（本文稍長，可直接跳過法律依據看後半部分）

在執行實踐中，如果被執行人除唯一住房外無其他財產可供執行，法院很難在實現法律文書內容、遵守民訴法執行豁免規定和維護社會穩定和諧三者之間找到平衡點。被執行人常以執行標的是唯一住房為由提出異議，造成執行困難。

實際上，被執行人“唯一住房”在一些條件下仍然可以成為法院的執行標的。本文就“唯一住房”的理解及實踐中可被執行的情形，整理了相關法律依據、解讀、案例，供大家參考。

法律依據

• 1.《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》

第二十條 金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

• 2.《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》

第六條 對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

第七條 對於超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品後，可予以執行。

具體如何理解呢？接下來，我們把能夠執行唯一住房的3個條件展開來說：

• 一對被執行人有撫養義務的人名下有其他能夠維持生活的必需的居住房屋的

這裡的“扶養義務的人”應包含廣義贍養、扶養以及撫養的人：

1.贍養義務的人：a. 子女；b. 有負擔能力的孫子女、外孫子女對祖父母、外祖父母，有贍養的義務（《婚姻法》28條）。

2.有扶養義務的人：a.夫妻（《婚姻法》20條）；b.有負擔能力的兄、姐，對於父母已經死亡或父母無力撫養的未成年的弟、妹，有扶養的義務。由兄、姐扶養長大的有負擔能力的弟、妹，對於缺乏勞動能力又缺乏生活來源的兄、姐，有扶養的義務（《婚姻法》29條）。

3.有撫養義務的人：a. 父母（《婚姻法》21條）；b. 繼父繼母（《婚姻法》27條）；c.有負擔能力的祖父母、外祖父母，對於父母巳經死亡或父母無力撫養的未成年的孫子女、外孫子女，有撫養的義務（《婚姻法》28條）。

我們認為，不能單純以登記在被執行人名下的房屋數量，來認定其生活所必需的標準，應結合被執行人的

例如，實踐中常常存在以下情況：

1.被執行人享有其他固定的租賃房屋。被執行人名下有一套住房，同時因從事生產經營又從第三人處租賃房屋，且長期固定在租賃房屋內從事日常生產生活；或者被執行人在城鎮購置了商品房，同時為了生產便利和生活需要，又在農村承包集體土地從事畜牧養殖或經濟作物種植，在承包土地上修建房屋或臨時建築長期居住。人民法院保障的是被執行人的居住權，而不是房屋的所有權，因此，只要被執行人享有穩定的居住權，即使該第二處住房並未登記在被執行人名下，也可以認定被執行人的住房已經超過了生活所必需的標準。

2.被執行人共同居住的家庭成員名下有其他房產。儘管被執行人除唯一住房外無其他財產可供執行，但與被執行人共同居住的家庭成員名下有其他房產。如果被執行人長期居住在家庭成員名下的房屋，並將自己名下的房屋出租給第三人用於收益，這種情況下，被執行人具有相對穩定的其他住所，可以認定其住房已經超過了生活所必需的標準。

3.被執行人的唯一住房面積過大。對於被執行人的房屋面積明顯超過生活所必需的認定標準，可以參照當地建設部門公佈的上年度人均最低住房標準建築面積，以及建設部發布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定的第三條第二款，“城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%”的規定

4.被執行人的唯一住房價格過高。考慮到我國各地經濟發展不平衡的實際情況，對於認定被執行人住房是否超過生活所必需的另一標準就是價格判斷原則，法院可以根據被執行人住房在當地的市場價格作為參考標準。在經濟發達地區，不同地段房屋價格差異很大，被執行人的唯一住房會因地理位置、周邊環境、結構或用途等因素導致房屋價值大不相同。

• 二執行依據生效之後，被執行人為逃避債務而轉讓他名下的其他房屋的

被執行人原本有多套房產，但執行依據生效之後，其為了逃避履行債務，轉讓、轉移自己名下房產，造成“唯一住房”的“假象”。這種情況下，被執行人不屬於“被保護”對象。

• 三申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

本條是關於唯一住房是否可執行的兜底性條款，也就是說，只要申請執行人願意付出一定代價，就可以申請強制拍賣被執行人的唯一住房。這種代價一般分兩種：

其一是按照當地廉租房保障面積標準為被執行及其所撫養的家屬提供住房一套，即大房換小房，價高房換價低房，但所提供的房屋面積應滿足當地廉租房保障面積標準。

其二是按照房屋所在地的租金標準，同意扣除5-8年的房租，用於被執行人租房。當然該條款中未列明租住房屋面積標準，專業人士認為，應以廉租住房保障面積為面積標準，確定租金。

例如：被執行人名下只有一套100平米的房屋，申請執行人按照廉租房標準，為被執行人提供一套小面積房屋，用於維持其生活必需，那麼，被執行人名下這套100平米的房屋就可以被執行；或者，申請執行人按照當地平均租房價格，為被執行人提供5到8年的租房費用，則被執行人名下這套100平米的房屋也可以被執行。

另外，如果執行依據確定是交付居住的房屋，那麼法院必須按照執行依據所確定的內容執行。但是考慮到被執行人需要另外租房子，可能需要短暫的週轉期，所以給予3個月的寬限期。

出於維護社會穩定的考慮，當被執行人名下只有一套房產時，法院往往會停止執行。但是，在執行程序中，人民法院保障的是被執行人的居住權，而不是房屋的所有權。這種居住權是被執行人及所撫養的家屬生存所必須，否則，就不屬於必要的保障。因此，被申請人不能以保障生存權為由逃避債務執行，使得申請執行人的權益得不到保障。

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