2017年3月22日，廊坊市主城區、北三縣、固安及永清限購，外地戶籍限購1套且首付比例提高；4月5日，三河市限購實施細則出臺，進一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限購升級，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，本地戶籍限購2套。
隸屬於北三縣的燕郊，環京樓市的老大哥，首當其衝受到影響，限購政策一出，大量投資客被擋在門外，燕郊樓市迅速冷卻。房價攔腰斬的消息不絕於耳，曾經房價高達3.5萬乃至4萬的燕郊，現在已經跌破2萬/平米。
一臉懵的燕郊捶胸而問：為什麼是我？
01
燕郊，這個曾經籍籍無名的小鎮，趕上了樓市發展的最好時機，憑藉與通州一河之隔的位置優勢，一躍成為環京樓市的“大哥大”。
鼎盛時期的燕郊，“售樓處一條街”無人不知無人不曉，在這條街，你幾乎可以看到燕郊在售的全部項目，他們個個門前人聲鼎沸，熱鬧非凡，連夜排隊、當天售罄都早已習以為常，若是某個項目沒當天售罄反而才覺得不正常。
當時的燕郊樓市到底有多火？簡單來講，就連街上發廣告拉客的大爺大媽都能月入五六千，這在燕郊絕對算是中高端收入了。全國各地的投資客紛紛帶著資金闖入燕郊這個地方，身邊不少朋友也不惜到處籌錢、貸款也要入手一套燕郊的房子。
是什麼給了他們如此大的信心？！
首先，燕郊與通州僅一河之隔，“半小時到北京”的宣傳口號也深入人心。
據高德地圖顯示，從燕郊到國貿約31公里，開車走通燕高速、京通快速路約耗時38分鐘。按照這個理想值，燕郊成為很多國貿商圈上班族的首選。
我也曾親測，從草房到燕郊坐公交需要多久，在不堵車的情況，大約耗時40分鐘左右。這一時間，在通勤時間兩個小時內都叫小幸運的北京、在通勤時間平均56分鐘的北京來說，已經非常不錯了。
其次，得益於通州城市副中心的利好。
在開發商的大力宣傳下，所有人都相信守著城市副中心的燕郊前途不可限量，隨著通州的發展勢必會帶動北三縣的發展，而僅一河之隔的燕郊勢必受益最多。
第三 ，燕郊雖是小鎮，卻不同於其他鄉鎮。
燕郊有8所小學，6所大學，在經濟方面，燕郊高新區經濟總量已經佔到三河市經濟總量的近70%，這就是燕郊的實力。近年來，隨著樓市的發展，越來越多的企業進駐燕郊，據瞭解，截止到目前為止，已經有美、德、法、日、韓及港澳臺等近30個國家和地區的客商到燕郊投資，五星級酒店、高爾夫球場等高端配套也應有盡有。
最後，也是不得不提購房者的心裡因素。
隨著北京房價的上漲，越來越多的北漂甚至老北京無力在北京買房，而離北京最近的燕郊就成為他們退守北京的選擇。對於北漂來說，在燕郊（北三縣）買房，就意味著每天可以回家見到自己的孩子，而不至於讓孩子成為留守兒童。
天時地利人和，造就了燕郊樓市的傳奇。
02
正所謂，盛極必衰。每個人都知道房價近4萬/平米的燕郊不正常，可沒人願意打破這一神話，紛紛沉浸其中無法自拔。
可泡沫究竟是泡沫，總有打破的那一天。而這一天，就發生在2017年，隨著北三縣的限購，燕郊樓市開始跌落神壇。
經實地走訪，燕郊目前只有3個40年產權的商業項目在售，他們分別為首爾甜城、嘉都和紫竹灣。其中首爾甜城均價最高，大約為1.8萬/平米起，均價約2萬/平米左右；紫竹灣、嘉都均價大約1.5萬/平米左右。在二手房（住宅）方面，經過諮詢瞭解，在燕郊稍微好一點的項目均價大約為1.8-2.3萬/平米左右，普通項目均價大約為1.4-1.6萬/平米左右。
首爾甜城房價對比
眾所周知，首爾甜城作為燕郊售價曾經達到4萬/平米的項目，如今的售價是貨真價實的暴跌，腰斬；同樣以該項目二手房為例，據相關數據統計，在2017年年初，首爾甜城二手房均價還在3.5萬/平米左右，而現在只有2萬/平米左右。
據燕郊某業主反映，自己一套90平米3居別說是賣，租都租不出去。難道燕郊的房子已經淪落到如此地步？
同樣，據實地走訪瞭解，東貿國際是目前燕郊房租最貴的房子，70平米左右2居月租金2500元左右，120平米3居月租金3200元左右；其他小區月租金整體約為1600-2000元左右，並且上述價格均包括物業費、取暖費，這一點是北京的房子所做不到的。若是再往燕郊裡面走，找到月租金1500元以下的房子也並非難事。
這就是現在的燕郊，住宅限購，商住價格下降，想把房子租出去也不太容易。
03
那麼，境遇如現在的燕郊，房子還能買嗎？
如果你是真正的剛需購房者，那麼可以！（前提是你符合限購條件）
如果你是投資客，那麼請繞行！
首先，我們需要明白自己買房的目的，對於真正的剛需購房者來說，之所以選擇燕郊，或是因為不符合北京的限購條件，或是因為資金不足，正如前面所講，燕郊以及其他環京區域，是他們退守北京的最後選擇。以燕郊的地理位置來說，它的確是個不錯的選擇。
再者，就目前燕郊的房價來看，我個人認為不太可能跌破1萬以下。因為，放眼望去，現在環京隨便一個小縣城價格都要萬元左右，燕郊相比這些地方，地利的優勢還是非常明顯的。就此而言，燕郊現在房價可謂低谷，如果你覺得價格在承受範圍內，就可以出手。
最後，也是最重要的一個參考因素——通州。
通州城市副中心的定位勢必帶來很多資源和發展，一河之隔的燕郊想不受到輻射都難。當然，也正因如此，無論是通州還是燕郊，未來的樓市一定以維穩為主，要想房價再像幾年前一樣大漲肯定是不可能了（所以投資客請繞道），但同時，房價也不會下降得太過離譜。
也就是說，燕郊樓市未來會邁入一個更加理性的時期。一個理性的燕郊樓市，一個理性的燕郊房價，難道不是真正購房者入手的最佳時期嗎？
閱讀更多 菲房說 的文章
