業地產，絕對有部分不靠譜。
2
那怎麼辦？
只能在大豆期貨、白銀期貨的市場，刀口舔血？
恐怕還不如不動產實在。
在所有商業物業中，公寓是最接近住宅功能的，也是相對最安全的。
公寓到底能不能買？
先看價格。
公寓是40年商服用地，這樣的地塊蓋起來的建築物，不存在落戶和劃片上學；
作為商業用房，貸款首付50%起步，門檻高於普通住宅；
商業用水商業用電物業費，維護成本也高於住宅。
所以，公寓的價格，應該比同地段新建住宅低10~40%，屬合理區間。
公寓再細分，平層SOHO，雙層LOFT，雙鑰匙LOFT，又不一樣。
SOHO是住宅價格7成，LOFT大概9成，雙鑰匙9.5成樣子，都算合理。
我們以中北路為例，武昌最核心地段，華中金融城總部經濟區。
地段價值毋庸置疑，在這個區域入手不動產，吸引力很大。
這個區域新建住宅的門檻多少，4萬樣子（含裝修）。
➤ 以這個地段越秀.星悅峰LOFT精裝公寓為例，定價3.3萬左右，相當於同地段住宅價位的82%。
合理區間。
為什麼只有8成多？
片區特殊性。
緊鄰中北路板塊的徐東，有不少超過10年房齡的經適房，已過禁售期，逐步進入市場，價位不高，2萬多。
對中北路都有殺傷力。
星悅峰，完全不同類型產品，也受波及。
這個波及負面嗎？
3
負面，談不上。
因為投資公寓的收益，並不來源二手市場套現出售。
15%的交易成本，基本斬斷公寓二手成交的退路。
投資公寓前，一定要強調自己認清的原則——
公寓收益，來自長期持有的租賃回報。
這直接決定你對公寓的投資決策。
買住宅，先看區域發展前景。
長江新城、宏圖大道、楊春湖，前景非常好。
100萬買房，都預期能200萬出手。
租金預期好嗎？
現在假設月租2000塊，月租到4000塊，你覺得需要多久？
你有信心嗎？
很多人投公寓，就用住宅的思維去套，這是大忌。
區域前景再好，商務高地？總部經濟？CBD中D？都可以。
但需要時間，成熟。
而這個成熟期，就是你公寓出租的“空檔期”。
你等得起嗎？
等不起，就選已經成熟的區域。
即買即租。
不是更好？
注意啊，要看收益率。
越成熟的區域，總價太高，一旦總價太高，租售比就不划算。
500萬一套公寓買進來，月租2000塊，欲哭無淚。
我們看武昌中心區公寓的租售比（數據來源湖北地產聯盟）
其中武昌中心區，就是以星悅峰測算。
為什麼，在總價相對較高的情況下，租金收益率不錯？
4
➤ 你要懂中國人租房的心態。
中國家庭月收入2萬，買房還月供，每月還1萬？
沒問題的。
如果租房，租金5000，可以嗎？
不可以，太貴。
5000可以在武漢租很核心很好的房子，為什麼不幹？
為什麼月供還1萬，還是三環外，他願意？
租賃和買房是兩回事。
租房是消費，是花錢，敗家；買房是置辦家產啊。
懂這個心態，就明白，捨得花6000租房的，什麼人？
花公司錢的人。
捨得花1萬租房的人呢？
外國人。
這就是星悅峰依託的區域背景——華中金融城。
➤ 臨近省級政務中心，周邊湖北省政府、湖北省委、湖北省財政廳、湖北省教育廳等政府機關林立；
➤ 總部級商務中心，漢街總部國際，長城匯等等成型商務中心之外，這裡還將規劃61公頃開發用地、250萬方開發規模、33棟百米以上超高建築、3棟200米以上地標塔樓，北大方正信託、碳排放交易所、湖北省鐵路投資、神華銷售集團華中總部、武漢地鐵集團產業總部、世邦魏理仕華中總部等企業均將落戶於此；
➤ 緊鄰中南商圈、徐東商圈、楚河漢街商圈三大頂級商圈，銀泰百貨、凱德1818、萬達廣場、銷品茂、群星城等大型購物中心環伺，商業高度繁華；
➤ 三軌交通，四維路網鋒速出行。15分鐘可到達中南，徐東，楚河漢街商圈， 由項目出發30分鐘內可抵達三大火車站，45分鐘車程可到達武漢天河機場；
➤ 接近300個金融機構，代表先進生產力公司入駐……
你看到是經濟生機，哥看到的是一波一波公司高管差旅高端長租公寓的需求。
而這也是支撐星悅峰即插即用、高租金的基礎。
5
最後的最後，還是要看產品。
尤其看產品預期與區域客觀現實，是否匹配。
星悅峰位於中北路與秦園東路交匯處（4號線東亭站D出口約20米），目前，在售54~82平方米精裝複式公寓。
前面說過，華中金融城孕育的高端租賃需求旺盛。
但市場並不能提供的足夠供應——
御湖世家、壹號院，產品足夠高端，但沒太多人願意把房子出租；
周邊住宅雖多，但還建和經適房佔比高，難以支撐相對較高要求的租賃；
星悅峰填補的，正是市場空白。
有人會有疑問，呵呵，高檔公寓，預期很美好。
你憑什麼認為沒有美容店、寵物店、小微公司，會開在裡面？
一旦魚龍混雜，還高端嗎？
這麼說吧，周邊在售的寫字樓，均價2.7萬，單套切割的很小。
同樣的地段，更純粹的辦公樓環境，更低的成本，呵呵，為什麼非要去公寓辦公？
最後，強調一點。
買商辦、商住掉坑的朋友很多，公寓呢也被妖魔化。
但這個產品本身，無好壞，關鍵看怎麼選？
尤其在沒有資格購買住宅的時候，對你裸露於通脹壓力下的資金，也是很好的避風港。
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